卖房340亿！卖地208亿！2020年莆田市房地产均价10234元/㎡

QQ雨

　　2020年，受新冠肺炎疫情影响，我市房地产需求侧的商品房销售和供给侧的商品房新开工分别在一、二季度出现大幅下降态势。按照上级的统一部署，我市及时出台政策，综合精准调控，通过顺延疫情影响期限、降低预售许可条件等十项措施，在各房地产企业的共同努力下，有力地稳住了我市房地产市场下行态势，各相关指标从一季度的全面下滑，到二季度的部分企稳，再到三季度的全面回升，最后四季度的较快上升，全市房地产市场展现强劲复苏趋势。2020年我市房地产市场呈“四回升一平稳”态势，即：“四回升”是随着疫情影响趋弱，以及各县区加快征迁供地并促进项目建设需求释放，带动商品房新开工、房地产投资、批准预售和商品房销售四个指标持续回升；“一平稳”是全市商品住房销售均价与上年同比总体平稳。具体运行形势分析如下：


　　一、房地产开发投资方面


　　（一）商品房新开工面积转降为升


　

　　在第三季度全市土地出让面积明显增加且住宅项目全部动工的带动下，2020年全市商品房新开工面积扭转前三季度下降态势转为上升。特别是建发·磐龙府、琇玙青城、玖玺正荣府、中南·珑禧台等大型楼盘的全面动工为全年商品房新开工转正和房地产投资回升作出重大贡献。2020年全市各类商品房施工面积2378.89万平方米，同比增长4.09%，其中新开工面积490.12万平方米，同比增长4.32%。新开工商品房面积按季度分，第一季度新开工85.93万平方米，第二季度41.04万平方米，第三季度137.12万平方米，第四季度226.03万平方米。可见，受年初疫情严重影响第二季度新开工面积明显下降；而下半年复工复产措施促进和土地出让步伐加快带动第三、四季度新开工面积明显回升。


　　从各县区新开工房地产项目看，荔城区近年来大力发展玉湖片区和大学城片区，带动该区新开工面积近两年持续增长；城厢区上年度基数较低，2020年重点攻坚中心城区棚户区改造增加土地供应，特别是玖玺正荣府、中南·珑禧台等大型楼盘的全面动工带动该区新开工面积大幅增长；在中心城区地价房价居高不下的情况下，秀屿区作为市中心区周边继续承接着普通刚需购房者的置业需求，迎来了快速发展期，已连续两年呈大幅增长态势，新开工规模大的楼盘有琇屿青城（43.09万平方米）、清塘雅居（21.89万平方米）、大唐世家（18.58万平方米）等；涵江区上半年无新地块出让，因此全年新开工面积同比下降较大；仙游县因上年度新开工面积基数较大，且近两年出让的地块中尚有5宗260亩未动工，因此新开工同比下降明显；北岸自2019年下半年以来无新地块出让故全年无新开工面积。各县区新开工面积为：荔城区124.59万平方米，比增6.93%；城厢区122.01万平方米，比增149.61%；涵江区32.39万平方米，比降55.57%；秀屿区128.87万平方米，比增67.04%；北岸0万平方米，比降100%；仙游县82.26万平方米，比降40.36%。


　　随着近几年我市房地产项目的快速开发，房地产竣工面积也逐年增多。2020年全市竣工商品房面积650.04万平方米，比增51.25%，竣工面积创历史新高，共有建发央著、保利中央公园、碧桂园·铂悦府等30多个项目交付使用。其中：荔城区有建工ECO、地王广场、保利中央公园等项目竣工135.96万平方米，比增29.55%；城厢区有霞林片区安置房（近60万平方米）、名邦豪苑、碧桂园·铂悦府等项目竣工179.88万平方米，比增131.36%；涵江区有保利城林语溪（31万平方米）、保利城二期、武夷木兰都等项目竣工197.92万平方米，比增68.90%；秀屿区有国投城市广场、上塘珠宝城交易中心二期c地块、鸿玺园等项目竣工52.12万平方米，比增321.34%；北岸有碧桂园浪琴湾、北岸国际花园二个项目竣工10.68万平方米，比增48.95%；仙游县有永鸿文化城（31万平方米）、皇庭美域丹郡、金石华府豪园等项目竣工73.48万平方米，比降33.42%。


