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[原创观点] 土地测评:限价1.15万/㎡ 回购3幢279套 涵江商贸城8.27拍卖

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发表于 2020-8-10 18:31:33 | 显示全部楼层 |阅读模式

------商贸城地块——莆房网航拍全景 --------

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  土地测评
  PS拍-2020-16号涵江区国际商贸城地块基本信息

  占地面积:46988.48㎡(约70.49亩)

  地块位置:莆涵大道涵江出入口,正荣白棠云麓一、二期之间。

  住宅70年,其中政府回购商品房约279套(计容建筑面积不少于
29457.59平米)。
  (一)建筑密度≤28%;

  (二)容积率>1.0且≤2.4;

  (三)绿地率≥30%;

  (四)建筑高度≤60米,住宅建筑层数应≥5层。

  参加本次竞买保证金:PS拍-2020-16号地块为人民币柒仟万元整(¥70000000元)。

  拍卖时间:2020年8月27日上午10时整
 

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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:34 | 显示全部楼层
  特殊要求:
  1、该宗地应无偿配建:居家养老服务点(建筑面积≥210㎡,且每100户不小于20㎡,不足百户按百户计)、社区卫生室(建筑面积≥45㎡)。应配建:邮政支局(设置一处,有明显便捷入口,建筑面积≥500㎡),文体活动室(建筑面积≥300㎡),文化活动场地(用地面积≥450㎡),商业服务(建筑面积>100㎡且≤110㎡),通信接入机房(建筑面积≥160㎡),物业管理用房(按《福建省物业管理条例2019版》规定配置),生活垃圾收集点(服务半径≤70米),社区终端共同配送站(可与物业合设,或设置自提柜)。2、该宗地配建的居家养老服务点、社区卫生室无偿交付莆田市涵江区人民政府,公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
  2、该宗地拟采取土地整体出让及部分商品房回购模式建设,其中:回购住宅计容建筑面积29457.59平方米(不含一层架空层),回购单价(参照国际商贸城片区霞江地块):住宅6000元/平方米(含土地价款、建安成本、地质勘察费、基础设施配套费、新材基金、散装基金、设计费、自来水工程建设费、供配电设施工程建设费、管道燃气建设费、监理费、管理费、小区配套设施建设费及**费用等相关税费),商品房回购总价17675万元。
  3、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为67800万元,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。
  4、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过11500元/平方米。
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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:35 | 显示全部楼层
  地块区位价值评估:
  该地块位于莆涵大道涵江出入口,坐拥白塘湖支线湖景景观。属于商贸城片区核心位置,莆涵大道5分钟直达莆田市区城东(东圳路),家门口的绿心生态公园,周边还有白塘实验小学、白塘中学、博雅实验学校、白塘湖等配套十分方便,是城涵一体化发展桥头堡,5分钟省下几十万(城东1.7万/㎡-涵江限价1.15万/㎡=5500元/㎡)。

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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:36 | 显示全部楼层
  地块整体规划评估:
  该地块占地46988.48㎡(约70.49亩),规划纯住宅(部份安置房),二面湖景公园配套,十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.4,地块不太规则,适合规划成≤60米(≤20层)高端滨水楼盘。

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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:37 | 显示全部楼层
  地块交通条件评估:
  该地块在莆涵大道与商城大道、商城中道、交叉处,周边有涵港大道、学园路、商城南路等交通主干道,距离莆田市区城东仅5钟车程,有\209\211\212\215\217\212\218路等公交车。
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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:38 | 显示全部楼层
  PS拍-2020-16号地块SWOT评估
  优势分析:
  ①地块两面环水又配套白塘湖、绿心生态公园,可动可静,依托天然河道,开发滨水住宅。
  ②该地块交通发达,距离莆田市区城东仅5钟车程,房价却与市区相差大几十万,深受莆田市区刚需、涵江购房者的喜爱。
  ③地块周边有批发城商圈、白塘商圈、商贸城商圈等,白塘实验小学、白塘中学、博雅实验学校、白塘湖等,未来各项配套越来越齐全。
  ④涵江今年第二次拍地,该地块是城涵一体化发展桥头堡,将迎来众多刚需、改需关注。
  ⑤该地块从涵港大道8分钟直通莆田大学城、涵江大学城,涵港大道最后500米施工中,未来5分钟直通黄石、20分钟直通秀屿。未来莆阳新城即将启动,将会承担更多来自莆田、涵江人民的关注和追求,人气将持续上升。

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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:39 | 显示全部楼层
  劣势分析:
  ①近期涵江去化速度慢,拿地热情不高,未来销售有一定的压力。
  ②地块不太规则,不好规划,大部份临水,需要投入一定的环保资金,还要配建公共配套,影响后期利润。
  ③商城片区最大障碍就是名校的加持,以及商业等配套。
  ④该地块面积大,总价高,门槛高,需要开发商有一定的操盘实力。
  ⑤政府回收279套(29457.59平米),回购价6000元/平米,商品房回购总价17675万元,影响开发商后期利润和购房者购买心理。
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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:40 | 显示全部楼层
  机会评判:
  该地块两面环水,配套白塘湖、绿心生态公园,又是城涵一体化发展桥头堡区域,5分钟直达莆田市区城东(东圳路),8分钟直达莆田大学城、涵江大学城、黄石等,该地块后期升值空间巨大。

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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:41 | 显示全部楼层
  威胁评判:
  涵江去化速度慢,堆积盘越来越多,未来销售压力大。周边大量的二手房等会给该地块带来一定的人气、价格冲击。

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 楼主| 发表于 2020-8-10 18:31:42 | 显示全部楼层
  PS拍-2020-16号涵江商贸城地块周边配套:
  教育配套:周墩小学,白塘实验小学,涵西中心小学等。
  医院配套:涵江医院等。
  生活配套:批发城商圈、商贸城商圈、白塘湖商圈等。
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