土地测评：涨1500元/㎡ 划片二实小分校 最高18.9亿涵江地王航拍

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------塘北地块拍卖——莆房网航拍全景 --------

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　　PS拍-2020-23号（PS拍-2020-23号（塘北地块二十一）位于涵江区塘北路与公园西路交叉处，尚书公园旁，自带划片文件，划片涵江区第二实验幼儿园分园、涵江区第二实验小学塘北校区，周边还有莆田14中、莆田17中等学校环绕，周边商圈环绕，成熟塘北片区展势头强劲，已经成为涵江最受欢迎的片区。该地块限价12000元/㎡，评估总价12亿+，最高限价18.9亿，是面积、毛坯单价最高的涵江双料地王。
　　相对塘北片区当初限价1.05万/㎡（当初限价1.05万/㎡（如今限价1.2万/平米，已涨1500元/平米））的融创时代涵城、保利紫荆公馆、联发尚书第热销售罄，只剩武夷木兰都少量余房，塘北热销就是对该片区价值最好的证明。据悉，该地块已经吸引建发、绿地、保利、正荣等10几家房企的意向关注，全城期待。

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　　特殊要求：
　　1、该宗地应无偿配建：一所15班幼儿园（于B地块西南侧设置，用地面积应≥6300m2，计容建筑面积≥4000m2）、社区服务站（于B地块设置，计容建筑面积约1000-1300m2）、社区卫生服务站（于B地块设置，计容建筑面积约150-220m2）、居家养老服务站（于B地块设置，计容建筑面积≥200m2，且按每百户不少于20m2，不足百户按百户计）、社区卫生室（于A地块设置，计容建筑面积≥30m2）、居家养老服务点（于A地块设置，计容建筑面积≥100m2，且按每百户不少于20m2，不足百户按百户计）。应配建：健身活动室（于B地块设置，计容建筑面积≥300m2）、社区终端共同配送站（A与B地块均应设置，可与物业合设，或设置自提柜）、邻里商业（于A地块集中设置邻里商业，计容建筑面积>1000㎡且≤2500m2；于B地块集中设置邻里商业，计容建筑面积>2600m2且≤2800m2）、文体活动室（于A地块设置，计容建筑面积≥200m2；于B地块设置，计容建筑面积≥715m2）、文体活动场地（于A地块设置，用地面积≥300m2；于B地块设置，用地面积≥1100m2）、物业管理用房（A与B地块按《福建省物业管理条例》（2019版）规定各自配置）、通信接入机房（于A地块设置，建筑面积≥100m2；于B地块设置，建筑面积≥200m2）、生活垃圾收集点（A与B地块均应设置，服务半径≤70米）。社区服务站、社区卫生服务站、居家养老服务站、健身活动室等社区级公共服务设施应集中设置，并设置明显对外出入口；社区卫生室、文体活动室、居家养老服务点应集中设置；以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊。
　　2、该宗地配建的幼儿园、居家养老服务站、居家养老服务点、社区卫生室、社区服务站、社区卫生服务站无偿交付莆田市涵江区人民政府或其指定单位，所涉及不动产产权一并办理给涵江区人民政府（其中幼儿园产权办理给涵江区教育局）。
　　3、该宗地配建的公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。该宗地内规划城市道路及其地下空间今后应腾退给涵江区政府，并由涵江区政府负责建设，地块内其他规划建设应与城市道路用地建设有效衔接。
　　4、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为189000万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
　　5、该宗地商品住房（毛坯）最高销售均价不超过12000元/平方米。

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　　地块整体规划评估：
　　该地块占地面积124637.21㎡（约187亩），规划容积率容积率>1.0且≤2.5，自带零售商业、分为3个建筑限高分区，分别为90米、80米、54米，商业+幼儿园+住宅+停车场项目，可打造涵江塘北中心近2百亩大盘住宅。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块位于涵江区塘北路与公园西路交叉处，周边有工业路、新涵大街、国欢路、六一路、湖园路、南路等交通主干道，交通便利。有213、238等公交车等。

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　　PS拍-2020-23号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①涵江超繁华塘北地段，塘北最后一批地，超热销超抢手地段！塘北基本无房可卖，物以稀以贵，涵江新地王即将诞生。
　　②该地块自带盖印文件：划片涵江区第二实验幼儿园分园、涵江区第二实验小学塘北校区，周边还有涵江区第二实验小学、国欢小学等、莆田十四中、莆田十七中等、教育配套资源丰富。
　　③地块周边有骏乘商圈、凯旋商圈、利通商圈、沃尔玛商圈、六一路商圈、工业路商圈、高林街商圈、水韵城商圈等，商业繁华触手可及，不用等待。
　　④塘北近几年楼盘，只剩下武夷木兰都少量余房，基它已售罄，基本无竞争对手，塘北人气又大，后期销售压力不大。
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　　⑤家门口的尚书公园，周边还有西河公园、河滨公园、人民公园、滨江公园等，环境好，地段好，交通也好，生活十分便利，宜居，深受涵江人民的喜爱。

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　　劣势分析：
　　①涵江第一次限价1.2万/平米，政策多变，未来销售，存在不可确定性。
　　②地块面积187亩，地块评估价12亿+（涵江地王），门槛高，需要开发商有一定的操盘实力。
　　③地块预留城市道路和公共道路，无偿配建幼儿园等公共服务设施，回购塘北路绝佳地段2栋安置房和底商，影响后期利润。
　　④该地块4.5的容积率，相对普遍2.6住宅偏高了，加上底商，荔城大道、延寿路主干道，噪音、舒适度等居住环境略有影响。
　　⑤据莆田房地产协会会议消息，该地块已经吸引10几家开发商意向开发，多家房企势在必得，即将刷新涵江楼面价、总价双料地王，拿地成本高，而且限高54、80米，影响开发商后期利润。

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　机会评判：
　　塘北地块二十一是涵江最中心、最优质、楼盘又少，塘北最后一批地，又自带划片文件学区房，旁边几大商圈环绕，尚书公园等生活配套齐全，深受刚需、改需的喜爱，涵江人气之王。

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　　威胁评判：
　　涵江1.2万地王后期销售不确定因素，以及大量的塘北二手房，将会给销售带来冲击。

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　　PS拍-2020-23号涵江地块周边配套：
　　教育配套：划片涵江区第二实验幼儿园、涵江区第二实验小学塘北校区，周边还有涵江区第二实验小学、国欢小学等、莆田十四中、莆田十七中等。　　医院配套：涵江医院
　　生活配套：骏乘商圈、凯旋商圈、利通商圈、沃尔玛商圈、六一路商圈、工业路商圈、高林街商圈、水韵城商圈等

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