土地测评：市中心150米！限价1.79万/㎡ 龙德井地块一9.29拍卖

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------龙德井地块拍卖——莆房网航拍全景 --------

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土地测评

PS拍-2020-20号龙德井地块一基本信息

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我看还是先把路拓宽吧，不然到时候铁定堵成狗

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　　特殊要求：
　　1、该宗地应无偿配建：居家养老服务点（计容建筑面积≥100m2，且每百户不少于20m2，不足百户按百户计）、社区卫生室（计容建筑面积≥30m2）。应配建：文体活动室（计容建筑面积≥200m2），文体活动场地（用地面积≥300m2），物业管理用房（按《福建省物业管理条例2019版》规定配置），通信接入机房（建筑面积≥100m2），生活垃圾收集点（服务半径≤70米），社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜)。社区卫生室、文体活动室、居家养老服务点应集中设置；以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊。
　　2、该宗地配建的居家养老服务点、社区卫生室无偿交付莆田市城厢区人民政府，所涉及不动产产权一并办理给城厢区人民政府。
　　3、该宗地配建的公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
　　4、　该宗地采取“限房价+竞地价”方式出让，该宗地商品住房（毛坯）最高销售均价不超过17900元/平方米，商品住房（毛坯）最高销售单价不超过19500元/平方米。

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　　地块区位价值评估：
　　该地块位于千年龙德郡，文献步行街旁，龙德井街与龙脊路交叉处，市中心繁华地段。市中心配套资源丰富，周边还有规划龙德井小学、太平小学、筱塘小学、中山中学、南门学校、文献中学、龙脊山公园、荔城区政府、莆田市一医院、新华书店、步行街、商场等配套十分方便，2010年地王一直保持至今，9年前开盘均价已经破万，升值潜力巨大。

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　　地块整体规划评估：
　　该地块占地10665.89㎡（约16亩），规划容积率>1.0且≤6.2，其中零售商业计容建筑面积>6700m2，且≤9900m2，其他为城镇住宅计容建筑面积，建筑高度控制：高层住宅建筑高度≤150米，住宅建筑层数应≥5层，商业建筑高度≤15米。可打造市中心超高层地标豪宅。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块位于龙德井街与龙脊路交叉处附近，周边还有文献路、胜利路、学园路、南门西路、龙德井街、324国道、莆阳路、梅园路等市中心交通主干道，有1、2、7、、12、16、23、56、209、52、58、60、218路等公交车直达。

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　　PS拍-2020-20号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①市中心稀缺地段！千年龙德井地段！文献步行街地段！中山中学地段！龙脊山公园地段！300多万莆田人曾经习惯消费，人气十足。
　　②市中心教育配套丰富，周边有龙德井小学、太平小学、筱塘小学、中山中学、南门学校、文献中学等，一站式解决教育问题。
　　③市中心交通配套完善，有文献路、胜利路、学园路、南门西路、龙德井街、324国道、莆阳路、梅园路等，交通四通八达、多条公交直达，市一医院仅隔几十米，医疗资源充足。
　　④市中心商圈、步行街商圈、大唐圆圈、田尾圆圈、文献路商圈、胜利路商圈，家门口商圈，享受都市生活。
　　⑤市中心时隔十年才拍地，周边商品房少，该地块价值更将得到凸显，深受购房者喜爱。
　　⑥打造约150米超高层，未来莆田第一地标红盘，16亩地，地块小，总价低，小几百套业主，是莆田人身份地位的象征，后期销售压力不大。

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　　劣势分析：
　　①龙德井地块精装概率大，房价轻松破2万，适合改需、土豪。
　　②地块形状像三角形，不易规划，6.2容积率，小区小，居住舒适度一般。
　　③隔壁文献步行街商业烂尾、鑫炎龙德郡1.4万多还有少量余房在售，影响业主购买心理。
　　④该地块小，总价小，门槛低，无限楼面价，加上多家房企势在必得，楼面价分分钟破万，影响开发商后期利润。
　　⑤龙德井拆迁进行中，后期还有安置房、商品房等地块建设，噪音、舒适度等居住环境略有影响。

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　　机会评判：
　　市中心10年一拍地，千年龙德郡地段，300多万莆田人民关注，150米超高层，俯瞰全莆田的市中心地标，身份的象征，人气十足。市中心配套齐全成熟，该地块一房难求，后期升值空间巨大。

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　　威胁评判：
　　旁边商业烂尾的文献步行街，鑫炎龙德郡少量余房，以及周边二手房等对手会给该地块带来一定的购买心理障碍。

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　　PS拍-2020-20号龙德井地块周边配套：
　　教育配套：龙德井小学、太平小学、筱塘小学、中山中学、南门学校、文献中学等。
　　医院配套：莆田市一医院等。
　　生活配套：市中心商圈、步行街商圈、大唐圆圈、田尾圆圈、文献路商圈、胜利路商圈等。