头脑风暴：从莆田万科的净利润“管窥”市区的房产成本

啊边

wzbh 发表于 2012-3-25 11:21
板式的172平*500=86000刀、135平*500=67500刀
3D的95平*500=47500刀、112平*500=56000刀、125平*500=62500 ...

{2-75}装修本来就是开发商的另外一种赚钱方式

ptcyy88

subuliao

旧酒新瓶 发表于 2012-3-25 10:17
万科这次开盘价让人很难理解，这次搞形成不了快速开发的效应！！

    你以为万科做慈善的，卖不了就不开发了！这么便宜拿地，已经赚到钱了！卖不掉随时可以抽身！

东海快帆

对于精装修的部分，该表达的俺都说了。。既举出很多装修公司的报价例子，也有俺一些朋友的实际支出。。不再重复说明。。

俺知道论坛里有从事装修的网友。。俺提出这个价位，就做好了被“喷”的心里准备。。所以俺无所谓。。

东海快帆

因为爱情 发表于 2012-3-25 11:38
楼主你认为凤达的净利润是会是多少？

俺前面说了，每家公司的净利润基本上只有开发商自己和财务高管完全掌握。。

凤达早期拿地的一些楼盘的利润应该相当好，虽然当时的房子售价也低。。后面拿地的滨河豪园、雅景豪园利润相对会少些。。

人杰灵川

万科城位置太偏了吧，买万科城的房子，你倒不如在老家盖别墅呢，一平米精装修2000都不到

踏浪行

嗨，我说东海先生，你到底是业内人士或不是？如果是，显然与之前的申明不符；如果不是，那就不是专业人士、是胡猜了？
连文献步行街商业运营有限公司营销总监金永恒都说了：考虑到土地成本、建安成本以及税收等因素，目前市区多数楼盘的成本价大概在5000多元左右。万科拿地成本大家都知道多少，而且处于那样偏远地段，你算的成本居然比市区的均价还高出一千多？
论坛网友linlin7前几天发了个帖子，算了万科城的近利润（而不是毛利润）都有30.5%，总成本（平均）在5560，如果再剔除精装修、按起价，成本会是多少呢？

踏浪行

另外，曾经看过一个电视节目，一个开发商爆料说，运用银行贷款，腾挪运作的好的话，用5000万的钱可以运作一个2亿的项目。假如全部用现金开发，利润率30%的话，利润是6000万；而只投入5000万然后利用银行贷款运作2亿项目，最后获得6000万利润，那利润就达100%以上了，暴利知多少？

东海快帆

踏浪行 发表于 2012-3-25 12:15
嗨，我说东海先生，你到底是业内人士或不是？如果是，显然与之前的申明不符；如果不是，那就不是专业人士、 ...

哈哈。。踏浪兄，请你把帖子看清楚了。。
1、俺在万科2011年报13.4%的净利率上，将莆田万科的净利率上浮50%、目标暂且估定为20%，作为一个估算例子进行估算，后面也说了，大家也可以按15%、18%、22%、25%等不同的比例来估算。。
2、帖子的前提就是“一场头脑风暴”，大家一起来尝试。看看通过一些估算，来“管窥”门内的一点点情况。。

至于谁说的万科净利润率有30%，踏浪兄倒信了？记得万科刚来莆田那会，踏浪兄好像说过“万科一向快速销售、滚动发展，所以价格应该不会很高”（大体意思）。。俺理解踏浪兄这句话的意思应该是、万科的利润是不会很高的。。难道真的此一时、彼一时。。

另外，俺本来就不是、也从来没说过是什么业内人士，所以踏浪兄也不必因为意见不同，让俺被“业内”。。俺想论坛里也不全是业内人士，对于一些讨论，踏浪兄认为是“胡猜”，那是你的个人问题。。

踏浪行

东海快帆 发表于 2012-3-25 13:08
哈哈。。踏浪兄，请你把帖子看清楚了。。
1、俺在万科2011年报13.4%的净利率上，将莆田万科的净利率上浮 ...

你以为房地产30%的利润率算很高吗？去年有些主流媒体爆称平均在50%左右，个别达100%，还有福建去年抽查8个经适房项目，平均成本利润率都高达38%。想想看？
以前万科刚要来时，俺针对有人说"万科会领涨莆田房价、房价会过万"等说法时说过“万科一向快速销售、滚动发展，不会捂盘。。”，而且说过，当时那样的地段只值4000多，精装修大约加1000，品牌加1000，总价大约6000多，事后证明差不多吧？