|
香港房地产如何告别“公摊面积” 新华每日电讯记者苏晓、毕子甲 20世纪80年代以来，香港房地产交易制度很大程度上影响了内地房地产交易制度的发展与完善，甚至有观点认为“公摊面积”的概念就是源自香港。 不过，2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求二手房销售先行提供“实用面积”(相当于内地“套内面积”)。当年4月29日，《一手住宅物业销售条例》正式推出，新规扩展至新房。香港房地产销售由此彻底告别“公用地方”(相当于内地“公摊面积”)时代。 调研中，新华每日电讯记者采访了当年参与推动香港房地产市场成功转轨的学者、香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥。“过去能接受公用面积主要因为涉及面积不大，主要是楼梯、电梯。”潘永祥表示，近二三十年，香港大型地产项目增多，“甚至出现超过1万平方英尺(约929平方米)的绿化公园”，伴随而来的“公摊面积”费用问题变得难以忍受。 “公摊”积弊之一在于便于开发商“暗箱操作”，不够公开透明；之二在于建筑面积价格失去对购房者的指导作用，比较不同楼盘建面价格变得意义不大。 “公摊”模糊积弊重重，统一明确房地产销售计价标准成社会共识，推行“套内面积”成时代要求。2008年，时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥，推动香港房地产行业厘清“实用面积”概念边界，被特区政府采纳。特区政府以地政总署“预售楼花同意方案”和香港地产建设商会为抓手，强制要求开发商再售新楼盘时严格参照标准提供房子的“实用面积”。 特区政府还就新型计价方式征求公众意见。2011年11月底，特区政府邀请民众为条例草案提意见。条例草案明确规定改用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式，正式将“实用面积”表述纳入法规。 将“公摊面积”排除在计价体系之外，需克服的最大阻力来自开发商。香港中原集团主席施永青回忆说，当时有开发商提出改革可能导致单位面积价格骤增。 潘永祥认为，推行“套内面积”计价模式将导致房价上涨，这种理论纯属“偷换概念”，计价单位转换并不新增购房成本，关键在于做好社会解释工作。 新房销售计价方式向二手房市场自然传导，带动整体购房市场计价单位日趋统一、完善。特区政府一手住宅物业销售监管局介绍，条例实施后，一手住宅物业卖方严格遵守规定，在售楼说明书、价单和广告中，采取“套内面积”作为唯一计价单位，逐渐破除过去“公摊面积”模糊导致的市场沉疴。 不仅如此，这些房屋其后转入二手房市场买卖，亦继续采用“套内面积”计价，并逐步带动二手房市场发生相应转变。“套内面积”最终成为香港房地产交易市场的主流计价基准。
确保房地产市场稳定的前提下，该如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡?特区政府推行了多项主要措施。 合理设置过渡期。为确保平稳接轨，特区政府设定条例正式生效前10个月为社会过渡期，向市场传递清晰信号，帮助各方做好适应新计价方式的准备工作。潘永祥介绍，正式实施先从新房严格试点，给二手房市场以适应准备期，准备期内允许二手房交易采取“套内面积”计价和“建筑面积”计价并行的方式。 发动力量推广普及。推广期间，特区地产代理监管局强制要求各房地产中介销售过程中向二手房购房者提供以“套内面积”和“建筑面积”分别计价的双份售价资料。特区差饷物业估价署备有全港所有经评估的二手房“套内面积”资料，供社会查阅。 以法律法规形式厘清关键概念。专家学者强调，通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念，是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。施永青认为，统一划定相关概念的重要性甚至远远大于计价体系转轨本身，包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节采用的标准整齐划一是保证市场公平透明有序的基础。
| 
手机客户端
发表于 2018-11-23 15:41:43
楼主
