本帖最后由 东海快帆 于 2012-3-25 10:14 编辑
对于房产的成本结构，开发商向来是讳莫如深的，每家公司真实的成本结构，基本只有开发商本人和财务高管完全掌握，外界是无从得知的。坛友们今天就来头脑风暴一番，站在门外，看看能不能打开一条门缝、“管窥”门内的一点点情况。 作为上市公司、公众公司的万科，每年的运营情况通过年报向股东、投资者公布，2011的年报显示：营业收入717.8亿，实现净利润96.2亿。净利润率13.4%。
这个13.4%的净利润率是万科分布在众多城市项目的平均利润率，俺以前说过，万科切入莆田这种级别的城市，是希望培植新的利润增长点，来弥补一二线城市利润的流失。所以，莆田万科的净利润目标应该在这个13.4的平均线上（同时也考虑到每年的净利润比例会不一样，近2、3年，万科的净利润率在1个点左右浮动），我们暂且将这个13.4%的平均线上浮50%，将莆田万科的净利润目标估计为20%。
那么，通过这个20%的净利润目标来倒推其成本，按起价和均价来分别估算，结果如下： 1、起价6999元/平米—500元/平米（所谓精装修）=6499元/平米 6499元/20%的净利润=综合成本5200元/平米 说明：以起价算，主要考虑一些人群认为、每个楼层的建筑成本应该差不多。
2、均价我们取莆田万科前段的均价8200元。因为后段的9000多、1万多包含了部分花园洋房。 8200元—500元（所谓精装修）=7700元/平米 7700/20%的净利润=综合成本6160元/平米。 说明：以均价算，考虑一些人群认为，可能存在底层的少赚一些，高层的通过层次差多赚一些，所以取均价这个平均值。 对于所谓精装修按500/平米测算，俺以前举过好几个装修公司的装修报价，来说明500元/平米的精装修是存在的。
也就是说，在20%净利润目标的前提下，莆田万科的综合成本按起价算，是5200/平米，按均价算，则是6160/平米。那一种算法较合理，坛友们自己评估。 当然，俺想大家心里都有一本账，也可以按15%、18%、22%、25%（已接近13.4%这个平均线的1倍）。。等不同的净利润比例来估算。 综合成本包含土地成本、建安成本、税收成本、广告成本、管理成本、公关成本、设计成本等等。 | 
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发表于 2012-3-25 09:53:16
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