真实版：莆田市第一季度房地产运行分析 34块地不愿开工

莆田头条 · 发表于 2018-5-3 08:43:24

莆田市2018年一季度楼市总结商品住房均价9868元/㎡---------这是给所有人看的。

这是**版的

，优点、缺点都暴露了，比较真实。

　　莆田市第一季度房地产运行分析
　　
　　莆田市坚决贯彻落实国家房地产各项宏观调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”思想定位，市住建部门相继制定了《关于完善我市房地产市场调控措施的通知》（莆建房[2018]1号）、《关于规范商品房购房登记和公证摇号选房行为的通知》（莆建房[2018]16号）等文件，通过与“三同”原则控制房价等实体性政策相结合，逐步形成一套完整的房地产市场调控体系。遏制捂盘惜售、炒买炒卖、投机购房等不良行为，营造公平公正、公开透明的消费环境。全市房地产市场运行情况总体平稳，投资额回暖，商品房销售升温。
　　
　　一、房地产总体运行情况
　　
　　（一）房地产投资回暖
　　
　　依靠市场回暖促进在建项目加快建设进度，房地产投资进一步扩大，第一季度房地产开发投资完成96.36亿元，增长8.3%，居全省第七，增幅较上个月提升2.8个百分点。房地产开发投资回暖主要依靠两大项目动工，高份额土地款入库。莆田联欣泰置业有限公司的联发君领天玺项目和正润（莆田）置业发展有限公司的正荣国领项目，两个项目的土地款高达31.11亿元，占本月房地产完成投资额的52.6%。去年同期单月投资在亿元以上的有31个，而今年单月投资在亿元以上的仅6个。而且去年的大项目，如莆田恒大御龙天峰、金融财富中心、正荣府、电商未来城等，投资都已接近尾声。第一季度全市房地产新入库项目仅3个，比同年同期少1个项目。
　　
　　单从工程用途看，全市房地产投资的主要类型是呈下降趋势的。住宅投资68.80亿元，增长12%，办公楼完成投资1.63亿元，下降79.4%；商业营业用房完成投资7.98亿元，下降15.5%；其它类型房屋完成投资18.16亿元，增长73.9%。
　　
　　（二）商品房销售面积持续上升
　　
　　受各地购房补贴、国企降价促销等市场因素刺激，加上限制房价政策出台和地价持续上升使得市场对房地产增值的看好，第一季度商品房销售98.84万平方米，增长25.9%，居全省第2。分类型看，住宅销售面积82.42万平方米，增长17.7%；办公楼2.19万平方米，下降45.6%；商业营业用房10.53万平方米，增长471.4%；其他房屋3.70万平方米，增长42.2%。
　　
　　从各县区销售情况看，仙游县由于去年基数较低，且今年坝下新天地、皇庭美域等大型项目开始销售，一季度销售面积增幅明显；荔城区由于一些高价地块项目入市，因其房价过高销售低迷，导致全区一季度销量下降明显。各县区销售面积分别为：城厢区29.03万平米，增长34.2%；涵江区28.86万平方米，增长87.7%；荔城区15.25万平方米，下降31.8%；秀屿区5.64万平方米，增长119.1%；仙游县17.47，增长70.2%；北岸2.59万平方米，下降58.7%。
　　
　　（三）商品房新开工大幅下降
　　
　　虽然我市一直在加大土地供应，促进项目动工。但是开发商新项目动工的意愿不强烈。第一季度，我市商品房新开工面积49.83万平米，较去年同期下降17.3%。全市商品房施工面积为1974.70万平米，较去年同期下降0.2%。
　　
　　从各县区新开工项目看，主要靠涵江区的正荣国领，荔城区的青山宫邸、秀屿区的国湄领秀、北岸的浪琴湾·天澜等一些较大项目动工来支撑。各县区新开工面积除涵江区均大幅下降。涵江新开工面积30.78万平米，增长3%；荔城区14.05万平方米，下降59.2%；仙游4.96万平方米，下降78.6%，城厢区由于上年度新拍卖的地块目前处于手续审批阶段，没有新开工面积。
　　
　　（四）商品住房销售均价按县区分，都呈不同程度的上升。其中荔城区15398元/平方米，增长45.9%；城厢区10021元/平方米，下降2.1%；涵江区7403元/平方米，增长6.8%；秀屿区6423元/平方米，增长11.8%；仙游县6213元/平方米，下降3.5%。其中城厢区和仙游县比降是因为政府回购限价房入市（城厢区10万多平米，仙游县4万多平米），拉低了本区域的均价。根据住建局网签数据显示，全市中心城区均价已达14500元/㎡以上，刷新了莆田市房地产均价的记录。
　　
　　通过楼盘销售数据分析，各区域各项目商品住房均价差距不断拉大。其中，荔城区、城厢区去年几个高价取得土地的项目集中上市销售，其销售均价（含精装）在20000元/㎡左右，均比周边楼盘高出5000元/㎡左右；秀屿区的碧桂园·浪琴湾项目、上塘珠宝城二期C地块项目销售均价分别为5381元/㎡、6585元/㎡；涵江区的国湄领涵项目继续发挥国企稳定市场作用，以低于周边楼盘1500元/㎡左右销售，均价为7436元/㎡。