　　（二）房地产完成投资回升持平


　　


　　随着第四季度新开工面积大幅增加，特别是中心城区热门地块中南·珑禧台、大唐玉湖观邸的动工建设带动近35亿元土地购置费入库统计，加上建发·磐龙府、琇玙青城等大型项目的全面建设，使得全年投资额转降回升，扭转了前三季度比降态势。1-12月，全市房地产完成开发投资326.34亿元，与去年同期（328.91亿元）基本持平。按季度分，一季度完成投资48.30亿元，二季度67.61亿元，三季度71.22亿元，四季度139.21亿元，可见，随着疫情影响减弱、市场需求恢复及土地供应增加，全市房地产投资呈逐季回升态势。


　　从各县区的投资情况看（按项目属地统计原则），秀屿区在清塘雅居、琇玙青城等项目的全面开工下带动本区投资额大幅增长；荔城区主要是建发·磐龙府全面动工建设，以及玖序台、建发玉湖一号、滨海城南府、湖心正荣府等项目动工带动投资额明显增长；城厢区在中南·珑禧台、三盛中梁首府等项目新开工大额土地购置费入库带动投资增幅明显；涵江区、仙游县因新动工项目明显减少，投资额也随之明显下降。其中：荔城区103.11亿元，比增44.43%；城厢区97.79亿元，比增53.42%；涵江区45.81亿元，比降43.44%；秀屿区36.01亿元，比增96.67%；北岸5.42亿元，比降37.56%；仙游县38.2亿元，比降42.77%。


　　二、商品房供求关系方面

　　（一）批准预售面积逐季上升





　　一方面由于疫情影响大部分房地产项目进度滞后，另一方面受前三季度新开工面积比降较多（-23.1%）的影响，致使全市商品房批准预售面积同比仍为下降。但随着国内疫情影响减弱和全面开展复工复产，各项目抓紧建设进度，从第二季度起全市批准预售面积呈逐季上升态势。2020年全市商品房批准预售面积320.59万平方米，较去年同期比降21.59%，其中批准商品住房面积271.97万平方米，比降16.99%。按季度分，第一季度商品房批准预售面积45.17万平方米（其中商品住房33.54万平方米）；第二季度商品房批准预售面积72.68万平方米（其中商品住房59.22万平方米）；第三季度商品房预售面积81.71万平方米（其中商品住房70.44万平方米），第四季度商品房预售面积121.03万平方米（其中商品住房108.77万平方米）。


　　从各县区批准预售面积看，秀屿区在琇玙青城一期（17.71万平方米）、物流区快递电商园一期（9.11万平方米）、大唐世家B地块（5.67万平方米）等项目的预售许可下，带动本区批准预售面积大幅增长；仙游县在建发·玺院（13万平方米）、碧桂园·天城（9.61万平方米）、骏辉财富广场（14.27万平方米）等十多个项目支撑下继续保持增长；荔城区今年虽有磐龙府、雍景湾、玖序台等项目办理预售许可，但因上年基数较大，同比出现下降；涵江区今年出让地块明显减少，批准预售同比下降明显；城厢区虽新开工项目增多，但部分为安置型商品房，三盛中梁首府等项目分期部分办理，中南·珑禧台尚未办理预售许可，所以同比仍下降；北岸今年无新批准预售项目。各县区具体为：荔城区批准预售71.85万平方米，比降26.3%；城厢区31.04万平方米，比降58.28%；涵江31.3万平方米，比降52.5%；秀屿48.56万平方米，比增50.2%；北岸0万平方米，比降100%；仙游107.37万平方米，比增24.44%。


　　（二）商品房销售面积逐步回升





　　在稳房价稳地价稳预期的大环境下，我市购房消费走出疫情影响持续复苏，特别是随着尚济街的通车及玉湖片区的配套日趋完善，带动玉湖片区各个楼盘强劲热销，建发·雍景湾、湖心·正荣府、大唐·玉湖观邸项目全在开盘当日售罄。但由于受批准预售许可面积比降的影响，特别是中心城区品质优良、价位合理的项目不多，市场有效供给相对不足，致使全年商品房销售面积同比略有下降。据商品房买卖合同网签系统统计，2020年全市商品房销售面积（扣除安置型商品房）332.25万平方米，较上年同期下降7.11%，其中商品住宅（扣除安置型商品房）277.2万平方米，与上年基本持平。


