土地测评：PS拍-2018-20号兴涵水都地块12.4拍卖

QQ雨 · 发表于 2018-11-26 15:31:55

PS拍-2018-20号兴涵水都溪游都邠片区地块（兴涵水都地块三十三）基本信息占地面积：67970.58 ㎡（约102亩）
地块位置：西至六一西路，北至安都路，新涵江医院东侧。
住宅70年
(一)建筑密度≤25%；
(二)容积率>1.0且≤2.5；
(三)绿地率≥30%；
(四)主要出入口：东侧、南侧、西侧、北侧；
（五）建筑限高≤100米，其中住宅建筑层数≥5层
参加本次竞买保证金PS拍-2018-20号地块为人民币壹亿零捌佰万元整（￥10800万元）
拍卖时间：2018年12月4日上午10时整

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QQ截图20181126153550.png

liancc · 发表于 2018-11-26 15:35:25

未来的学区房，这么近真好，就是隔着医院也不好。

QCJ · 发表于 2018-11-26 15:46:12

终于有一张图画的是涵江国际学校，之前所有的兴涵水都的图，都是写着6中和青璜

gmy850322 · 发表于 2018-11-26 21:49:16

跟保利三期差不多大，都是百亩左右的大小区。要是按照原来两块地分开拍卖的话，楼面价会更高，财政收入不是更多?政府让利还是已经内定?

QQ雨 · 发表于 2018-11-26 15:33:41

　特殊要求：
　　1、该宗地应配置居家养老服务站（每100户不少于20㎡，且建筑面积≥100㎡的标准配置），配建的养老服务设施无偿移交给涵江区政府或区政府指定的单位。
2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为102000万元。
3、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过10500元/平方米。竞买人必须单独申请，不接受联合竞买。

　　PS拍-2018-20号兴涵水都溪游都邠片区地块综合评估
　　地块区位价值评估：
随着近几年的开发，特别是华永天澜城、融创、保利等品牌房企进驻，兴涵水都片区人气日益浓厚。如今，兴涵水都片区已经成为涵江城市新区重要组成部分，受到购房者广泛认可。
该地块位于新涵江医院东侧，南北两侧都坐拥一线溪景、河滨公园。坐拥六一西路、国欢路（环城北路）、莆涵大道、324国道、荔涵大道等交通路网，出行通达全城。沿着六一西路到沃尔玛商圈、涵江圆圈、批发城、永辉商圈等也是十分方便。兴涵水都片区规划涵江实验小学、涵江国际中学、两馆一中心、新涵江医院等，配套十分方便，尽享城市繁华，学校、道路、商业等设施持续加码区域价值。
　　地块整体规划评估：
　　该地块占地67970.58㎡（约102亩），地块方正，规划纯住宅地块，溪景公园配套，十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.5，限高100米，其中住宅建筑层数≥5层，适合规划成高端滨水楼盘。

QQ雨 · 发表于 2018-11-26 15:34:45

　　地块交通条件评估：
　　该地块在六一西路与安都路交叉口，旁边有国欢路（环城北路）、324国道、香林路、莆涵大道、荔涵大道等交通主干道，距离市中心仅10分钟车程。有3\206\208\209\230\231\252\K02路等公交车，走一段路即到。

　　PS拍-2018-20号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块环水又配套河滨公园，环境优美，可动可静，依托天然河道，开发滨水纯住宅地块。
　　②涵江实验小学兴涵水都分校土地平整中，预计2020年开学。本片区规划中学就在地块东侧，附近还有14中、17中等配套，划片上学无忧。
　　③地块周边有沃尔玛商圈、涵江批发城商圈、涵江圆圈商圈、保利商圈、华永商圈、两馆一中心、新涵江医院、公共停车场等，未来各项配套齐全。距离莆田城区仅10分钟车程，交通发达，生活较为便利。
　　④该地块与莆田政策大力支持的莆阳新城、大学城仅几分钟车程，限价10500（毛坯），将迎来众多关注。
　　⑤该地块就在涵江医院和规划中学之间，四周基本无遮挡，采光好，有利销售。医院开业在即，有医护人士、教师等潜在一大波客户，人流量充足，住宅、车位投资、出租潜力巨大。

　　劣势分析：
①地块面积大，总价高，近期开发商融资难利息高，需要开发商有一定实力，影响开发商后期利润。
②块限高100米，其中住宅建筑层数≥5层，明显排除超高层和高端别墅，地块还需配建养老服务站，房价被限1.05万/平米，影响开发商后期利润。
③涵江拍地多，新盘多，未来竞争压力大。在售楼盘价格和销量相对前几个月有所下降，后期销售压力大。
④地块周边有涵江医院新址，部分购房者对此比较忌讳。

QQ雨 · 发表于 2018-11-26 15:35:34

　　机会评判：
　　该地块属纯住宅地块，适合居住，交通便利，环境优美，后期销售压力不大。在医院和学校之间，升值空间大，有医护人士和教师等一大波潜在客户，升值潜力巨大。
　　威胁评判：
　　兴涵水都乃至涵江近期拍地多，新盘多，未来竞争巨大，以及周边大量的二手房竞品众多，将会给该地块带来一定的人气、价格冲击。
　　PS拍-2018-20号兴涵水都地块周边配套：
　　教育配套：涵江实验小学分校、涵江国际学校、莆田十四中、莆田十七中等。
　　医院配套：新涵江医院等。
　　生活配套：兴涵水都商圈、华永商圈、批发城商圈、沃尔玛商圈、永辉商圈、两馆一中心等。