土地测评：限价1.05万 涵江区旧城地块10月16日拍卖

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------苏墩地块拍卖——莆房网航拍全景 --------

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　　特殊要求：
　　1、该宗地应无偿配建：居家养老服务点（计容建筑面积≥100㎡，且每百户不少于20㎡，不足百户按百户计）、社区卫生室（计容建筑面积≥30㎡）。应配建：文体活动室（计容建筑面积≥200㎡），文体活动场地（用地面积≥300㎡），物业管理用房（按《福建省物业管理条例2019版》规定配置），通信接入机房（建筑面积≥100㎡），邻里商业(计容建筑面积＞100㎡且≤110㎡)、生活垃圾收集点（服务半径≤70米），社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜)。社区卫生室、文体活动室、居家养老服务点应集中设置；以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊。2、该宗地配建的居家养老服务点、社区卫生室无偿交付莆田市涵江区人民政府，所涉及不动产产权一并办理给涵江区人民政府。3、该宗地配建的公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
　　4、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为19900万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过10500元/平方米。

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　地块区位价值评估：
　　该地块位于涵江区旧城片区中心地段，涵江区实验幼儿园旁边。该片区配套资源丰富，周边还有规划涵江区实验小学、青璜中学、莆田六中、水韵城商圈、骏乘星都汇商圈、大地香港城商圈、涵江步行街商圈、宫下商圈等，又在莆涵大道（南环城路）旁边，便利直达莆田市区。教育、商业、交通等配套资源应有尽有，升值潜力巨大。

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　　地块整体规划评估：
　　该地块占地11396.49㎡（约17.09亩），规划容积率＞1.0且≤2.9，建筑高度≤80米，住宅建筑层数应≥5层，作为临溪的纯住宅项目，可打造涵江区稀缺的旧城宜居住宅。
　　地块交通条件评估：
　　该地块位于南环城路、后度路、苏墩路与溪水交叉处，周边还有宾海路、鉴前路、莆涵大道、涵黄公路、三江路、涵港大道、324国道等市中心交通主干道，有209、213、230、231、236路等公交车直达。

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　　PS拍-2020-19号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①涵江旧城稀缺繁华地段！家门口的涵江区实验幼儿园、附近的涵江区实验小学、水韵城、涵江步行街、大地香港城、骏乘星都汇商圈等！周边骏乘星都汇等楼盘划片涵江区实验小学。
　　②该地块临小溪，距公园仅几步之遥，可打造一线溪景公园房。
　　③家门口南环城路直达莆田市中心，苏墩路散步1分钟到达涵江区实验幼儿园，后度路直通水韵城，林敦路直通涵江区实验小学，宾海路是涵江旧城醉美溪景一条街，交通四通八达，周边配套齐全，享受涵江小上海生活。
　　④涵江旧城时隔5年拍一地，5年前拍的地还是水韵城商场和安置房，无商品房，周边基本无竞品。该地块价值更将得到凸显，深受购房者的喜爱。
　　⑤17亩地，地块小，总价低，门槛低，套数少，后期销售压力不大。

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　　劣势分析：
　　①目前周边道路窄小，民房多未拆迁，出入南环城路、后度路、边防路偶尔会堵车。
　　②地块小，2.9容积率，小区小，居住舒适度下降。
　　③宝龙小区、安置房西南两侧影响采光、视线，旁边还有小庙，影响购房者购买心理。
　　④地块小也需要配建公共服务设施，而且临小溪，需要投入一定的环保资金，影响开发商后期利润
　　⑤地块周边多年未拍地，关注度不高，人气待炒作，后期销售需要投入一定的营销费用。

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　　机会评判：
　　涵江旧城稀缺地段，涵江实验幼儿园地段，周边商圈环绕，家门口南环城路等交通西通八达，旁边还有溪、公园等，适合打造宜居小区。划片安排跟上周边楼盘，后期升值空间巨大。

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　　威胁评判：
　　涵江近期去化速度下降，学校划片不稳定，楼盘越来越多，未来销售压力大。周边骏乘星都汇等二手房房源，会给该地块带来一定的人气、价格冲击。

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　　PS拍-2020-19号涵江区旧城地块周边配套
　　教育配套：涵江区实验幼儿园、涵江区实验小学，涵西中心小学，青璜中学、莆田六中等。
　　医院配套：涵江医院等。
　　生活配套：水韵城商圈、骏乘星都汇商圈、大地香港城商圈、宫下商圈、凤凰百货等。

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土地测评：限价1.05万 涵江区旧城地块10月16日拍卖