　　
　　（五）房地产用地供应同比增长
　　
　　第一季度全市出让房地产用地面积及价款同比明显增长。全市通过招拍挂供应房地产经营性用地7宗18.73公顷（合280.95亩），与去年同期（132亩）比增112.8%；出让总价款208760万元，增长925.9%。
　　
　　按区域分，市本级供地1宗6.22公顷（合93.3亩）、比增34.3%，总价款145000万元，平均每亩1554.13万元、比增3278.5%。地价增幅较大的原因是该地块位于市中心三级土地级别，属稀缺地块，采取“限地价控房价加公证摇号”方式出让，共吸引18家知名企业参与竞拍。仙游县已供地6宗12.51公顷（合187.65亩）、增长200%，总价款63760万元，平均每亩339.78万元、增长24%。
　　
　　二、房地产运行存在问题
　　
　　（一）商品房库存呈现分化
　　
　　从目前各市销售情况看，商品房销售中住宅与非住宅销售出现分化现象，住宅销售情况良好，非住宅销售则不容乐观。2018年第一季度，莆田市商品房住宅销售面积82.42万平方米，增长17.7%。但是非住宅部分，比如办公楼仅2.19万平米，下降45.6%。根据住建提供的一季度房地产库存消化情况显示：莆田市商品房库存量352.73万平方米，其中商品住房201.82万平方米，非住宅（商办用房）150.91万平方米，商品住房去库存需13个月。分县区看，城厢区库存量110.03万平方米，去化周期21个月；荔城区库存量104.65万平方米，去化周期13个月；涵江区库存量30.62万平方米，去化周期5个月；秀屿区库存量16.5万平方米，去化周期8个月；北岸库存量5.74万平方米，去化周期7个月。
　　
　　（二）房价上涨压力大
　　
　　莆田市自去年开始，房价进入快速上涨阶段。房地产开发企业积极入市，以较高的价格取得了土地。如荔城区西天尾镇的溪白地块，楼面地价约10918元/㎡，比当时莆田市住房销售均价还高，后期在限购限贷政策影响下，土地价格有所降温，但整体来看仍居高不下，楼面地价上涨无疑会推高房屋销售价格。加上老百姓“买涨不买跌”的心理，使得需求提前释放，2018年第一季度房价上涨较快，助长了投资投机性心理，助推了住房消费提前释放，对稳控房地产市场带来较大压力。
　　
　　三、建议
　　
　　（一）合理安排土地供应
　　
　　根据各地不同的商品房供应与需求现状，科学安排房地产用地供应量和供地节奏，并根据棚改安置的地域性特征和库存情况适时调整，均衡供地。对棚改以房票形式进行安置补偿的，为确保短期内提供一定数量的房票房源，建议出让专门开发建设用于房票安置的住宅用地，采取“限销售对象、限房价、限地价”方式供应，从源头上控制商品房成本，促进房价稳定。
　　
　　（二）进一步加强房地产市场监管、引导和稳定各方市场预期
　　
　　规范销售行为，定期现场检查商品房销售现场；设置房地产市场举报电话；严厉打击“虚假宣传”价外加价、“捆绑销售”、“捂盘惜售”等违法违规行为。继续管控商品住房备案价格，密切关注房价动态，防止房价不合理上涨。积极贯彻落实“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”精神，加强舆论导向，引导各方市场预期，稳定房地产市场。
　　
　　（三）积极培育新兴主体，满足不同层次需求。
　　
　　以前住房市场是买房为主、租房为辅的格局，目前“购租并举”正成为楼市调控的重要着力点。从“重购轻租”到“购租并举”，意味着住房制度将迎来根本性转变，不仅有利于重构市场供应格局，更有利于完善房地产市场的基础性制度和长效机制。一是合理规划新建住宅，推进改善型住房与刚需住房并重，大力发展装配式建筑、成品住宅、绿色建筑，将住宅开发与文教、旅游、养老等融合发展，使住房市场向差异化发展。二是要加大以公租房为主的保障房供应力度，完善保障房申请登记和准入退出机制，建立保障房使用管理购买服务机制、物业服务费补贴和小区公共设施维护更新制度，改善保障房居住环境，确保低收入者能够“住有所居”。三是支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，扩大机构租房市场占有率，提升出租房源品质，针对不同租房群体提供各种档次房源，满足租房者的多元化需求。
　　
　　（四）供而未动工项目多
　　
　　目前为止我市还有对34宗供而未建的房地产项目。经济下行，房企压力大，开工的意愿不强烈。房地产投资后劲不足。建议主管部门对这些项目进行逐个梳理，分析具体原因，存在的问题。属于政府原因的，提出整改措施、整改时限，明确具体责任单位及责任人；属于企业原因的，对超过合同约定动工期限一年以上的，函告国土部门依照有关规定处置，促进未动工项目尽快报批开工，尽快形成有效供应。