楼市繁荣盛景十七年后才能重现

阿什伯顿清洁工 · 发表于 2018-1-7 08:49:14

　　2017年，第一个房地产大周期结束。房地产大周期的背后是24-45岁年龄段人口购房居住的需求。
　　新中国成立后的第一波婴儿潮出现在1962-1972年，也就是三年饥荒结束之后。1962-1972年全国出生了2.97亿人，当时很多家庭有三到四个子女。这一波婴儿潮人群中的大部分在1990-2000年结婚生育，一部分人赶上了福利房分配。
　　1997年国家停止福利房分配时，这群“60/70后婴儿潮”的年龄在25-35岁，恰好都在首次置业的年龄。1998年商品房市场开放，释放了第一波婴儿潮人群的购房刚需，中国房地产市场开启了第一个房地产大周期。1998年至今，房价指数除了2008-09年和2014-15年发生过不超过3%的回撤外，几乎是18年没有回撤的大牛市。
　　第二波婴儿潮出现在1985-1991年，是“1962-1972婴儿潮”的次生潮。1992-1998年，出生人数逐年下降，1999-2010年是生育低谷期。
　　2017年，第一波“60/70后婴儿潮”人群已经45-55岁，不仅完全过了安家置业的年龄段，他们中的大部分经过了多年的奋斗还有了一套到几套房子，这些房产也成了第二波“80/90后婴儿潮”人群的禀赋。2017年，第二波“80/90后婴儿潮”人群在26-32岁，也全部进入了安家置业的年龄。
　　2017年开始，婴儿潮1代（35-45岁）的改善性需求下降，婴儿潮2代（25-35岁）的婚育置业的刚性需求饱和，房地产大周期结束。下一波由人口年龄结构带来的大规模购房置业需求，要等到婴儿潮3代（2010-2020年出生的10后）结婚生子，时间大致在2035年之后。