土地测评：限价8500、限高33米 高铁地块7.30拍卖

QQ雨

青山路南侧地块——莆房网航拍全景

　　PS拍-2020-15号高铁霞美路（青山路）地块
　　占地面积：51126.9㎡（约76.7亩）
　　（一）容积率>1.0且≤1.7，其中零售商业（邻里商业）计容建筑面积应>1200m2且≤1500m2，应沿西侧定尾路设置，其中应设置一处生鲜超市，建筑面积不少于1000m2，应设独立出入口；幼儿园计容建筑面积应≥4000m2；其他为城镇住宅及服务设施计容建筑面积；
　　（二）建筑密度≤23%
　　（三）绿地率≥30%；
　　（四）建筑高度控制：住宅建筑高度≤33米，黄海高程≤51米，住宅建筑层数应≥5层。幼儿园建筑高度≤15米。
　　地块位置：高铁旁，青山路南侧，会展中心、国投城市广场东侧。
　　用地年限：商业40年、住宅70年、教育50年
　　保证金: PS拍-2020-15号地块为人民币叁仟叁佰万元整（￥33000000元）。
　　拍地时间：2020年7月30日上午10：30时整

QQ雨

　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建：幼儿园（设置一所12班幼儿园，用地面积≥5120m2，计容建筑面积≥4000m2）、居家养老服务点（计容建筑面积≥100m2，且按每百户不小于20m2，不足百户按百户的标准配置）、社区卫生室（计容建筑面积≥30m2）；文体活动室（计容建筑面积≥200m2），文体活动场地（用地面积≥300m2），物业管理用房（按《福建省物业管理条例2019版》规定配置），通信接入机房（建筑面积≥100m2），避灾点（设置一处，可结合幼儿园设置），生活垃圾收集点（服务半径≤70米），社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜)。
　　2、该宗地无偿配建的幼儿园不动产产权归秀屿区教育局，无偿配建的居家养老服务点、社区卫生室不动产产权归秀屿区人民政府，与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付。
　　3、　该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为36600万元。竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　4、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过8500元/平方米。

QQ雨

　　PS拍-2020-15号高铁地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于莆田高铁板块，目前有多个品牌开发商进驻，发展势头强劲，未来潜力巨大。该地块限价8500元/㎡，适合刚需、年轻人置业。随着市区房价越来越高，将承接购买力外溢。保利香槟公馆、凯天青山城、云悦壹号等项目热销，就是对该片区价值最好的证明。

QQ雨

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-15号占地51126.9㎡（约76.7亩），无偿配建幼儿园、居家养老服务点、社区卫生室等公共配套服务设施。地块主要规划容积率＞1.0且≤1.7，限高≤33米，可打造≤11层的高铁、轻轨洋房。

QQ雨

　　地块交通条件评估：
　　该地块在莆兴路与霞美路交叉口，与火车站、高铁、轻轨、公交总站仅200米，周边有荔港大道、城港大道、秀港路、八二一街南伸、物流1号路等交通主干道，距离市中心仅10分钟车程。有20\23\29\302\351\\352\361\365\366\381\382\552\559\K03路等公交车直达或者走百米即到。

QQ雨

　　PS拍-2020-15号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①周边教育有岭美小学，自建幼儿园、赤岑中学等，规划有衡秀国际学校等。
　　②该地块容积率仅1.7，限高33米，可打造11层左右的低密度别墅级洋房，限价仅8500元/㎡，刚需最爱。
　　③凯天商圈、黄石商圈、未来高铁商圈，还有5公里外的铜锣湾万达广场商圈，以及会展中心、为健康保驾护航的市一医院分院（规划）等，生活配套不断完善中。
　　④自建生鲜超市、商业，在高铁片区满满的人流量，或许是另一个利润增长点。
　　⑤该地块旁边有汽车总站、火车站、高铁、轻轨（规划）、八二一街南伸，交通十分便利。

QQ雨

　　劣势分析：
　　①莆兴路两侧楼盘越来越多，高铁片区存在大片待开发的地块，居住环境略显逊色，而且未来销售压力大。
　　②地块周边正在开发，名校、生活配套严重紧缺，需要时间等待。
　　③地块除了整体配套有待提升之外，还要无偿配建幼儿园、居家养老服务点、社区卫生室等，影响后期利润。
　　④该地块限高33米，又是低密度，绿化成本高，影响开发商利润。
　　⑤高铁片区销量渐渐回归理性，楼盘却越来越多，人气需要政策配套加持。

QQ雨

　　机会评判：
　　该地块是高铁轻轨房，自带生鲜超市，限高11层低密度洋房，限价仅8500/㎡，深受刚需、改需的喜爱。
　　威胁评判：
　　凯天青山城｜峰璟、滨海南城府、国投城市广场C区、云悦壹号、国投景园等楼盘，以及黄石、高铁二手房，将会给销售带来冲击。

QQ雨

　　PS拍-2020-15号莆兴路地块周边配套：
　　教育配套：荔城区第八实验小学、附属幼儿园、沙堤中学等
　　医院配套：市一医院分院
　　生活配套：凯天商圈、高铁商圈、黄石商圈、会展中心等。

QQ雨

土地测评：限价8500、限高33米 高铁地块7.30拍卖