头脑风暴：从莆田万科的净利润“管窥”市区的房产成本

东海快帆 · 发表于 2012-3-25 14:12:22

踏浪行发表于 2012-3-25 12:15
嗨，我说东海先生，你到底是业内人士或不是？如果是，显然与之前的申明不符；如果不是，那就不是专业人士、 ...

俺前面说了，每家公司的成本结构基本上只有开发商本人和财务高管完全掌握（因为这里面也涉及到灰色部分）。。

俺也先不论“文献”的这个金先生、是出于怎样的角度（他本身是商业运营）去认定市区的房产成本是5000多，就先假设他这个成本是对的，那么、踏浪兄在“莆田合理房价”里的这段话
“比如现在市区起价普遍在于6399的话，按前面6倍计算过，还有35%左右下调空间，即起价为4160比较合理，如果按8倍算，起价为5545合理。但要知道，4160左右起价只是可能的低价，5545左右则为本轮调控可能达到的目标。”
是想让这些开发商喝“西北风”呢？还是像踏浪兄自己所说的“胡猜”。。

东海快帆 · 发表于 2012-3-25 14:15:07

踏浪行发表于 2012-3-25 13:57
你以为房地产30%的利润率算很高吗？去年有些主流媒体爆称平均在50%左右，个别达100%，还有福建去年抽查 ...

那俺倒要请教了。。万科利润如此之高，他的年报净利润率又怎会是区区的13.4%。。

踏浪行 · 发表于 2012-3-25 14:24:58

东海快帆发表于 2012-3-25 14:12
俺前面说了，每家公司的成本结构基本上只有开发商本人和财务高管完全掌握（因为这里面也涉及到灰色部分） ...

“文献”的金先生（他本身是商业运营）认定市区的房产成本是5000多，而且指的是市区的地段、前一段高价拿地的平均成本，姑且不论是不是估高了，但比你估算的万科那样的郊区地段成本还低？我说的本轮调控的目标、指的是有可能持续调控后2~3年莆田市区（其中大部分只有市区外围地段、有可能平均地价更低了）的起价均价，有矛盾吗？

踏浪行 · 发表于 2012-3-25 14:33:19

我也是胡猜，只不过胡猜也要有理有据，经得起时间考验的判断才是有价值的，否则都是浮云，聊斋哈哈

ilove520 · 发表于 2012-3-25 14:35:18

师爷火拼了！

东海快帆 · 发表于 2012-3-25 14:39:28

本帖最后由东海快帆于 2012-3-25 17:14 编辑

踏浪行发表于 2012-3-25 14:24
“文献”的金先生（他本身是商业运营）认定市区的房产成本是5000多，而且指的是市区的地段、前一段高价拿 ...

“文献”金先生人家说的市区房产成本5000多就是市区核心的地段（就不能包含所谓“市区外围”），踏浪兄说的市区“合理房价”4000多、5000多就是“市区外围”的（就不包含所谓“市区核心”）。。有没有矛盾，网友们心里都有一本账。。

东海快帆 · 发表于 2012-3-25 14:52:19

本帖最后由东海快帆于 2012-3-25 15:39 编辑

万科年报13.4%的净利润，是分布在各个城市的项目的平均净利率。。所以俺前面估算的例子、是将这个平均净利率上浮50%，按20%的净利率作为估算例子。

“你相信万科公布的数据都是真的？” 踏浪兄今天这么一说。。原来连万科这样的上市公司也会公然在年报上做假？也可能会蒙蔽股东和投资者？。。算开眼啦。。