房价暴跌，银行有权单方面处置房子？请不要危言耸听

海浪冰箱 · 发表于 2016-9-24 07:19:09

房价暴跌，银行有权单方面处置房子？请不要危言耸听

   今早是秋分过后的第一天，北半球开始进入秋季，从今天开始白昼将慢慢短于夜晚。太阳早起的越来越晚了，但不管怎么说，太阳到了6点，我从窗外望去，它还是正常升起了。每天养成的习惯，早起泡一壶铁观音，点开微信号浏览莆田的各大媒体新闻，不幸的是，我又看到了史公的新文《如果：房价暴跌，房子甩给银行就完事了吗》，通篇读完后，我便如鲠在喉，不吐不快，于是我牺牲了早茶的美好时光，开启笔记本对史公这篇文章来谈谈我的想法。

   关于史公提出的这个观点“因为房价下降，银行因抵押物不足就要求业主补充抵押物，乃至单方面拍卖房产和要求提前一次性还款，银行可以申请法院，查封或直接扣除你的其它资产。”文后最后一句，史公甚至提出“回家翻翻合同吧”，初看之下，我不由大汗淋漓啊，为我那套按揭的房子吓了一条。

   于是我真的去翻了我的购房合同，没找到相应的合同条款。但我想有的话，那应该是当初和银行借贷时，写在银行借贷合同上的。我手头上暂时没有找到这份借贷合同，于是我百度了下。然后，我发现史公讲的这个事，原来是出于一片网文：《一旦房价暴跌,你不但房子没了,还欠银行钱!》（有兴趣大家可以搜索下），里面有提到《银行房屋按揭贷款合同范本》：抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

   我注意了下，这篇网文在网上广为流传，而且都是一个格式在传播，基本都是举例一个在香港叫张或者刘先生的人（一般我们写虚拟故事，就用这种类似的姓），这位先生2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万

      故事写的很好，让人看完很有视觉冲击力，吊起了不少徘徊在买房者路上一种心态：“让你们买，跌了看你们怎么死”的一种屌丝仇富心情。当然这样的软文拿来推广，是可以增加眼球和点击量的。但我想说，这文作者一定没有在法律机构上过班或者在银行机构从事过金融事业。

      首先，我们来阐述下法律问题。对此，我微信请教了下我省高级院的一位在民事厅工作的法官，他给出了一个回复，认为这是媒体在误读了《物权法》。他指出银行是有可能和购房者签订类似的合同，但这个合同基于我国现行的物权法第一百九十三条，原文：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务”。在我国法律体系中，我们实行的是大陆法系，于英美等发达的判决法律体系并不一样，我们更加注重两法机构的司法解释。任何与立法体系原则相违背的条例或者规定，法院都可以判决为无效，哪怕这是银行单方面的解释。这条规定的原意是为了保护保护抵押权人（如本文银行）防止抵押物（如本文房产）被抵押人（如本文业主）的行为致使抵押物财产价值减少，损害了抵押权人利益而设定的。这里有两个前提，落实到本文中，一个是业主私自破坏房屋结构，拆毁改建等主动行为，致使房子价值降低，另一个是业主消极行为，比如抵押的危房不修缮，放任其自行毁坏造成抵押物难以回复等消极被动行为。然后抵押权人（银行）为了保护权益，才有可能上述法院，要求补齐抵押物价值。需要注意的是，这两种行为都是由于抵押人（业主）的积极或者消极的行为造成的，只有证明业主在对房产的价值减少上有过错，那么法院才会支持银行的起诉要求。同时，两法解释中，也明确了因失火、地震、水灾或者其他原因在抵押人无过错的情况下，要求抵押人回复抵押物价值，这明显有失公允，法律是不会支持的。举个身边的例子，这次“莫兰迪”台风或者天津爆炸案，你可曾从哪个渠道听说过，银行要求业主把受损的房子拍卖，然后巨债来偿还银行贷款嘛？不是银行良心发现，而是我国现行法律保护弱者。我们经常说发达国家多好多好，其实我个人对我国的法律运行更加有好感，因为它真的是保护弱势群体。甚至我们可以猜测由保险公司赔偿给银行，但也绝对不会出现因为这是你仅有的一套房子，遭遇这种不是你能控制的突变时候，而房子被银行强制收回的现象。

      其次，我们来谈下具体操作的难度。我们退一步来说，绕开母法《物权法》不说，我们也不谈《合同法》里面关于合同签订时候，标的物价值已经确认，不得在处置过程中擅自单方面要求对方补充价值。我就谈，即便银行起诉了，那么在法庭阶段，银行如何举证房产价值下跌呢，它要通过评估该房子周围其他房产交易价格，且不说评估机构如何，也不说评估费多少，那么我就说业主不配合评估情况下，你如何举证？房产含有的土地价值还包括房产价值，以及装修价值，这些具体的我们怎么评估才是公允？房子本来在使用中，就有损耗，那么是否银行每年或者隔一年就要来评估一次呢？这些具体的约定本身就没有体现在双方的借贷合同上。所以，从银行角度，这不符合他们利益，只要你定期还款没有问题，没有坏账情况下，银行是商业机构，何必强行自己花钱，对整个市场房价重新评估，要求全部补齐抵押物价值，做到和整个社会作对，和政府作对，和法院作对，和百姓作对的对立面去呢，然后导致整个房产市场崩塌，大面积坏账出现？这样的银行行长，我看也干不久啊。。。这不符合实际操作的流程运行，太过理想化了。所以，我说写那篇软文的人，没有实际金融机构工作经验。

      写着写着，又写多了，太阳已经高高挂在天上了。夜里，我们总会做很多的噩梦，但每天太阳还是会如实升起啊，无须庸人自扰之……

lovelynn8120 · 发表于 2016-9-24 08:16:38

本帖最后由 lovelynn8120 于 2016-9-24 08:19 编辑

有利益才有动力，火烧眉毛才会惊醒。浪哥的观点有道理，但是实际操作中业不一定那么简单。就说首付，一般30%。说肯20%的楼盘基本都是大盘、好地段盘、重点是银行信任的楼盘才肯承担那额外的10%首付风险。二手房更不一样了，全款都不是新闻，那首付50%也是稀松平常吧，都说车子买到手马上折旧50%，那是因为车子可以到处停,房子建好就动不了位置。房子涨价那是因为片区地段发展起来产生的附加值，本身是在损耗掉价的。就说老婆一同事就是骏欧龙盘的拆迁户，她自己都说原来她们家还是市区人眼中的山里人呢