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[图文现场] 土地测评:限价9000 PS拍-2019-28号吴厝地块二 8.21拍卖

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发表于 2019-8-8 11:01:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

------秀屿吴厝【地块二】——莆房网航拍全景------

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PS拍-2019-28号秀屿吴厝地块二测评
占地面积:95069.56㎡(约142亩),其中含道路、绿化用地11871.68㎡(17.8亩)。
地块位置:天马街与吴厝路交叉处,秀屿地税旁,秀屿十中旁,国投旁吴厝地块二。
用地年限:幼儿园50年,住宅70年。
保证金: PS拍-2019-28号地块为人民币捌仟万元整( 80000000元)。
微信图片_20190808105854.png

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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:02:02 | 显示全部楼层
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  特殊要求
  1 、该地块公共服务设施要求如下:(一)地块二—A应无偿配建居家养老服务点一处( 建筑面积≥100㎡,且按每百户不小于20㎡,不足百户按百户计的标准配置),生活垃圾收集点(服务半径≤70m)、社区终端共同配送站(可与物业合设,或设置自提柜),物业管理用房配建标准按有关规定执行;(二)地块二—B应无偿配建12班幼儿园一所(用地面积不小于5040平方米,建筑面积不少于4500平方米,应布置在地块西南部,沿规划支路布置),居家养老服务点一处(建筑面积≥100㎡且按每百户不小于20㎡,不足百户按百户计的标准配置)、生活垃圾收集点(服务半径≤70m)、社区终端共同配送站(可与物业合设,或设置自提柜)、物业管理用房配建标准按有关规定执行;(三)地块二—C应无偿配建社区配套设施:社区服务站(建筑面积≥1375㎡)、居家养老服务站(建筑面积≥700㎡)、社区卫生服务站(建筑面积≥150㎡)、健身活动室(建筑面积≥750㎡),“三合一”环卫设施(即公厕、环卫工人休息站及再生资源回收点,用地面积≥80㎡,建筑面积≥50㎡) 、生活垃圾收集点(服务半径≤ 70m)、社区终端共同配送站(可与物业合设,或设置自提柜)、物业管理用房配建标准按有关规定执行;(四)上述配套设施面积均为净面积不含公摊,地块二—A、地块二—B 、地块二—C应各自满足配置要求,不得统筹。
  2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为120600万元,竞买人报价不超过最高限制地价的按价高者得原则确定竞得人,当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买,采取公证摇号方式确定竞得人。具体摇号方式见该宗地(拍卖须知)说明。
  3、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过9000元平方米。



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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:03:06 | 显示全部楼层
  PS拍-2019-28号秀屿吴厝地块二综合评估
  地块区位价值评估:
  该地块位于莆田十中北侧,秀屿地税局旁,规划的毓英中学城东校区旁,秀屿区实验小学城东校区由国投代建,自建幼儿园。从幼儿园到高中,教育配套齐全,是一个幸福品质的学区房。未来F2城际铁路一期(轻轨)已经批复,未来F2轻轨三期规划土海湿地公园站、秀山站,未来真正的“轻轨房”。设施配套持续加码区域价值。
  地块整体规划评估:
  PS拍-2019-28号占地95069.56㎡(约142亩),其中道路、绿化用地11871.68㎡,实际用地面积83197.8㎡(124.8亩),总指标容积率>1.0且≤2.41,限高,打造宜居住宅。
  地块交通条件评估:
  该地块在秀屿区莆田十中旁,坐拥清塘大道、秀山街、荔港大道、涵港大道等交通主干道,秀屿区政府旁边,交通四达八达。有330、20、29、301、302、352、331路等公交车,走几百米即到。

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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:04:04 | 显示全部楼层

  PS拍-2019-28号地块SWOT评估
  优势分析:
  ①四面基本少遮挡,采光好,通风强,视野广。距离土海湿地公园仅几百米,适合宜居。
  ②该地块自建幼儿园,旁边规划小学、毓英中学城东校区、莆田十中等。一站式学区房,未拍先火,将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
  ③该地块位于天马街、毓秀路旁,清塘大道旁边,有秀山街、荔港大道、城港大道、涵港大道,交通四通八达。F2线三期规划土海湿地公园站、秀山站,未来的轻轨房,将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
  ④秀屿竞争压力小,有国湄领秀、华鸿君悦府少量尾盘在售,还有刚拿地的国投吴厝地块一,竞争压力不大。
  ⑤秀屿城区配套逐步完善,周边凤凰百货、影城、KTV等生活娱乐设施齐全。
  劣势分析:
  ①该地块面积大,总价高,门槛高,需要开发商有一定的操盘实力。
  ②该地块面积包括道路、绿化,需要投入一定的费用和时间,影响开发商后期利润。
  ③该地块限价、限高,还要无偿配建幼儿园、需要投入一定的捐款奖金等,确保学区房的划片,影响开发商利润。
  ④目前只有一个公交直达,其余公交需要徒步几百米,上千米,商业圈、生活圈有待有提高。秀屿目前房价8000元/㎡左右,限价9000元/㎡需要提高附加值,可望而不可及。
  ⑤地块北侧未开发,一片荒凉,需要投入更多的成本炒作人气,多少影响购房心理。

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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:04:44 | 显示全部楼层
  机会评判:
  7月23日,该地块旁,吴厝地块一楼面价2564元/㎡,限价9000元/㎡。该地块楼面价预计更低,可操盘利润空间大。秀屿区实验小学城东校区、毓英中学城东校区,自建幼儿园、莆田十中等名校周边环绕。学区房一直是莆田最热销、升值空间最大的楼盘。
  F2城际铁路一期已经批复开工在即,轻轨三期土海湿地公园、秀山站点待定,轻轨房疯狂加码,后期升值空间巨大。
  威胁评判:
  该地块17.8亩规划道路、绿化,不但增加支出,而且减少使用面积,影响后期利润。国湄领秀三期新盘预计年底入市,国投吴厝地块一、华鸿君悦府、海天锦上、金泰来紫荆城部份房源未售,以及秀屿大量低价二手房将会对后期销售带来一定的冲击。
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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:05:08 | 显示全部楼层
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  PS拍-2019-28号秀屿吴厝地块二周边配套:
  教育配套:自建幼儿园、秀屿实验小学城东校区、毓英中学城东校区、莆田十中等。
  生活配套:土海湿地公园、秀屿区市政公园、秀屿区医院、凤凰百货、假日酒店等。
  医院配套:秀屿医院、盛兴医院等。

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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:06:14 | 显示全部楼层
土地测评:限价9000 PS拍-2019-28号吴厝地块二 8.21拍卖
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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:06:48 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:07:03 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2019-8-8 11:07:20 | 显示全部楼层
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