本帖最后由 踏浪行 于 2013-5-1 09:56 编辑
未来楼市走势（中长期影响因素） 1，决定房价高低的是人口经济聚集结构。莆田下一步作为全省试点要推开城乡一体化建设，“形态田园化、生活城市化、福利均等化”，这就让广大农民群众买房有了更多选择，不至于都往城里挤，可以就近择房居住，有望改善人口经济聚集结构 2，随着新一届政府调控实施，敏感资金撤出楼市，炒房人退出，刚需接棒，未来房价定价不再由富人而是由真正的刚需族的购买力决定。 3，官员财产申报、房产联网、抽查等，反腐机制迫使房叔们退出多余房子，增加市场房源 4、如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。 5、如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。 6、对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心；相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。 7、无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。 8、如果放弃垄断土地供应或放弃垄断价格，就会失去大量财政收入和个人利益；如果大量建设廉租房，不仅会建设土地的财政收益，还要支付大量廉租房建设资金；如果调节房价力度大了，就会失去许多财政收入和任期内的GDP增长，这也是政府不愿意看到的。 9、高房价整体来说是危害民生危害长期发展的。 10、决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。 在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。 11、根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。 12、但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢？按照供应速度，房价有很大的下跌压力。 13、在十二五期间，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。 14、中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。 15、大量空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。 16、综合考虑，房价早晚会有较大幅度的下跌，但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。 17、中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。这意味着真实需求下降，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。 18、到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。 19、到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。 20、到2025年以后，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。 结论：未来楼市必然走向熊市，房产必将回归居住属性，确实刚需，可以择机买入，房子够住就不必考虑以后的下一代房子或以房养老，多余的房子不要持有太久，考虑卖掉。 黄金长达十年牛市终结、近几日暴跌告诉投资者、警示中国楼市，没有只涨不跌的商品，没有单边上涨的市场。被投机炒作的时间越长，泡沫就越大，未来跌的就越惨。黄金长达十年泡沫式牛市，中国楼市也正好长达十年非理性上涨。畸高房价凸显中国楼市具有的巨大泡沫风险，这种泡沫是投机投资炒作酿造的。这就决定了中国楼市极有可能步国际黄金市场暴跌的后尘。唯一出路是，坚定不移地下决心加大调控力度，迅速遏制住泡沫继续膨胀，管控住暴涨的房价，并且使得高房价有实质性下跌，逐步消除消化泡沫，才能防止步黄金暴跌、酿造巨大风险的后尘
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楼主: 踏浪行
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发表于 2013-5-1 08:56:42
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