土地测评：限价9500！255亩综合体！清塘大道北侧地块五1.22重拍

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------秀屿综合体（清塘大道地块五）——莆房网航拍全景------

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PS拍-2019-33号清塘大道北侧地块五测评
占地面积：170330.68㎡（约255.5亩）。
地块位置：秀屿区笏石镇坝津村、荔港大道与清塘大道交叉处，清塘大道北侧地块五。
用地年限：商业40年、住宅70年、教育50年
保证金: PS拍-2019-33号地块为人民币壹亿叁仟叁佰万元整（￥133000000元）。
(一)容积率>1.0且≤2.5。其中：商业建筑面积>12万平方米且≤13万平方米；其中整体经营大型商场计容建筑面积应≥8万平方米，且应设置在公共通道1南侧；幼儿园建筑面积≥4005平方米；其他为住宅及服务设施建筑面积。
(二)建筑密度≤43%；
(三)绿地率≥20%；
(四)建筑高度控制：建筑限高分为三个区域，具体为65米、58米和80米，住宅建筑层数≥5层,且整体经营大型商场建筑高度不应大于30米，层数不超过5层，具体详见红线图。

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　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建：①幼儿园（应配建一所12班幼儿园，用地面积≥5040平方米，建筑面积≥4005平方米，设置于用地西侧中部，公共通道1北侧）；②物业管理用房（按有关规定配置）；③社区管理与服务中心（设置一处，建筑面积不少于600平方米）；④居家养老服务站（设置一处，建筑面积不少于200平方米）；⑤
　　社区卫生服务站（设置一处，建筑面积不少于150平方米);⑥社区健身活动室（设置一处.建筑面积不少于300平方米）；⑦公共厕所（设置一处，应设于地面一层，有明显便捷入口，建筑面积不少于30平方米）；⑧母婴设施（大型商场应配建母婴设施，建筑面积≥10m.配建标准按《莆田市卫生计生委等八个部门关于印发莆田市加快推进母婴设施建设的实施办法的通知》（莆卫指导[20171206号）要求执行)；⑨生活垃圾收集点（服务半径≤70m）；⑩社区终端共同配送站可与物业或店铺合设，或设置自提柜)。
　　2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为213000万元（楼面地价为 5000/平方米）,竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买,采取公证摇号方式确定竞得人。
　　3、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过9500元/平方米。

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这个得大开发商了   不然吃不下

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　　PS拍-2019-33号清塘大道北侧地块五综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于荔港大道与清塘大道交叉处（秀屿区笏石镇坝津村），3500亩土海湿地公园、坝津公园，双公园旁，是一个幸福品质的理想居住之地。荔港大道、清塘大道，家门口主干道，交通便利。规划轻轨停靠站，下车即到，出行十分方便。这里也是秀屿的“桥头堡”，出入口必经之路，战略地位十分重要。
　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2019-33号占地170330.68㎡（约255.5亩），规划住宅、大型商场、商业、幼儿园地块，双公园环绕，学校、商业、公园配套齐全，十分宜居。容积率>1.0且≤2.5，可打造宜居高端、一站式综合体。
　　地块交通条件评估：
　　地块位于秀屿区门户，荔港大道、清塘大道、规划F2轻轨，下车即到，交通四通八达。周边有20、29、351、353、361、363、365、381、552路等10条公交站直达。

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　　PS拍-2019-33号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于秀屿区“桥头堡”，双公园旁，规划轻轨直达家门口，秀屿核心地段、公园配套齐全。
　　②自建幼儿园，相邻秀屿坝津小学、区第一实验幼儿园等教育配套齐全。
　　③自带大型商场，打造255.5亩综合体---新城，这里就是秀屿未来的核心区，对秀屿区的带动不言而喻，住宅等升值空间巨大。
　　④秀屿城区在售楼盘都是尾盘，基本无房源，需求即将迎来井喷。
　　⑤秀屿严重缺少地标综合体，缺少优质地段项目、缺少配套齐全的刚需、改需项目，缺少多路公交车直达项目，该地块未拍先火，将迎接几十万秀屿人民关注。

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　　劣势分析：
　　①该地块255.5亩，总价高，门槛高，需要开发商有一定的操盘实力。
　　②该地块地势比道路低，地块又高低不平，需要投入一定的费用改造，排污。
　　③该地块限价、还要无偿配建10大配套、需要投入一定的资金等，影响开发商利润。
　　④该地块体量大，操盘时间长，资金压力大，住宅人气、商业人气需要投入一定时间和费用 ，持续几年不断炒作。
　　⑤近期秀屿连续拍卖3块超百亩地块，未来竞争压力大。

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　　机会评判：
　　该地块地段好、交通方便、家门口教育配套、又自持大型商业广场、幼儿园、规划家门口的轻轨站，双公园配套，打造稀缺的秀屿优质项目，人气十足，地段升值潜力巨大。
　　威胁评判：
　　秀屿连续拍卖3块超百亩地块、国湄领秀3期即将入市，在售一些尾盘以及二手房林立，将会给销售带来人气、价格冲击。

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　　PS拍-2019-33号坝津地块周边配套：
　　教育配套：自建幼儿园、秀屿区第一实验幼儿园、坝津小学（秀屿区第三实验小学）等。
　　生活配套：自持大型商业广场、假日酒店、凤凰百货等。
　　医院配套：秀屿医院等。

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土地测评：255亩综合体限价9200元/㎡ 清塘大道北侧地块五10.29日拍卖

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红线图