土地测评：竞配建！限价1.45万/㎡！莆田西钟潭一号地块6.9拍卖

QQ雨 · 发表于 2020-5-29 10:16:51

钟潭一号地块——莆房网全景航拍

PS拍-2020-08号莆田西钟潭一号地块测评
1、占地面积：57959.12㎡（约87亩）
2、容积率＞1.0且≤2.4；
3、建筑密度≤23%；
4、绿地率≥30%；
5、建筑高度控制：建筑高度≤54米，住宅建筑层数≥5层
6、地块位置：莆田西霞林街道，公交南站美术馆旁，钟潭一号地块。
7、用地年限：幼儿园50年、住宅70年。
8、保证金：PS拍-2020-08号地块为人民币壹亿肆仟万元整（¥140000000元）
9、拍地时间：2020年6月9日上午10：00时整

QQ雨 · 发表于 2020-5-29 10:18:23

　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建：幼儿园，设置一所12班幼儿园，用地面积≥5040㎡，计容建筑面积控制在4005㎡-4910㎡；无偿配建居家养老服务点，建筑面积≥300㎡；无偿配建社区卫生室，建筑面积≥65㎡；配建文体活动室，建筑面积≥420㎡；配建商业服务，建筑面积＞100㎡且≤110㎡，宜沿北侧钟潭西路布置；配建物业管理用房，按《福建省物业管理条例》（2019版）规定配置；配建生活垃圾收集点，服务半径≤70m；配建社区终端共同配送站，可与物业合设，或设置自提柜。
　　2、该宗地无偿配建的幼儿园不动产产权归城厢区教育主管部门，无偿配建的居家养老服务点、社区卫生室不动产产权归城厢区人民政府，无偿配建的人才房不动产产权归莆田市人民政府指定的单位。
　　3、该宗地采取“限地价+控房价+竞配建”方式出让，即地价最高限制价格为122600万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才房住宅面积。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取竞配建人才房住宅面积方式确定竞得人。每次最低竞价阶梯为配建人才房建筑面积为100平方米（含公摊）的整倍数。
　　4、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过14500元/平方米。

QQ雨 · 发表于 2020-5-29 10:18:46

　　PS拍-2020-08号莆田西钟潭一号地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于莆田西霞林分区，公交南站西侧，美术馆旁，交通、公园配套完善，是一个进则繁华、退则幽静的幸福宜居之地。该地块位于市区，限价较低，有利于刚需、年轻人置业。这是留在莆田市区的机会之一，市场大。距离万达、九龙山公园、南湖公园、木兰溪木兰坡等，仅隔几分钟车程，未来升值空间巨大。仅隔不到2公里玖玺正荣府1.5万/㎡，7个月不到，两块地全部开盘，劲销20亿，就是对该片区价值最好的证明。
　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-08号占地57959.12㎡（约87亩），无偿配建7.56亩，公共配套服务设施，中间预留2条18米宽南北向的路，实际可规划开发面积不到80亩。地块方正，主要规划容积率＞1.0且≤2.4，限高54米，可打造18层左右的高端宜居洋房。

QQ雨 · 发表于 2020-5-29 10:19:27

　　地块交通条件评估：
　　地块位于荔园路与荔华东大道交叉处附近，距离市中心主干道只有几分钟车程，距离莆田西高速仅几分钟车程，交通四通八达。周边有2、5、6、7、9、10、21、22、28、53、55、58、59、101、102、150、152、206、208、209、210、218、501、551、K08公交车直达。

QQ雨 · 发表于 2020-5-29 10:25:27

　　PS拍-2020-08号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于美术馆隔壁，家门口公园房。距离万达、城厢区政府几公里处，公交南站、美术馆、渠道散步、海峡广场（规划商场）、九龙山公园等配套齐全，安静、适合宜居、养老。
　　②霞林分区楼盘，之前划片霞林学校（从幼儿园、小学、初中），一站式教育方便,莆田五中配套也距离不远。自建配套邻里商业，楼下购物消费方便。
　　②莆田西地块位于山脚下，限价1.45万/㎡，是主城区价格最便宜的地块之一，未来将迎来众多刚需、投资客、年轻群体关注。
　　③近期莆田西添加5G等多个产业，板块潜力爆发，人气不断攀升，区域认可度更高，未来房价更有上涨空间。
　　⑤地块平坦，无需增加挖地、平整成本，便于开发。地块方正，易开发。

QQ雨 · 发表于 2020-5-29 10:28:22

　　劣势分析：
　　①隔壁地块年初拍地竞争激烈，楼面价近8000元/平米，该地块同样竞争激烈，影响开发商利润。
　　②周边二手房成交价约1万~1.3万/㎡左右，加上三盛中梁新盘同期入市，未来销售压力大。
　　④地块限价、还要无偿配建幼儿园、养老、邻里商业、社区服务中心等公共配套服务，需要投入一定的资金等，影响开发商利润。
　　④该地块拿地价格按照87亩，2条道路和幼儿园占10亩左右，可开发商利用面积少了，影响开发商利润。