土地测评：依山傍水！限价1.42万/㎡！泗华老叶树地块5.7拍卖

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:22:24

老叶树地块——莆房网全景航拍

PS拍-2020-07号城北泗华老叶树剩余地块测评
地块位置：城厢区洋西片区，泗华老叶树，泗华路与溪滨路桥旁
占地面积：16116.48㎡（约24.18亩）
（一）容积率＞1.0且≤1.8；
（二）建筑密度≤25%；
（三）绿地率≥30%；
（四）建筑高度控制：分为三个住宅建筑限高区域，分别为21米、54米、72米，具体详见用地红线图，住宅建筑层数≥5层；（五）建筑控制要求：地块沿东圳水渠一侧需预留10米宽开放公共空间，该区域外侧不得设置围墙等围合性设施。
用地年限：住宅70年
保证金：PS拍-2020-07号地块为人民币叁仟万元整（¥30000000元）。
拍地时间：2020年5月7日上午11：00时整

美味河虾 · 发表于 2020-4-20 10:32:03

这地方只适合1W1-2

X-Medy · 发表于 2020-4-20 10:53:42

老叶树的位置，车很不好开进去啊

西京东京 · 发表于 2020-4-20 10:54:12

这位置不算太好，还很靠后

不要问我从哪来 · 发表于 2020-4-20 10:54:43

主要是前面是安置房，要是没有安置房全部都是别墅就爽翻了

旺上旺 · 发表于 2020-4-20 11:07:26

除了空气质量好还是空气质量好

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:23:00

特殊要求
1、该宗地应无偿配建社区综合服务站（由社区工作用房和居民活动用房构成，建筑面积≥800㎡）；社区养老设施（含休息室、保健室、活动室、家政服务用房等，建筑面积≥240㎡）；社区卫生站（建筑面积≥150㎡）；邻里商业（建筑面积＞100㎡且≤150㎡，结合建筑底层配建）；物业管理用房（按有关规定配置）；生活垃圾收集点（服务半径≤70米）；社区终端共同配送站（可与物业合设，或设置自提柜）；其他要求（上述配套设施面积均为净面积不含公摊，社区综合服务站、社区养老设施、社区卫生站应设有明显对外出入口，建议集中设置）。
2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为24800万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。
3、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过14200元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:23:31

　　PS拍-2020-07号老叶树地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于莆田城北泗华老叶树，新泗华小学对面，泗华溪公园旁，环境优美，空气新鲜，是一个幸福品质的理想居住之地。斜对面恒大御景半岛1.6万/㎡抢光，就是对该片区价值最好的证明。

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:24:03

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-07号占地16116.48㎡（约24.18亩），无偿配建公共配套服务设施。主要规划容积率＞1.0且≤1.8；限高21米、54米、72米，可打造7层小洋房和18-24层一线溪景小高层。
　　地块交通条件评估：
　　地块位于溪北路（泗华路）、溪南支路（滨溪路）桥旁，距离荔城大道、东圳路、学园路、荔园路只有几分钟车程，距离市中心仅几分钟车程，交通四通八达。周边有1、7、12、23、98、99、202、303、D01、K02以及60路夜市公交车走几百米就到。

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:24:34

　　PS拍-2020-07号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于城北泗华老叶树，天马山脚下，泗华溪畔，依山傍水，负氧离子充沛，真正一线溪景房。享受“进则享无限繁华、退则揽满园静谧”的美好生活。莆田顶级环境之一，适合养老、宜居。
　　②家门口的泗华小学，以及附近的城厢区第一实验小学、励成中学、莆田三中等，教育配套齐全。
　　③泗华老叶树限价1.42万/㎡，是主城区价格最便宜的地块之一，未来将迎来众多刚需、投资客、年轻群体关注。
　　④周边别墅、酒店、豪宅多，土豪圈聚焦，人气不断攀升，区域认可度更高，未来房价更有上涨空间。
　　⑤地块小、总价低，开发商资金压力不大，而且套数不多，易销售，资金回笼快。

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:25:00

　　劣势分析：
　　①地块小、门槛低，竞争压力大，楼面价走高，利润受限。
　　②隔壁三和观山悦，均价才1.1万/㎡，销售不理想。影响大家对该片区的价格误解，多少或有些影响一部份购房者心态。
　　③地块限高21米、54米、72米，毛坯销售均价不超过1.42万，还要无偿配建养老服务点等，利润受限。
　　④该地块南侧是山，视野受限，需要规划北侧有阳台，才适合看溪景。
　　⑤该地块地势不平，不易规划，需要挖山、山体防护，而且与水渠仅10米之隔，需要投入一定的环护资金。

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:25:19

　　机会评判：
　　该地块依山傍水，莆田一线溪景公园房，顶级配套、泗华小学、凤达商场等，配套齐全，限价1.42万/㎡，价格相对刚需，可接受人群众多，人气十足，销售压力不大。

QQ雨 · 发表于 2020-4-20 10:25:36

　　威胁评判：
　　隔壁三和观山悦还有100多套房源，以及城北大量二手房，将会给该地块销售带来冲击。
　　PS拍-2020-07号城北泗华老叶树地块周边配套：
　　教育配套：泗华小学、幼儿园、城厢区第一实验小学、励成学校、莆田三中等。
　　生活配套：泗华水上公园、泗华溪、凤达商业、泗华安置房商业等。
　　医院配套：莆田市中医院等。