莆田万科城的成本知多少

linlin7 · 发表于 2012-3-13 14:36:26

万科在莆田再建一座城的广告风风火火，售价似乎看上去还合理 - 6999/平方米起加精装修。那么到底一个楼盘卖得贵还是不贵，我们的参照物是什么? 地点、附近配套设施、品牌、市场均价等等，每个好像都沾那么一点边。但是，这些都是相对因素。说到底还是要看建安成本究竟是多少，开发商得到的利润是多少，我们才能有个大概的轮廓 - 这么个城到底卖得贵不贵。

当然，我们无从得知万科城的成本利润是多少，因为那是不能公开的秘密。但是，做为一个上市公司，万科公司的总体利润是公开的，从当中披露的一些数据，我们可以管中窥豹，略知一二。

万科2011年的年报昨晚发布，全年实现营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，净利润率为13.4%。2011年新增加开发项目52个，平均楼面地价约2707元/平方米。参与城市更新改造类项目6个，预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。从中我们得到两个平均参数：净利润13.4%和2010元/平方米。莆田作为全国“四”线城市中楼价相对较高、收入相对较低的城市以及万科城项目大规模拿地进行城郊改造的情况下，它的利润率较平均利润率只能高不能低，楼面改造成本和地价较平均水平只能低不能高。

一地价
按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替政府承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，政府将给于适当比例的土地优惠。

当开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像外贸退税等一样，财政会返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上。

至于万科城有没有这么操作，我们不得而知。大家仁者见仁，智者见智。

万科的地价在200万至300万一亩，以容积率2.4计算，楼面地价在1250至1875之间。加上可能的财政返还，取中间值为1560元/平方米。

二 建安成本

平均来说，房企的建安成本，高层为1900元/平方米。万科作为国内房企的带头大哥，由于其规模大，开发效率高，在成本控制方面一定十分有经验。再加上莆田作为小城市其人工成本较大中型城市更低些，于此，我估算其建安成本要比平均水准低20个百分点，就是1500元/平方米左右。加上装修成本预计为500元/平方米。

三 税费及其他开发营运费用

以万科城销售均价8000元/平方米为计，税费和其他费用大概占25%，也就是2000元/平方米。

那么总的算来，万科城的总成本应该在1560+1500++500+2000 = 5560。

由此得出，万科城的利润率大约在30.5%。记住，这是净利，而不是毛利。

所以，到底万科城卖得贵不贵，请各位自己分析吧。