土地测评：划片涵江实小 限价9000 人民街西侧地块7.9拍卖

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涵江人民街地块——莆房网航拍全景

　　

　　PS拍-2020-09号三江口地块测评
　　占地面积：7422.2㎡（约11亩）
　　（一）容积率>1.0且≤2.6；
　　（二）建筑密度≤22%；
　　（三）绿地率≥30%；
　　（四）建筑高度控制：建筑高度≤54米，住宅建筑层数应≥5层。
　　地块位置：三盛璞悦湾旁，三江口人民街西侧，东至人民街，南至新涵路、西至规划用地，北至人民街。
　　用地年限：住宅70年。
　　保证金：PS拍-2020-09号地块为人民币壹仟万元整（¥10000000元）
　　拍地时间：2020年7月9日上午10：00时整。

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限价定太高了，看看边上的楼盘卖得动吗？限价7000比较合适。

西京东京

划片是挺不错的，就是位置有点偏僻

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　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建：居家养老服务点（建筑面积≥100㎡，且按每百户不小于20㎡，不足百户按百户计算的标准配置）、社区卫生室（建筑面积≥30㎡）；文体活动室（建筑面积≥200㎡），文体活动场地（用地面积≥300㎡），开闭所（用地面积200-300㎡），邻里商业（建筑面积>100㎡且≤150㎡），通信接入机房（建筑面积≥100㎡），物业管理用房（按《福建省物业管理条例2019版》规定配置），生活垃圾收集点（服务半径≤70m），社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜)。
　　2、该宗地无偿配建的居家养老服务点、社区卫生室不动产产权归涵江区人民政府。配建的公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
　　3、涵江区同意涵江区人民街西侧地块一宗地面积7423.32平方米（约11.13亩）的购房者，可凭购房合同和购房**，就读幼儿园纳入三盛璞悦公馆南侧三江口中心幼儿园施教区，就读小学纳入涵江区实验小学施教区。
　　4、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为8200万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。具体摇号方式见该宗地《拍卖须知》中说明。
　　5、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过9000元/平方米。

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　　PS拍-2020-09号三江口地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块政府明确规定可凭购房合同和购房发 票，划片涵江区实验小学和三江口中心幼儿园，是真正的9年制学区房，潜力巨大。地块位于涵江区南环城路与人民街交叉口西北侧，距离莆田六中、青璜中学、涵江城区、涵江区政府仅3分钟内车程，该地块沿着南环城路，15分钟到达莆田城区东圳路口红绿灯，交通、学校、商圈、配套等优势凸显。而且该地块周边溪水环绕，坐拥一线水景，距离人民公园等也很近，涵东片区只有三盛璞悦湾一家在售，市场上暂无新盘，区域内竞争较少。

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　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-09号占地7422.2㎡（约11亩），无偿配建居家养老服务点、文体活动室、文体活动场地、开闭所、邻里商业、通信接入机房、物业管理用房、生活垃圾收集点，社区终端共同配送站等公共配套服务设施。地块主要规划容积率＞1.0且≤2.6，限高≤54米，可打造≤18层的溪景高端宜居洋房、学区房。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块在人民街和南环城路旁，距离324国道仅1分钟车程，周边有三江口街、联十一线（新国道）、工业路、六一路、新涵路等交通主干道，距离市中心仅15分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车走几百米即到。

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　　PS拍-2020-09号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①政府盖印文件，明确公示可凭购房合同和购房发 票，划片涵江区实验小学和三江口中心幼儿园，是真正的9年制学区房，一站式解决教育配套。隔壁规划小学、幼儿园、还有青璜中学、莆田六中距离地块仅5分钟车程，优质学府环伺，配套齐全。
　　②该地块环水，环境优美，可动可静，依托天然河道，开发滨水高端宜居住宅。四周无遮挡，采光好。
　　③家门口的铺尾市场，涵江圆圈、水韵城、塘北商圈，还有涵江区政府、人民公园等，生活配套齐全。
　　④涵东片区仅一家三盛璞悦湾楼盘在售，涵江普遍市场价在1万/㎡左右，该地块限价9000/㎡（毛坯），将迎来众多刚需关注。
　　⑤人民街直通海边（未来与江涵大桥相连）、324国道、联十一线（新国道）、人民公园、囊山森林公园片区，作为目前涵江醉美的一条主干道，人气、关注度、升值空间不言而喻。地块旁南环城路距离莆田城区出入口仅15分钟车程，交通发达，生活较为便利。

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　　劣势分析：
　　①无偿配建、养老、通信等公共配套服务，需要投入一定的资金等，影响开发商利润。
　　②地块除了学校配套比较完善之外，其它配套比较落后，隔壁规划小学、幼儿园地块还是工厂，影响购房者购买心理。
　　③地块像三角形，不易规划。该地块限高54米，影响开发商利润，部分临溪，需要投入一定的环保奖金。
　　④涵江这几年重点都在塘北片区、兴涵水都片区等，该地块旁边的新涵路等还未动工，影响该地块后期销售。

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　　机会评判：
　　该地块是涵江最好学区房之一，凭购房合同和购房发 票，划片涵江区实验小学和三江口中心幼儿园，是真正的9年制学区房，限价9000/㎡，相对刚需价格。地块小、开发成本低，再加上限价因素，适合打造针对刚需客群的宜居项目。

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　　威胁评判：
　　三盛璞悦湾等楼盘，以及涵江二手房，将会给销售带来冲击。片区销售不理想，价格低也是地块一大威胁。
　　PS拍-2020-09号人民街西侧地块一周边配套：
　　教育配套：划片涵江区实验小学、三江口中心幼儿园。周边还有规划小学、幼儿园、青璜中学、莆田六中等。
　　医院配套：涵江医院
　　生活配套：铺尾市场、涵江圆圈商圈、三江口商圈、水韵城商场、人民公园、三江口海边等。

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