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[图文现场] 土地测评:限价1.52万+生鲜超市 玉湖尚济街地块三8.11拍卖

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发表于 2020-7-26 11:26:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

玉湖尚济街地块——莆房网航拍全景


  PS拍-2020-12号玉湖尚济街地块三

  占地面积:41858.68㎡(约62.8亩)

  (一)容积率>1.0且≤3.0(公共道路不参与规划指标计算),其中:零售商业计容建筑面积>11000㎡,且≤13500㎡,其中计容生鲜超市≥5000㎡,设置于公共道路西南侧,应有独立出入口,其他零售商业计容建筑面积应沿公共道路两侧设置;其他为城镇住宅及服务设施计容建筑面积;

  (二)建筑密度≤30%(公共道路不参与规划指标计算)

  (三)绿地率≥25%(公共道路不参与规划指标计算)

  (四)建筑高度控制:分为7个住宅建筑高度控制区,具体详见用地红线图,住宅建筑层数应≥5层。

  地块位置:玉湖公园旁、中山中学荔浦校区旁、励志学校旁尚济街地块三。

  用地年限:商业40年、住宅70年

  保证金: PS拍-2020-12号地块为人民币壹亿叁仟万元整(¥130000000元)。

  拍地时间:2020年8月11日上午10:30时整


莆仙牛评

zn163 发表于32楼  查看完整内容

这样的出让条件 建出带底商的高层房子 指不定都没有小区

泳池里的博尔特 发表于39楼  查看完整内容

这么好的地块,容积率3.0,还要建大超市。限价还这么高。规划局真是奇才。

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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:28:17 | 显示全部楼层
  特殊要求
  1、该宗地应无偿配建:社区服务中心(计容建筑面积≥1200㎡)、居家养老服务站(计容建筑面积≥200㎡,且按每百户不小于20㎡,不足百户按百户的标准配置)、社区卫生服务站(计容建筑面积≥210㎡)。应配建:健身活动室(计容建筑面积≥300㎡),邮政所(计容建筑面积≥190㎡),物业管理用房(按《福建省物业管理条例2019版》规定配置),通信接入机房(建筑面积≥100㎡),生活垃圾收集点(服务半径≤70米),社区终端共同配送站(可与物业合设,或设置自提柜)。配建无偿交付给莆田市荔城区拱辰街道办事处,所涉及不动产产权一并办理给莆田市荔城区人民政府或其指定单位。应与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。
  2、城市设计要求,地块中间预留一条公共道路。该宗地内还需设置一条视线通廊,宽度不少于20米,视线通廊内允许建设,但建筑高度不得超过12米。
  3、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为107600万元,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买,采取公证摇号方式确定竞得人。
  4、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过1.52万元/平方米。

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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:29:46 | 显示全部楼层
  PS拍-2020-12号玉湖尚济街地块三综合评估
  地块区位价值评估:
  地块位于玉湖环湖公园旁,中山中学荔浦校区南侧,是一个不可多得的一线湖景地块。尚济街预计8月份主干道通车,1分钟车程与文献路相连,与莆田市区越来越近,未来升值空间巨大。建发玉湖壹号一次性热销5幢,就是对该片区价值最好的证明。
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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:30:51 | 显示全部楼层
  地块整体规划评估:
  PS拍-2020-12号占地41858.68㎡(约62.8亩),无偿配建社区服务中心、居家养老服务站、社区卫生服务站等公共配套服务设施。地块主要规划容积率>1.0且≤3.0,≥5000平方米生鲜超市,南北走向公共道路、以及宽度不少于20米,东西向视线通廊,限高≤60~100米,可打造一线湖景公园房。
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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:32:09 | 显示全部楼层
  地块交通条件评估:
  该地块在尚济街与荔浦路交叉处旁,与文献路、荔园路、玉湖路相连,周边还有荔港大道、东园路、天妃路、滨溪北路等交通主干道,距离市中心仅3分钟车程,交通四通八达。有11、21、36、K03、K06、K08公交车直达。
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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:34:03 | 显示全部楼层
  PS拍-2020-12号地块SWOT评估
  优势分析:
  ①        隔壁中山中学荔浦校区已经平地中,最新效果图出炉。周边还有荔城区第四实验小学、莆田九中、励志学校等名校加持,配套将逐步完善。
  ②        环湖公园已经开工,家门口湖心公园和玉湖,以及两馆一宫、木兰溪等配套,环境优美,是玉湖最好的湖景公园房,后期销售压力不大。
  ③        玉湖新城经过9年的开发,人气十足,已迎来万科1-7期、正荣府、富力尚悦居等楼盘交房入住,居住氛围不断浓厚,未来将继续迎来众多刚需、改需、投资客、年轻群体关注。
  ④        自建玉湖人民最紧缺的生鲜超市、人气之王地块,又在两大中学旁,商业或许是另一个利润增长点。
  ⑤        尚济街预计8月份通车,与千年文献路相连,以及滨溪北路与城南相连,玉湖逐渐与市区融合一起。新公交东站、老年大学、中医院等配套落地渐渐成熟,区域价值持续加码。

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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:35:21 | 显示全部楼层
玉湖-05.jpg
  劣势分析:
  ①        该地块3.0的容积率,相对普遍2.6住宅偏高。加上底商1万多平米,噪音、卫生、舒适度等居住环境略有影响。
  ②        该地块未拍先火,多家房企势在必得,预计摇号可能性非常大(8568元/平米),楼面价走高,又限高60米~100米,影响开发商后期利润。
  ③        玉湖进入全面开发阶段,拆迁、修路、建房,灰尘滚滚。中山中学还未正式开建,未来是否划片?需要时间验证。
  ④        玉湖房价渐渐成熟,精装为主,均价约1.7万左右,二手房成交价仍在1.3~-1.5万,刚需被迫逃离玉湖。
  ⑤        该地块东西走向预留一条公共道路,不利于后期规划和利润,而且影响后期居住。


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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:37:01 | 显示全部楼层
玉湖-07.jpg
  机会评判:
  该地块是玉湖不可多得的一线湖景公园房,旁边中山中学、励志学校、老年中心、中医院环绕,自带生鲜超市,该地块未来是玉湖核心。人气十足,尚济街等8月份通车与文献路相连,升值潜力巨大。

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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:37:57 | 显示全部楼层
  威胁评判:
  建发玉湖壹号仅限价1.42万/㎡,玉湖正荣府限价1.49万/㎡,以及莆田万科期1-7期、富力尚悦居、正荣府、滨溪正荣府、建发央著、建发央誉等二手房,将会给该地块销售带来冲击。
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 楼主| 发表于 2020-7-26 11:38:37 | 显示全部楼层
  PS拍-2020-12号玉湖地块周边配套:
  教育配套:荔城区第四实验小学、莆田九中、励志学校(开学在即)、中山中学荔浦校区(平整中)等。
  生活配套:自建生鲜超市、玉湖张镇市场、两馆一宫、万科商业、规划老年文体教育中心、滨溪公园、木兰溪等。
  医院配套:规划荔城区中医院等。
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