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[原创观点] 结合产业和人口,谈谈再造新城

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原创先锋奖

发表于 2024-5-13 13:05:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
每次我的朋友从外地来莆找我的时候,莆田都会给他们一种城区面积不大的感觉。对于经常走南闯北的我来说,莆田作为一座标准三线城市,确实城建水平较为一般,尤其是道路规划一言难尽。于是本地居民老生常谈的一句话就是,莆田的市区框架什么时候可以进一步拉大拉宽?
  
在刚刚卸任省府市委书记的莆田前市委书记规划下,莆田主城是准备和涵江主城在平原北部牵手,实现城涵一体化。几年过去了,这个计划早已人走茶凉,新的规划是跨溪发展,打造泛高铁新城,实现城市框架的拉长。目前来看这个趋势将是未来的主线任务,泛高铁新城,包括了笏石的高铁片区、黄石片区和新度片区,今天就来预测一下造新度这个新城需要走多长的路?
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新城的发展目前来看有两条比较清晰的路径,如下:
  
第一个是产业和新城的双向奔赴。产业的发展同时创造大量的就业岗位,随之附带的商业、娱乐也会跟着繁荣。近的例子可以看黄石、西天尾两镇,这两镇在2018年以前并没有像现在这样得到较多的城建资源,没有大学城也没有挂名的名校。但是三棵树、才子、协丰以及少林路一条街的双凤、艾力艾、亿宁,福厦路众多汽车城,还有曾经的卡朱米、兴安药业等企业,带来了众多就业人口,前后冒出了:安特、德信、巨岸、新日等楼盘,镇上不仅底商繁华,还有新华都、凤凰百货等商超、德信商业广场这种早期综合体。再看黄石就更繁荣了,东井街一带的热力图比秀屿城区和土海万达的颜色还鲜艳,镇上有电影院也有各类餐饮。东方猎狼大酒店和冠豪大酒店也不输市区南门那些老牌的酒店。西天尾和黄石并未得到市里或区里城建资源的倾斜,当初的两块“飞地”尚能发展至此,单纯靠着野蛮生长,靠着产业带来的人口就可以俨然有一种县城的既视感。远的可以看厦门集美新城,靠着杏林湾商务中心的众多金融、咨询、商贸、现代服务类公司和软件园三期的一众中小互联网商贸公司,已经成为岛外最好的新城。
  
第二是农村人口的城市化。通过倾斜资源、建设各类配套设施,让本地的拆迁户和其他区域的农村人口认可这片土地的价值,从而在此处买房,实现农村人口城市化。这种方式有点像是平地起高楼,需要堆砌各类资源和配套,比如玉湖,以前古山、荔浦、张镇水田密布,经常爆发洪涝。自从确定开发后,从两馆一宫到玉湖环湖公园,从中山荔浦校区再到荔城区中医院,教育、医疗、休闲一条龙的配套开始堆积,玉湖开始逐步完成新城的建设。
   
那么新度走哪条路呢?两条路都不太好走,但是如果下决心走,就都能走得通。虽然莆田各个区域已经基本完成产业的规划和集聚。占地广的制造业和实体产业不会出现在新城之中,因此官方打算用楼宇经济来带动新城产业和就业,建设高档写字楼来吸引保险、银行、证券、律师事务所、会计师事务所以及咨询、评估、资管一类的公司。这些公司目前较为集中的区域是在城东那一带的写字楼,少量分布在市政府附近和万达国贸附近。寻找力宝等财团的支持,建起写字楼来筑巢引凤成为了首选。
   
在莆田这种地方,这些公司和产业是很难做增量的,一个区域的发展有时候只能通过吸其他地方的血来完成。就比如城北CBD想要建设金融中心,但是没有什么银行和金融机构入驻怎么办,上峰就让市农商行来拿地盖楼,于是总部在南门一带的农商行就得搬到荔城区的西天尾;市里面想建大学城怎么办,于是在城厢区的龙桥街道的莆田学院就得搬到荔城区的西天尾镇,在仙游县枫亭镇的湄洲湾大专部就得搬到涵江区的梧塘镇;新度想要发展教育短板怎么办,那就让城厢区的一中搬到新度镇。未来新度想要发展,靠本地产业崛起是比较难的,还是得靠吸血和搬迁,这就要看上峰对于发展新度要下多大的决心了。
   
