土地测评：限价9000 黄石莆兴路地块7.30拍卖

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莆兴路地块——莆房网航拍全景

　　PS拍-2020-14号黄石镇莆兴路地块
　　占地面积：28126.27㎡（约42亩）
　（一）容积率＞1.0且≤2.1 　
　（二）建筑密度≤25%； 　
　（三）绿地率≥30%； 　
　（四）建筑高度控制：建筑高度≤34米，住宅建筑层数应≥5层。 　
　地块位置：高铁旁，莆兴路西侧，凯天青山城｜峰璟对面。 　
　用地年限：住宅70年。 　
　保证金：PS拍-2020-14号地块为人民币贰仟贰百万元整（¥22000000元）。 　
　拍地时间：2020年7月30日上午10：00时整

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　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建：社区服务站（计容建筑面积600-1300㎡）；社区卫生服务站（计容建筑面积150-220㎡）；健身活动室（计容建筑面积≥720㎡）；居家养老服务站（计容建筑面积≥560㎡，且按每百户不小于20㎡，不足百户按百户的标准配置）。应配建商业服务（计容建筑面积＞100㎡且≤150㎡）；物业管理用房（按《福建省物业管理条例》（2019版）规定配置）；通信接入机房（建筑面积≥100㎡）；生活垃圾收集点（服务半径≤70m）；社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜）；其它要求（社区服务中心、社区卫生服务站、健身活动室、居家养老服务站等应集中设置并设置明显对外出入口。以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊）。
　　2、该宗地无偿配建的社区服务站、社区卫生服务站、健身活动室、居家养老服务站不动产产权归荔城区黄石镇政府，与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。
　　3、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为26600万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。具体摇号方式见该宗地《拍卖须知》中说明。
　　4、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过9000元/平方米。

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　　PS拍-2020-14号莆兴路地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于高铁片区和黄石片区交叉处，南北两侧七境园林公园，双公园环绕，潜力巨大。近两年来，莆田高铁片区发展势头火热！该地块限价9000/㎡有利于刚需、年轻人置业。大部份人都能买得起的楼盘，市场大。保利香槟公馆8500/㎡售罄、凯天青山城8000/㎡均价热销2000套，就是对该片区价值最好的证明。

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　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-14号占地28126.27㎡（约42亩），无偿配建社区服务站、社区卫生服务站、健身活动室、居家养老服务站等公共配套服务设施。地块主要规划容积率＞1.0且≤2.1，限高≤34米，可打造≤11层的高铁、轻轨房。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块在莆兴路旁，与火车站、高铁、轻轨、公交总站仅300米，周边有荔港大道、城港大道、霞美路、八二一街南伸、物流1号路等交通主干道，距离市中心仅10分钟车程。有20\23\29\302\351\\352\361\365\366\381\382\552\559\K03路等公交车直达或者走百米即到。

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　　PS拍-2020-14号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①周边教育氛围浓厚。配套有隔壁幼儿园、荔城区第八实验小学、附属幼儿园等名校加持，配套将逐步完善。
　　②该地块前后双公园，连接高铁与高速出入口之间，环境优美，可动可静，四周基本无遮挡，采光好。
　　③家门口的凯天商圈、黄石商圈、未来高铁商圈，还有会展中心、为健康保驾护航的市一医院分院（规划）等，生活配套不断完善中。
　　④黄石镇中心二手房已经突破10000元/平大关，黄石拍地少，新盘少，再加上黄石近期拆迁多，该块地将迎来更多关注。
　　⑤该地块旁边有汽车总站、火车站、高铁、轻轨（规划）、八二一街南伸，交通十分便利。

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　　劣势分析：
　　①莆兴路两侧楼盘越来越多，高铁片区存在大片待开发的地块，居住环境略显逊色，而且未来销售压力大。
　　②该地块周边初中划片普通、而且距离较远，还有待有提升，可以学习玉湖、新度片区，引进中山中学分校等名校。
　　③地块除了整体配套有待提升之外，还要无偿配建社区服务站、社区卫生服务站、健身活动室、居家养老服务站等，影响后期利润。
　　④该地块限高54米，影响开发商利润。部份临铁路，部份房源影响购房购买心理。
　　⑤高铁片区销量渐渐回归理性，楼盘却越来越多，需要大品牌开发商过来操盘。

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　　机会评判：
　　该地块是高铁轻轨房，荔城区第八实验小学旁，前后双公园，适合打造针对刚需客群的宜居项目。
　　威胁评判：
　　凯天青山城｜峰璟、滨海南城府、国投城市广场C区、云悦壹号、国投景园等楼盘，以及黄石、高铁二手房，将会给销售带来冲击。

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　　PS拍-2020-14号莆兴路地块周边配套：
　　教育配套：荔城区第八实验小学、附属幼儿园、沙堤中学等
　　医院配套：市一医院分院
　　生活配套：凯天商圈、高铁商圈、黄石商圈、会展中心等。

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