　　商品房销售面积按季度分，第一季度56.22万平方米，第二季度84.15万平方米，第三季度85.66万平方米，第四季度106.22万平方米；按月份分，1-12月分别为17.2万平方米、10万平方米、29.02万平方米、27.92万平方米、27.16万平方米、29.07万平方米、26.97万平方米、36.67万平方米、22.02万平方米、38.91万平方米、28.62万平方米、38.69万平方米。可见1、2月份受疫情影响，成交量明显萎缩；在各级各部门紧抓复工复产工作、推广线上线下相结合新型销售模式，以及市政府十条扶持政策等方面推动下，3月起市场开始复苏，特别是建发·磐龙府初开一次售罄，进一步提振市场消费信心。


　　从各县区销售情况看，荔城区虽然有建发·磐龙府、雍景湾、湖心·正荣府等项目的热销，但因上年基数较高，同比为下降；涵江区受疫情影响外贸出口减少购买力下降，以及新开发片区基础配套设施不足和大量安置房上市的影响，各楼盘销售整体情况不佳，同比下降较为明显；北岸近期无新项目，已连续两年同比下降；秀屿、仙游、城厢近二年新出让土地增多，带动销售面积同比增长。具体为：荔城区79.38万平方米，比降27.25%；城厢区65.24万平方米，比增12.79%；涵江区46.83万平方米，比降33.18%；秀屿区45.47万平方米，比增31.72%；北岸6.12万平方米，比降40.98%；仙游县78.91万平方米，比增4.19%。


　　（三）商品房销售均价总体平稳




　　一季度，为降低疫情冲击，部分在售楼盘降价促销走量回笼资金，均价每平方米在9000多元；从4月份市场需求逐步恢复后，价位也逐步回升。中心城区（城厢、荔城）一些高价位楼盘销售带动本区域涨幅超过5%，但在秀屿、仙游等低价位商品房销售面积同比增加下，全市商品房销售均价呈小幅增长，总体平稳。从商品房买卖合同网签价格统计，2020年全市商品房销售均价（扣除安置型商品房）为10234元/平方米，同比增长1.57%，其中商品住房均价（扣除安置型商品房）为10286元/平方米，比增0.83%。商品住房销售均价按月份分，1-12月分别为9360元/平方米、9076元/平方米、9698元/平方米、10008元/平方米、10389元/平方米、11228元/平方米、10063元/平方米、10343元/平方米、10422元/平方米、11299元/平方米、10501元/平方米、10348元/平方米，总体保持基本平稳态势。


　　商品住房销售均价按区域分，除北岸同比略有下降外，其他县区均为上升，其中荔城、城厢、秀屿、仙游涨幅均超过5%。具体为：荔城区12513元/平方米、比增6.32％；城厢区15944元/平方米、比增5.09％；涵江区10110元/平方米、比增0.76％；秀屿区7486元/平方米、比增5.57％；北岸5438元/平方米、比降0.31％；仙游县7393元/平方米、比增5.49％。


　　通过各地销售项目分析，荔城区2020年所销售项目位于城区的多于周边，特别是玉湖片区配套设施基本完善带动均价明显上升，而上年度所销售项目是位于周边的多于城区，所以均价同比涨幅较大；城厢区因中心城区新出让土地价位不断上调、秀屿区因琇玙青城和大唐世家B地块项目（住宅最高销售均价9000元/平方米）入市销售、仙游县因建发·玺院、碧桂园·天城等县城中心区高价位楼盘入市销售，分别带动三个县区商品住房销售均价涨幅超过5%。