说完产业说人口,当前莆田的乡村人口还是有不少的,也就是说城市化潜力还是很大,但是人口迁出人口是逐年增加。
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对于年轻人来说,敢把赌注押在不确定性极强的新度吗?这很难说,一是要看上峰怎么倾斜资源,二是要看定价怎么样。新度的奥德卖78千很便宜吗?我觉得挺便宜的,但是很多人还是不买账,因为河对面也才卖1.1出头啊,霞林街道和新度镇这两个牌子在相亲市场的定价可不止这每平米23千能买到的,所以还是要靠砸配套,要靠吸血。比如原本计划在三江口的工人文化宫,在上峰的指示下,一度要迁到高铁片区附近,后面又调整到了木兰溪南岸,这不就是一种资源的吸收么。
   
吸收了一中、工人文化宫的木兰溪南岸还远远不够,未来如果市妇联、“三法司”能够搬迁,区府衙能够搬迁才是最重大的利好,不过当前债务高企,这些机构在十年内很难动工。有些片区既有的利益也不好动,资源要怎么吸收到新度,将是比较困难的,可能不久的将来,还会有更多的“挂名”机构落户新度,这也不失为一种利好。
   
罗素说,当你在做任何具体研究或哲学思考时,一定要问问自己:事实到底是什么,事实所支持的真相是什么?年轻人的第一套房尤为重要,尤其是那些要买房用来相亲的,不要想着用时间换空间,当前城市化速度放缓,选一个最能看得见的成熟片区才是正确的选择。
城东、城南新房已经下探1.2万多每平米起步,有什么理由不选这些地方,而选择不确定性极强的地方呢?这个问题也将会伴随新度未来十年的新城建设。对了最后补充一句,新度CBD启动的口号喊了这么久,但是当拟上市公司海安橡胶找上峰要地建总部大楼的时候,为什么是安排了城东的地块?是上峰觉得新度的地太珍贵不愿意给,还是新度的地不入海安的眼?如果是后者,那新度的CBD谁愿意来投钱建设呢?不否认新度的价值,只是在有新变化前,不太建议大家赌。

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ymutemqqk + 2 大环境这么差,新城太难了

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发表于 2024-5-13 14:00:50 来自手机 | 显示全部楼层
踏踏实实 脚步大了不怕扯到蛋?  以莆田的体量跨溪就是扯蛋,再说了当年平潭和雄安以什么收场不知道吗 ?木兰溪规划公园一年淹几次不知道?框架硬拉 资源都搬出去房子多到卖不掉 又相互压价 惨的还不是市区人民。

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半路客 赞  发表于 2024-5-13 23:50

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发表于 2024-5-13 14:03:52 来自手机 | 显示全部楼层
谈个嘚,现在衙门穷的很,好多个修路项目都没钱拨款面临停工,哪来的钱搞这种大手笔的项目,有钱赶紧把木兰大道和所谓的地铁项目完工那才是全民带动莆田经济发展的大事实

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发表于 2024-5-13 14:09:53 来自手机 | 显示全部楼层
基础人口没增长,发展给鬼用吗

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发表于 2024-5-13 14:21:26 来自手机 | 显示全部楼层
说的莆田能自己印钱吗? 东西随便建? 就莆田这规模新度建起来和莆田市区抢资源吗 ?资源都搬过去惨的不还是市区人,房子建起来和市区压价格吗?木兰溪绿化公园不就是例子 一年淹几次不知道?

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发表于 2024-5-13 14:24:28 来自手机 | 显示全部楼层
新度已错过发展黄金期。十年都成型不了。

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sheep 挺难的,各个区域都在抢资源。虽然新度发展是大势所趋,但是打开卫星地图一看,那么多的民房要拆,确实还有很长的路要走  发表于 6 天前
莆田之辈 十年? 给一百年都难了  发表于 2024-5-13 14:32

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发表于 2024-5-13 14:34:01 | 显示全部楼层
自从刘拆拆走了以后,我就知道错过了就是错过了……

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sheep 然后留下了一大堆未兑付的拆迁款  发表于 6 天前

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发表于 2024-5-13 14:38:05 | 显示全部楼层
莆田是四线城市!四线城市!四线城市!
别瞎JB升级

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发表于 2024-5-13 14:41:40 | 显示全部楼层
但是三棵树、才子、协丰以及少林路一条街的双凤、艾力艾、亿宁,福厦路众多汽车城,还有曾经的卡朱米、兴安药业等企业,带来了众多就业人口,前后冒出了:安特、德信、巨岸、新日等楼盘,镇上不仅底商繁华,还有新华都、凤凰百货等商超、德信商业广场这种早期综合体

醒醒,别在过去里做梦,你说的这些个,数数倒掉多少家了。

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发表于 2024-5-13 14:41:41 | 显示全部楼层
区府衙能够搬迁才是最重大的利好,这个说好几年了!确实需要一些重磅持续的输出,可惜现在实力已经不允许了

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huanghw44 别想搬了,政策是一回事,关键是没钱了  发表于 5 天前
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