谢国忠：楼市调整至少三年，房价下降一半仍属理性

煮酒论英雄 · 发表于 2011-11-18 13:45:35

昨日，适逢厦门大学EMBA2011级厦门秋季班、贵州班、深圳班在厦大举行开学典礼，应邀出席的知名独立经济学家谢国忠在接受《厦门日报》记者专访时认为，此轮楼市调整至少还要持续3年，当每平方米的房价降到城市两个月平均工资之下才算合理。
　　记者：最近，不少报道倾向于货币政策会微调或“定向宽松”，真的是这样吗？

　　谢国忠：货币政策要调整，不太可能！我觉得目前的货币政策还要维持2年或者更长一段时间。

　　实体经济的赢利其实很困难，很多企业以实体公司为融资平台，拿到资金去炒股、买大宗商品和房地产，现在出了问题，却要“绑架”银行。未来几个月将非常关键，中国不少民营企业资金链已断裂，破产很难避免，但这对实体经济的影响是有限的，因为资产能很快转移到其他企业。

　　A股走势要看高利贷预期

　　记者：您在2008年之前都是看空股市，那么您认为现在的股市会怎么走？

　　谢国忠：目前A股在流通上处于弱势，它的走势最重要的要看高利贷的预期。现在很多公司的运营模式都是走高利贷模式，高利贷市场的回报率达到20%。这样，资金流入股市与在高利贷市场相比是没有竞争力的。要想股市起来，一定要等到房地产调整之后。因为，开发商那里的20%高利贷并不算高，如果政府“放松”政策，房价就会大涨。

　　但是，如果这些开发商打消了政策放松的念头，开始自寻生存之道，比如降价销售来回笼资金。这时，高利贷市场就会萎缩，资金才有可能进入股市。

　　中国房租回报率低

　　记者：房价此轮调整出现了“停涨”或下降的趋势，您认为房价要降70%左右，是不是这样的？

　　谢国忠：这是个别地方，我觉得中国的房价平均降一半应该会有。资产价格中国人喜欢说谁唱多、谁唱空，他们把资产看成是价格的博弈。最终资产是由基本面决定的，也就是房租的回报率和房价与收入的比例来决定。一般来说，稳定的经济，公寓房租7%的回报，商业写字楼10%回报率属于正常。中国的房租回报率远远低于这个水平。所以，房价下降一半仍属于理性。

　　从房价收入比来说，一般每平方米的房价不超过城市两个月平均工资是合理的。房地产调整是非常不均匀的，一般来说，房地产泡沫时期，偏远地区的房价涨幅更大。