土地测评：部份商场自持20年！限价1.4万！磐龙山庄6.18拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-6-6 10:05:36

-------磐龙山庄【地块一】——莆房网航拍全景 --------

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PS拍-2019- 16号磐龙山庄地块测评
占地面积：199954.51㎡（共约300亩），其中道路占14483㎡、绿地占3318㎡，
地块位置：荔涵大道与后卓路交叉处，磐龙山庄西侧，安特紫荆城南侧。
用地年限：商业40年，小学、幼儿园50年，住宅70年。
保证金: PS拍- -2019-16号地块为人民币贰亿肆仟贰佰万元整(￥242000000 元)。
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QQ雨 · 发表于 2019-6-6 10:08:42

　　PS拍- -2019-16号磐龙山庄地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　磐龙山庄前期共规划1320亩，打造莆田最大的综合体、南少林景区主入口旅游综合服务区，集旅游、健身、休闲为一体的莆田市宜居典范片区。6.18拍卖磐龙山庄300亩地块，该地块北侧为绿道和后卓溪，西侧为九华山，依山伴水，可打造山水楼盘，适合宜居。地块与体育公园、西天尾镇中心、莆田大学城相邻，与城北、绶溪公园5公里之隔，生活、教育、商业配套齐全，是一个幸福品质的理想居住之地。未来F2城际铁路开通之后，与市政府、凤凰山公园、万达仅几分钟车程，真正的“轻轨房”。

　　地块整体规划评估：
　　PS拍- -2019-16号占地300亩，地块为净地、可打造山水楼盘、“轻轨房”、大学城楼盘，中小学配套学区房，适合宜居。容积率＞1.0且≤1.9（总指标），其中75.9亩02-C-04地块规划生鲜超市、自持20年商场、31.23亩02-B-30 地块规划30班小学、9.46亩02-B- 32地块规划15班幼儿园，大学城配套、莆阳新城配套、南少林旅游片区配套陆续上马，自己就可以组成一个配套齐全的新片区，“轻轨房”、学区房未来发展潜力不可估量。

　　地块交通条件评估：
　　该地块在西天尾镇旁，坐拥荔涵大道、荔园路、后卓路、紫宵大道、南少林路等交通主干道，距离城北、绶溪公园仅5公里，距离市政府市中心仅5分钟车程。有10路、23路、201、202、205路等公交车下车即到。

QQ雨 · 发表于 2019-6-6 10:07:20

　　特殊要求
　　1、该宗地商业规模及布局要求如下;
　　(一)02-C-04地块商业建筑面积应> 10000平方米且≤11000平方米，应集中布置在地块东侧及南侧(其中需配建自持生鲜超市≥3000平方米并应集中设置在地块南侧，配建标准应符合《商店建筑设计规范》JGJ48- -2014的要求);
　　(二)02-B-34地块商业建筑面积应> 18000平方米且≤19000平方米(其中自持商业建筑面积应≥12000平方米且应集中布置在地块西北侧) ,
　　2、该宗地社区公共服务设施要求如下:
　　(一)02-C-04地块应配建社区卫生室建筑面积≥30平方米;文体活动室建筑面积≥200平方米;文体活动场地用地面积≥300平方米; 居家养老服务点建筑面积≥100平方米，且每100户不小于20平方米;通信接入机房建筑面积≥160平方米;生活垃圾收集点服务半径≤70米;社区终端共同配送站- -处,可与物业或店铺合作,或设置自提柜;
　　(二)02-B- 34地块应配建社区卫生室建筑面积≥40平方米;文体活动室建筑面积≥260平方米;文体活动场地用地面积≥390平方米;居家养老服务点建筑面积≥180平方米,且每100户不小于20平方米;通信接人机房建筑面积≥160平方米;生活垃圾收集点服务半径≤70米;社区终端共同配送站设置一处,可与物业或店铺合作，或设置自提柜;
　　(三)02-B- -42地块应配建社区卫生室建筑面积≥30平方米;文体活动室建筑面积≥200平方米;文体活动场地用地面积≥300平方米;居家养老服务点建筑面积≥140平方米,且每100户不小于20平方米;通信接入机房≥160平方米;生活垃圾收集点服务半径≤70米;社区终端共同配送站设置- -处, 可与物业或店铺合作，或设置自提柜;
　　(四)02-B- 45地块应配建社区卫生室建筑面积≥30平方米;文体活动室建筑面积≥200平方米;文体活动场地用地面积≥300平方米;居家养老服务点建筑面积≥100平方米且每100户不小于20平方米;通信接人机房≥100平方米;生活垃圾收集点服务半径≤70米;社区终端共同配送站设置- - 处,可与物业或店铺合作,或设置自提柜;
　　3、该宗地配建的小学幼儿园自交地之日起24个月之内完成建设任务，并按相关规定办理无偿移交手续;居家养老服务设施及社区终端共同配送站应与首期商品住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付,配建的幼儿园、小学及居家养老服务设施无偿移交给荔城区政府或区政府指定的单位。本项目地块内规划城市道路、绿化控制带及对应的地下空间不予确权登记,今后应腾退给荔城区政府,并由荔城区政府负责建设。
　　4、该宗地集中商业建筑面积15000平方米自持20年，其他商业自签订出让合同36个月后方可销售;集中自持商业结构封顶后,住建部门才能办理该宗地住宅的预售手续。
　　5、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为272800万元(楼面地价为8500元平方米),竞买人报价不超过最高限制地价的,按价高者得原则确定竞得人;当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号。
　　6、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过14000元/㎡
　　7、商业规模及布局要求：(一)02- -C-04地块商业建筑面积应> 10000平方米且≤11000平方米，应集中布置在地块东侧及南侧(其中需配建自持生鲜超市≥3000平方米并应集中设置在地块南侧，配建标准应符合《商店建筑设计规范》JGJ48-2014的要求);(二)02-B-34地块商业建筑面积应> 18000平方米且≤19000平方米(其中自持商业建筑面积应≥12000平方米且应集中布置在地块西北侧)。4、景观及建筑风貌控制要求:02- C-04地块应按实位预留30米景观通廊(具体位置详见附图),景观通廊范围内按铺地绿化进行控制,不得设置建筑;滨水高层建筑朝向宜与水系形成一-定夹角,禁止形成连续长条形围墙界面,保障视线通透。