　　（四）住房库存去化周期基本合理


　　从商品房批准预售面积和合同网签面积关系看，全市商品房供销比为1：1.04，其中商品住房（不含安置型商品房）供销比为1：1.02，供给与需求基本平衡。截止2020年12月末，全市商品房库存面积413.43万平方米，去化周期15个月。其中：商品住宅301.74万平方米、去化周期12个月（具体为：荔城9个月、城厢10个月、涵江12个月、秀屿6个月、北岸24个月、仙游19个月）；商业73.71万平方米、去化周期58个月；办公37.98万平方米、去化周期23个月。可见，秀屿区库存仅剩6个月，中心城区（荔城、城厢）商品住房库存低于12个月，而北岸库存量相对偏多，其他县区库存总体处于合理区间。商业库存量较多主要集中在城厢区和仙游县。


　　（五）二手房成交面积同比增长


　　受中心城区新建商品房房源减少和房价上升影响，以及各县区开展“双百”征迁行动释放大量的住房需求，部分市民选择购买二手房，带动二手房交易面积同比增长明显。全市二手房成交面积163.96万平方米，比增25.17%，其中二手住房交易面积133.91万平方米，比增27.09%。二手房成交面积按季度分，第一季度29.97万平方米（其中二手住房25.93万平方米）；第二季度48.71万平方米（其中二手住房36.72万平方米）；第三季度43.34万平方米（其中二手住房35.83万平方米）；第四季度41.94万平方米（其中二手住房35.43万平方米），同一手房销量走势相同，从二季度起走出疫情影响，成交量明显增长。


　　按区域分，市本级二手房成交137.56万平方米，比增31.35%，其中二手住房110.81万平方米，比增34.75%；仙游县二手房成交26.4万平方米，与去年持平，其中二手住房23.1万平方米，也与去年持平。可见以市中心城区为主的交易量拉动全市二手房交易较快增长。


　　三、土地及金融信贷方面

　　（一）房地产用地供应量价齐升


　　在各级政府加大力度促征迁促供地下，2020年全市房地产用地供应明显增加，在中心城区地价上涨的带动下全市供地呈现量价齐升态势。全市通过拍卖供应经营性房地产用地（含安置型商品房）36宗175.73公顷（合2635.95亩），较去年同期（1915.74亩）比增37.59%；出让总价款2085810万元，同比增长99.82%。从季度看，一季度出让6宗31.72公顷，二季度出让8宗30.12公顷，三季度出让10宗50.35公顷，四季度出让12宗59.52公顷，可见下半年供地明显增加。

　　按区域分，市本级量价齐升，而仙游县与去年基本持平。市本级地价上升较多主要原因是，出让的大部分地块位于中心城区价位较高，另外稳定的市场环境和良好的营商环境，加上完善的基础设施和热销的在建楼盘，吸引全国品牌房企纷纷入莆参与竞拍土而抬高地价。2020年平均每宗地参与竞拍企业16家，比2019年每宗7家多了9家，五级以内的地块溢价率都在50%以上（不含安置型商品房），并有多宗地块楼面价达万元以上，从而带动了地价明显上升。其中，市本级供地28宗147.08公顷（合2206.2亩）、比增51.44%，总价款1925300万元，平均每亩873万元、比增44.4%；仙游县供地8宗28.65公顷（合429.75亩）、比降6.36%，总价款160510万元，平均每亩373.50万元、比增5.13%。


　　（二）房地产各项贷款增速较快


　　截至2020年11月末，全市房地产各项贷款余额832.18亿元，同比增长12.83%，增速比8月末下降2.06个百分点；今年新增82.39亿元，同比多增15.67亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为37.68%，同比提高0.49个百分点。


　　房地产开发贷款同比下降。截至11月末，全市房地产开发贷款余额82.47亿元，同比下降5.77%，比年初减少9.10亿元，同比少增19.54亿元。其中：地产开发贷款（即：政府土地储备机构贷款）同比下降100.00%，商业用房开发贷款余额同比增长26.45%。


　　个人住房贷款增速较快。截至11月末，全市个人住房贷款余额715.10亿元，同比增长16.09%，增速比8月末下降0.21个百分点；今年新增90.81亿元，同比多增32.42亿元。其中，新建房贷款余额618.83亿元，同比增长14.68%；再交易房贷款余额96.27亿元，同比增长26.09%。全年受新冠肺炎疫情影响较大，房地产信贷波动较大，房贷利率LPR稳中趋降，个人住房贷款增长较快，增速比上季度略有下降。

蜀道难

平稳发展

市府大路

2020年下半年的莆田楼市，确实感觉好火热