土地测评：限价1.52万+生鲜超市 玉湖尚济街地块三8.11拍卖

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玉湖尚济街地块——莆房网航拍全景

　　PS拍-2020-12号玉湖尚济街地块三
　　占地面积：41858.68㎡（约62.8亩）
　　（一）容积率＞1.0且≤3.0（公共道路不参与规划指标计算），其中：零售商业计容建筑面积＞11000㎡，且≤13500㎡，其中计容生鲜超市≥5000㎡，设置于公共道路西南侧，应有独立出入口，其他零售商业计容建筑面积应沿公共道路两侧设置；其他为城镇住宅及服务设施计容建筑面积；
　　（二）建筑密度≤30%（公共道路不参与规划指标计算）
　　（三）绿地率≥25%（公共道路不参与规划指标计算）
　　（四）建筑高度控制：分为7个住宅建筑高度控制区，具体详见用地红线图，住宅建筑层数应≥5层。
　　地块位置：玉湖公园旁、中山中学荔浦校区旁、励志学校旁尚济街地块三。
　　用地年限：商业40年、住宅70年
　　保证金: PS拍-2020-12号地块为人民币壹亿叁仟万元整（¥130000000元）。
　　拍地时间：2020年8月11日上午10：30时整

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这样的出让条件  建出带底商的高层房子 指不定都没有小区

泳池里的博尔特

这么好的地块，容积率3.0，还要建大超市。限价还这么高。规划局真是奇才。

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万科城二期、荔城区第四实验小学、幼儿园

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　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建：社区服务中心（计容建筑面积≥1200㎡）、居家养老服务站（计容建筑面积≥200㎡，且按每百户不小于20㎡，不足百户按百户的标准配置）、社区卫生服务站（计容建筑面积≥210㎡）。应配建：健身活动室（计容建筑面积≥300㎡），邮政所（计容建筑面积≥190㎡），物业管理用房（按《福建省物业管理条例2019版》规定配置），通信接入机房（建筑面积≥100㎡），生活垃圾收集点（服务半径≤70米），社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜)。配建无偿交付给莆田市荔城区拱辰街道办事处，所涉及不动产产权一并办理给莆田市荔城区人民政府或其指定单位。应与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。
　　2、城市设计要求，地块中间预留一条公共道路。该宗地内还需设置一条视线通廊，宽度不少于20米，视线通廊内允许建设，但建筑高度不得超过12米。
　　3、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为107600万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。
　　4、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过1.52万元/平方米。

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　　PS拍-2020-12号玉湖尚济街地块三综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块位于玉湖环湖公园旁，中山中学荔浦校区南侧，是一个不可多得的一线湖景地块。尚济街预计8月份主干道通车，1分钟车程与文献路相连，与莆田市区越来越近，未来升值空间巨大。建发玉湖壹号一次性热销5幢，就是对该片区价值最好的证明。

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　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-12号占地41858.68㎡（约62.8亩），无偿配建社区服务中心、居家养老服务站、社区卫生服务站等公共配套服务设施。地块主要规划容积率＞1.0且≤3.0，≥5000平方米生鲜超市，南北走向公共道路、以及宽度不少于20米，东西向视线通廊，限高≤60~100米，可打造一线湖景公园房。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块在尚济街与荔浦路交叉处旁，与文献路、荔园路、玉湖路相连，周边还有荔港大道、东园路、天妃路、滨溪北路等交通主干道，距离市中心仅3分钟车程，交通四通八达。有11、21、36、K03、K06、K08公交车直达。

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　　PS拍-2020-12号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①        隔壁中山中学荔浦校区已经平地中，最新效果图出炉。周边还有荔城区第四实验小学、莆田九中、励志学校等名校加持，配套将逐步完善。
　　②        环湖公园已经开工，家门口湖心公园和玉湖，以及两馆一宫、木兰溪等配套，环境优美，是玉湖最好的湖景公园房，后期销售压力不大。
　　③        玉湖新城经过9年的开发，人气十足，已迎来万科1-7期、正荣府、富力尚悦居等楼盘交房入住，居住氛围不断浓厚，未来将继续迎来众多刚需、改需、投资客、年轻群体关注。
　　④        自建玉湖人民最紧缺的生鲜超市、人气之王地块，又在两大中学旁，商业或许是另一个利润增长点。
　　⑤        尚济街预计8月份通车，与千年文献路相连，以及滨溪北路与城南相连，玉湖逐渐与市区融合一起。新公交东站、老年大学、中医院等配套落地渐渐成熟，区域价值持续加码。

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　　劣势分析：
　　①        该地块3.0的容积率，相对普遍2.6住宅偏高。加上底商1万多平米，噪音、卫生、舒适度等居住环境略有影响。
　　②        该地块未拍先火，多家房企势在必得，预计摇号可能性非常大（8568元/平米），楼面价走高，又限高60米~100米，影响开发商后期利润。
　　③        玉湖进入全面开发阶段，拆迁、修路、建房，灰尘滚滚。中山中学还未正式开建，未来是否划片？需要时间验证。
　　④        玉湖房价渐渐成熟，精装为主，均价约1.7万左右，二手房成交价仍在1.3~-1.5万，刚需被迫逃离玉湖。
　　⑤        该地块东西走向预留一条公共道路，不利于后期规划和利润，而且影响后期居住。

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　　机会评判：
　　该地块是玉湖不可多得的一线湖景公园房，旁边中山中学、励志学校、老年中心、中医院环绕，自带生鲜超市，该地块未来是玉湖核心。人气十足，尚济街等8月份通车与文献路相连，升值潜力巨大。

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　　威胁评判：
　　建发玉湖壹号仅限价1.42万/㎡，玉湖正荣府限价1.49万/㎡，以及莆田万科期1-7期、富力尚悦居、正荣府、滨溪正荣府、建发央著、建发央誉等二手房，将会给该地块销售带来冲击。

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　　PS拍-2020-12号玉湖地块周边配套：
　　教育配套：荔城区第四实验小学、莆田九中、励志学校（开学在即）、中山中学荔浦校区（平整中）等。
　　生活配套：自建生鲜超市、玉湖张镇市场、两馆一宫、万科商业、规划老年文体教育中心、滨溪公园、木兰溪等。
　　医院配套：规划荔城区中医院等。