QQ雨 · 发表于 2019-6-6 10:09:50

　　PS拍- -2019-16号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①莆田大学城秋季开始搬迁、南少林旅游片区加码、莆阳新城规划批复，F2城际铁路规划，四大莆田主力政策倾斜，磐龙山庄未来升值潜力不可估量。
　　②该地块片区，三年多未开盘，无新盘在售，被压制的购房需求即将井喷。西天尾溪白房价毛坯1.6万，磐龙山庄限价1.4万，未拍先火，将迎来众多刚需、改需、投资客关注。
　　③背靠九华山，后卓溪、水库环绕，依山傍水，体育公园就在旁边，可打造山水楼盘，该地块是磐龙山庄综合体第一块地，未来将会承担更多来自莆田人民的关注和追求，人气将持续上升。
　　④自建幼儿园、小学，家门口学校，上学有保障、方便。
　　⑤该地块商场位于大学城紫宵大道入口，可打造大学城学生街等，未来人气将持续上升。
　　劣势分析：
　　①该地块面积大，总价高，门槛高，需要开发商有一定的操盘实力。
　　②地块分割成多块，路占14483㎡、绿地占3318㎡，可利用土地面积变少，影响后期利润。还要再修路，灯未亮，配套弱，需要投入一定的时间和精力去造势，创造人气。
　　③该地块限价，限高，商业需要自持，还要无偿配建30班小学、15班幼儿园、配建养老配套，投资回报周期较长，影响开发商利润。
　　④城北片区楼盘库存多，打折促销，竞争杀价，直接影响部份购房者买房心理。
　　⑤地块北侧有一个工厂，多少影响居住环境和购房心理。

QQ雨 · 发表于 2019-6-6 10:10:17

　　机会评判：
　　大学城秋季搬迁、莆阳新城片区推进，F2城际铁路站点确定，南少林旅游片区推进，几大政策和潜在客户疯狂加码。再加上依山傍水的绝佳风水宝地，体育公园在旁，又毗邻荔涵大道，且配套小学、幼儿园，大型商业，后期升值空间巨大。
　　威胁评判：
　　城北打折促销影响了部份购房者对城北的信心，城北库存还有一半，这需要一定时间消化和过度。磐龙山庄300亩地，需要先开发大型商场，开发商需要有一定的操盘实力，推动整个片区路网等配套尽快上马。片区内巨岸幸福城、安特紫荆城等二手房将会对后期销售带来一定的冲击。
　　PS拍- -2019-16号磐龙山庄地块周边配套：
　　教育配套：自建幼儿园、小学、西天尾中心小学、荔城区第二实验小学、莆田15中学等。
　　生活配套：自建大型商场、西天尾城镇商圈、体育公园、绶溪公园、大学城、南少林旅游区等。
　　医院配套：西天尾卫生医院等。