量价齐跌：深圳房价跌回半年前上海新房成交下滑65.6%

巡视组长 · 发表于 2017-1-4 19:01:52

2016年四季度以来，全国部分热点城市密集出台楼市调控新政，从限购、限贷、土拍供应、市场监管等层面全面收紧楼市政策，调控的效应逐步发酵。效果在2016年的12月份更为明显，全国主要城市楼市成交量继续下调。

数家大型中介机构发布的数据显示，北京、深圳等在此轮调控中力度颇大的城市市场交易量明显下滑，同时房价也开始回落，量价齐跌。降幅较大的城市还包括厦门、苏州、温州等地。

政策层面，2016年12月召开的中央经济工作会议明确了2017年楼市政策的基调：“房子是用来住的、不是用来炒的”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，针对房价涨幅居前的城市，预计政策还有深化、加码的可能。在“抑泡沫”和“去库存”两手推进的背景下，预计2017年房价依然会保持增长，但涨幅将放缓。

深圳：12月新房成交创全年最低

在史上最严“深八条”调控下，深圳楼市风向急转，狂飙突进的房价遇到“拦路虎”。

1月1日，深圳市规土委发布去年12月深圳房地产市场数据。去年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面积21.8万平方米，成交均价54946元/平方米，环比下跌0.1%，房价已经跌回了半年前。

根据规土委公布数据，与去年11月相比，12月成交套数和成交面积环比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量创下2016年全年最低。

房信网和安居客的数据也显示，继去年9月均价达到61600元/平方米之后，去年10月到12月的均价依次为55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米。可以看出，2016年前三季度不断攀升的房价，在去年第四季度盘整回落。

从每周的成交数据来看，深圳房价连续8周维持在5.5万元/平方米的水平，并且出现企稳态势，显示出“深八条”调控的成效。

二手市场也出现成交低迷现象。根据深圳中原研究中心数据，2016年12月深圳成交4734套二手房，环比减少28.4%，同比减少66.1%；成交面积422612平方米，环比减少28.8%，同比减少65.0%。

深圳中原研究中心总监王飞在接受每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者采访时表示，从2016年的政策调控来看，“10·4新政”后深圳房价涨势得到控制，目前楼市整体进入缓和向下调整的阶段，新房、二手房成交均处在量价齐跌的状态，预计2017年一季度深圳楼市仍会持续目前成交低迷的趋势，二、三季度逐步调整，四季度呈增强态势并开始回暖。

北京：新房均价回调至3.82万元/平方米

值得一提的是，一线城市典型代表北京也在日前明确指出，坚决抑制投资投机行为，确保2017年房价环比不增长。这意味着，控制房价已成房地产调控的第一要务。

中原地产研究中心统计数据显示，2016年北京房地产市场出现了一轮非常明显的冲高回落行情，从前三季度的爆发到四季度政策影响下，出现了非常明显的降温。成交量方面，受供应等种种因素影响出现了大幅萎缩。前三季度，新建商品住房共成交4.62万套，比2015年同期水平下降了27.6%，显示需求已经乏力。

中原地产研究中心统计数据显示，去年第四季度北京合计成交商品房住宅只有11565套，环比三季度下调幅度达到了42%；2016年12月，北京市新建商品住房成交均价已回调到3.82万元/平方米的水平。

每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，政策收紧仍然在持续，监管部门目前已经对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目，全部一律暂缓批准预售许可。明码标价、一房一价的管控措施，在元旦之前也全面纳入了现房销售备案管理，今后开发商想通过现房销售实现涨价的路也被彻底封死。

据《证券日报》报道，北京不少商业银行从今年元旦开始，开始对首套房贷利率折扣进行收紧，去年的88折、85折甚至某些银行的8折，普遍提高到9折以上。从过去房地产历史看，在信贷收紧的时候房价涨幅均将受到明显的抑制。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着限购、限贷、限价政策的收紧，信贷资金紧张，以及租赁型房源供应的增加，2017年北京楼市已经进入调整年，叠加已经在2016年开始出现的回落趋势，预计2017年，北京房价出现稳中微降的可能性非常大。

上海：12月新房成交同比下滑65.6%

在持续调控下，另一个一线城市上海也不例外。据上海中原地产数据显示，12月上海新建商品住宅成交面积仅64.9万平方米，环比增加7.6%，同比下滑65.6%，这一数值也是5年来同期最低。

正是受到调控政策影响，当期改善房源成交缩水严重。据上海中原地产数据显示，12月单价6万元/平方米以上的改善房源成交573套，环比减少31.1 %。相反，一些刚需项目抓准时机，积极入市，支持交易稳步进行。当期单价3万元/平方米以内的刚需供成交2787套，环比增加54.3%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，在此背景下2017年政策还会维持高压，房屋去金融化或是大概率事件。从市场反馈来看，观望情绪已经相当浓厚，市场调整趋势已经确立。当前以价换量尚能激起市场共鸣，但同样手法会产生疲态，而且部分区域已经出现新房二手房价格倒挂，所以后续开盘的项目价格压力会更明显。