土地测评：31.4亿起！限1.7万/㎡！284.8亩绶溪地块航拍

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-------绶溪地块——莆房网VR航拍--------

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PS拍-2020-27号绶溪地块位于城东繁华与城北绶溪公园交接处，学园路职教中心旁，安福西庚旁，出则繁华，入则宁静的项目。配套资源齐全，周边还有规划绶溪九年学校、拱辰九年学校、拱辰中心小学绶溪分校、骄子小学、荔城区第一实验小学、荔城区第二实验幼儿园西庚分园、莆田四中、城东商场等配套十分方便，城东3年半无商品房可售，物以稀为贵，该地块升值潜力巨大。

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　　地块整体规划评估：
　　该地块占地189840.69㎡（约284.79亩），规划容积率＞2.6且≤3.98（其中D-04地块≤2.95、D-12地块≤5.54、E-01地块≤3.76、E-02地块≤2.9、E-03地块≤5.0，零售商业建筑面积（含邻里商业）≥12000㎡且≤16000㎡，幼儿园建筑面积应设两处15班幼儿园，每处计容建筑面积≥5004㎡，建筑高度控制：高层建筑限高分为三个区域，具体为50－80米，80－120米和120米以上，其中住宅建筑层数≥5层。可打造市区公园房。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块位于福厦路、821街、学园路与胜利路交叉处附近，周边还有荔园路、东圳路等市中心交通主干道，有3、10、206、252路等公交车。

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　　PS拍-2020-27号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①城东繁华地段！3500多亩绶溪公园地段！周边二手房普遍已经涨至1.7万+，人气十足。
　　②该地段教育配套丰富，周边有拱辰中心小学绶溪分校、绶溪九年学校、拱辰九年学校、骄子小学、荔城区第一实验小学、荔城区第二实验幼儿园西庚分园、莆田四中等，一站式解决教育问题。
　　③该地块位于福厦路、821街、学园路、胜利路交叉处，4大主干道地段，有东圳路、荔城大道、荔园路、延寿路、下店路等，交通四通八达、多条公交直达，莆田市附属医院和莆田市中医院仅隔几百米，医疗资源充足。
　　④自建商圈和天街、规划畅林综合体商圈、城东商圈、821商圈、学园路商圈、胜利路商圈、下店路商圈等，享受莆田市区繁华生活。
　　⑤该地块周边三年多无新盘，只有立丰公馆少量余房在售，压制多年购房需求即将得到释放，该地块价值更将得到凸显。
　　⑥该地块周边大量拆迁，以及绶溪公园市区出入口扫尾马上开放，该地块人气十足，不断攀升。

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　　劣势分析：
　　①
该地块占地287亩，约31.4亿评估起拍价，总价高，门槛高。规划建设安置型商品房约55.8万平方米，商品房约16万平方米，48亿安置房回购资金需要三年后才能回款，需要开发商有一定的操盘实力。
　　②
该地块分成五块地，四块安置房，又包含2条公共道路，实际可操盘面积少，而且垫资周期长，对于很多追求高周转的开发商来说，压力山大。
　　③该地块容积率>2.6且≤3.98，偏大一点，1.4万多还有少量余房在售，影响业主购买心理。
　　④该地块采取“竞地价”方式，即无限总价，多家开发商意向，楼面价将走高，影响开发商后期利润。
　　⑤无偿配建2个幼儿园、社区、养老、卫生、体育、健身、社区邻里、商业等服务站，影响开发商后期利润。

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　　机会评判：
　　周边三年无新盘，只有立丰公馆少量商品房在售，基本无竞品，积压多年的需求即将得到释放。加上该地块地段好，公园旁，规划畅林综合体旁，商圈、交通、医院等各大配套齐全，升值潜力巨大。

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　　威胁评判：
　　立丰公馆1.5万的价格，周边的二手房等会给该地块带来一定的冲击。

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　　PS拍-2020-27绶溪地块周边配套：
　　教育配套：拱辰中心小学绶溪分校、绶溪九年学校、拱辰九年学校、骄子小学、荔城区第一实验小学、荔城区第二实验幼儿园西庚分园、莆田四中等。
　　医院配套：莆田市中医院、莆田学院附属医院等。
　　生活配套：自建商圈、6+3超市、规划畅林综合体商圈 、城东商圈、安福商圈、西庚商圈等。

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　　特殊要求：
　　1、该宗地应无偿配建：两所15班幼儿园（用地面积均≥6300㎡，计容建筑面积均≥5004㎡，分别设置于D-04及E-02地块内）、社区服务站（其中D-12地块计容建筑面积不少于800㎡，E-02地块计容建筑面积不少于1300㎡)、居家养老服务站（其中D-12地块计容建筑面积不少于500㎡，E-02地块计容建筑面积不少于854㎡）、社区卫生服务站（其中D-12地块、E-02地块计容建筑面积均不少于150㎡）、体育设施（其中D-12地块健身活动室计容建筑面积不少于500㎡，多功能广场及健身路径用地面积不少于900㎡，E-02地块健身活动室计容建筑面积不少于500㎡，多功能广场及健身路径用地面积不少于1200㎡）、党建+社区邻里中心（其中D-12地块、E-02地块计容建筑面积均不少于600㎡）、邻里商业（其中D-12地块计容建筑面积不少于3950㎡，E-02地块计容建筑面积不少于100㎡）、再生资源回收点（D-12计容建筑面积不少于10㎡）。应配建：物业管理用房（按有关规定配置。E-01、E-02及E-03、D-04及D-12地块应在各自地块内分别配置）、生活垃圾收集点（服务半径≤70米）、社区终端共同配送站（E-01、E-02及E-03、D-04及D-12地块均应设置，可与物业或店铺合设，或设置自提柜）、其它要求（居家养老服务站计容建筑面积满足以上配建要求，同时满足总地块每百户不少于20㎡，不足百户按百户计。以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊）。
　　2、该宗地无偿配建的社区服务站、居家养老服务站、社区卫生服务站、体育设施、党建+邻里中心、邻里商业、再生资源回收点不动产产权归莆田城市园林发展集团有限公司或其指定单位，配建的幼儿园不动产产权归荔城区政府指定学校。
　　3、该宗地配建的幼儿园、社区服务站、居家养老服务站、社区卫生服务站、体育设施、党建+邻里中心、邻里商业、再生资源回收点及其它公共服务设施应与住宅首期建设项目同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。该宗地内规划的城市道路今后应腾退给莆田城市园林发展集团有限公司，并由莆田城市园林发展集团有限公司负责建设。
　　4、该宗地竞得人可以选择独立开发，也可以选择合作开发，合作开发可以选择与莆田城市园林发展集团有限公司下属子公司合作开发，由莆田城市园林发展集团有限公司另外招商推介合作开发相关内容。
　　5、该宗地采取“限房价+竞地价”方式出让。该宗地商品住房（毛坯）最高销售均价不超过17000元/平方米。

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