土地测评：限价1.15万/㎡ 回购3幢279套 涵江商贸城8.27拍卖

QQ雨

------商贸城地块——莆房网航拍全景 --------

手机扫描二维码浏览


　　土地测评
　　PS拍-2020-16号涵江区国际商贸城地块基本信息
　　占地面积：46988.48㎡（约70.49亩）
　　地块位置：莆涵大道涵江出入口，正荣白棠云麓一、二期之间。
　　住宅70年，其中政府回购商品房约279套（计容建筑面积不少于29457.59平米）。
　　（一）建筑密度≤28%；
　　（二）容积率＞1.0且≤2.4；
　　（三）绿地率≥30%；
　　（四）建筑高度≤60米，住宅建筑层数应≥5层。
　　参加本次竞买保证金：PS拍-2020-16号地块为人民币柒仟万元整（¥70000000元）。
　　拍卖时间：2020年8月27日上午10时整 

QQ雨

　　特殊要求：
　　1、该宗地应无偿配建：居家养老服务点（建筑面积≥210㎡，且每100户不小于20㎡，不足百户按百户计）、社区卫生室（建筑面积≥45㎡）。应配建：邮政支局（设置一处，有明显便捷入口，建筑面积≥500㎡），文体活动室（建筑面积≥300㎡），文化活动场地（用地面积≥450㎡），商业服务（建筑面积＞100㎡且≤110㎡），通信接入机房（建筑面积≥160㎡），物业管理用房（按《福建省物业管理条例2019版》规定配置），生活垃圾收集点（服务半径≤70米），社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜)。2、该宗地配建的居家养老服务点、社区卫生室无偿交付莆田市涵江区人民政府，公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
　　2、该宗地拟采取土地整体出让及部分商品房回购模式建设，其中:回购住宅计容建筑面积29457.59平方米(不含一层架空层)，回购单价(参照国际商贸城片区霞江地块):住宅6000元/平方米(含土地价款、建安成本、地质勘察费、基础设施配套费、新材基金、散装基金、设计费、自来水工程建设费、供配电设施工程建设费、管道燃气建设费、监理费、管理费、小区配套设施建设费及**费用等相关税费)，商品房回购总价17675万元。
　　3、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为67800万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　4、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过11500元/平方米。

QQ雨

　　地块区位价值评估：
　　该地块位于莆涵大道涵江出入口，坐拥白塘湖支线湖景景观。属于商贸城片区核心位置，莆涵大道5分钟直达莆田市区城东（东圳路），家门口的绿心生态公园，周边还有白塘实验小学、白塘中学、博雅实验学校、白塘湖等配套十分方便，是城涵一体化发展桥头堡，5分钟省下几十万（城东1.7万/㎡-涵江限价1.15万/㎡=5500元/㎡）。

QQ雨

　　地块整体规划评估：
　　该地块占地46988.48㎡（约70.49亩），规划纯住宅（部份安置房），二面湖景公园配套，十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.4，地块不太规则，适合规划成≤60米（≤20层）高端滨水楼盘。

QQ雨

　　地块交通条件评估：
　　该地块在莆涵大道与商城大道、商城中道、交叉处，周边有涵港大道、学园路、商城南路等交通主干道，距离莆田市区城东仅5钟车程，有\209\211\212\215\217\212\218路等公交车。

QQ雨

　　PS拍-2020-16号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块两面环水又配套白塘湖、绿心生态公园，可动可静，依托天然河道，开发滨水住宅。
　　②该地块交通发达，距离莆田市区城东仅5钟车程，房价却与市区相差大几十万，深受莆田市区刚需、涵江购房者的喜爱。
　　③地块周边有批发城商圈、白塘商圈、商贸城商圈等，白塘实验小学、白塘中学、博雅实验学校、白塘湖等，未来各项配套越来越齐全。
　　④涵江今年第二次拍地，该地块是城涵一体化发展桥头堡，将迎来众多刚需、改需关注。
　　⑤该地块从涵港大道8分钟直通莆田大学城、涵江大学城，涵港大道最后500米施工中，未来5分钟直通黄石、20分钟直通秀屿。未来莆阳新城即将启动，将会承担更多来自莆田、涵江人民的关注和追求，人气将持续上升。

QQ雨

　　劣势分析：
　　①近期涵江去化速度慢，拿地热情不高，未来销售有一定的压力。
　　②地块不太规则，不好规划，大部份临水，需要投入一定的环保资金，还要配建公共配套，影响后期利润。
　　③商城片区最大障碍就是名校的加持，以及商业等配套。
　　④该地块面积大，总价高，门槛高，需要开发商有一定的操盘实力。
　　⑤政府回收279套（29457.59平米），回购价6000元/平米，商品房回购总价17675万元，影响开发商后期利润和购房者购买心理。

QQ雨

　　机会评判：
　　该地块两面环水，配套白塘湖、绿心生态公园，又是城涵一体化发展桥头堡区域，5分钟直达莆田市区城东（东圳路），8分钟直达莆田大学城、涵江大学城、黄石等，该地块后期升值空间巨大。

QQ雨

　　威胁评判：
　　涵江去化速度慢，堆积盘越来越多，未来销售压力大。周边大量的二手房等会给该地块带来一定的人气、价格冲击。

QQ雨

　　PS拍-2020-16号涵江商贸城地块周边配套：
　　教育配套：周墩小学，白塘实验小学，涵西中心小学等。
　　医院配套：涵江医院等。
　　生活配套：批发城商圈、商贸城商圈、白塘湖商圈等。