土地测评：限价8500+1万㎡自持5年+竞配建 大学城地块7.2拍卖

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紫霄大道地块1——莆房网航拍全景

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PS拍-2020-02号莆田大学城紫霄大道地块一测评
占地面积：83922.51㎡（约125.9亩）,其中建筑面积10000平方米的住宅自持5年，自持部分集中布置。
（一）容积率＞1.0且≤2.0。其中：零售商业建筑面积＞2000㎡，且≤3000㎡；幼儿园建筑面积≥3150㎡，其他为城镇住宅及服务设施建筑面积；
（二）建筑密度≤22%；
（三）绿地率≥30%；
（四）建筑高度控制：分为4个建筑高度控制区，高层建筑高度满足控制区要求，限高35~50米，具体详见用地红线图，住宅建筑层数应≥5层。
地块位置：莆田大学城，莆田学院三期工科组团旁，紫霄大道地块一。　　用地年限：商业40年、幼儿园50年、住宅70年。
保证金：PS拍-2020-02号地块为人民币柒仟捌佰万元整（¥78000000元）。
拍地时间：2020年7月2日上午10：00时整

無羽项

风范 发表于 2020-06-17 12:34
莆房网权威解读，限价8500就普通商品房人人都有资格买的，只不过要求开发商1幢楼自持5年才能卖而已，其它大部分都可以卖，从头到尾都没说是给某个特定群体的，房托们呢！好好睁大眼睛看看，不是给特地人群，话说回来，这个山脚窝里还想值多少，也就8500了，去城里跟涵江、黄石没差多少距离，建发限价1.4万有用吗？限高了市场不接受有啥用，费了那么大劲，又是学校商场又是大力宣传，但还是得低于限价来卖，这带山脚下认可度就一般，何况这块地啥都没有，限8500很正常

莆田学院自持一栋，是给高级人才的，产权归学校，其他的肯定是老师优先购买，不信你等着看

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　　特殊要求
　　1、该宗地应无偿配建：社区综合服务站一处（建筑面积600-1300㎡）、社区卫生站一处（建筑面积150-220㎡）、体育设施-健身活动室（建筑面积≥300㎡，且应按室内人均建筑面积不低于0.1平方米要求配置）、居家养老服务站（建筑面积≥200㎡）、幼儿园（配建9班幼儿园，用地面积≥4050㎡，建筑面积≥3150㎡，用地采用虚位控制，具体详见幼儿园范围控制线）；物业管理用房（按有关规定配置），开闭所兼配电室设置一座（每座建筑面积应≥400㎡），配电室设置一座（每座建筑面积应≥300㎡），有线电视机房及电信机房各2处（每处建筑面积20-30㎡），生活垃圾收集点（服务半径≤70米），社区终端共同配送站(可与物业或物业合设，或设置自提柜)。
　　2、该宗地无偿配建的幼儿园不动产产权归荔城区教育局，无偿配建的公共服务设施及养老服务设施不动产产权归荔城区西天尾镇人民政府。该宗地配建的幼儿园自交地起24个月之内完成建设任务。
　　3、该宗地建筑面积10000平方米的住宅自持5年，自持部分集中布置，在该宗地竞得人签订国有建设用地使用权出让合同之日，自持5年后方可办理《商品房预售许可证》，自持期间不可进行分割销售。
　　4、该宗地采取“限地价+控房价+竞配建”方式出让，即地价最高限制价格为43800万元（楼面价约2609元/㎡），竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才周转房住宅面积，凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买。每次最低竞价阶梯为配建人才周转房建筑面积为100平方米（含公摊），竞配建人才周转房建筑面积必须是100平方米（含公摊）的整数倍，竞配建人才周转房集中布置在同一幢楼。配建的人才周转房不动产产权无偿归市政府指定的单位。
　　5、该宗地商品住房（毛坯）的最高销售均价不超过8500元/平方米。
　　6、根椐《中华人民共和国教师法》关于对教师购房实行优先优惠政策的规定，本市同一学校教职工团购该地块商品住房达到项目规划商品住宅总建筑面积的1/3以上的给予优先保障。

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　　PS拍-2020-02号紫霄大道地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于莆田大学城片区，莆田学院三期工科组团旁，位于莆田人文中心，潜力巨大。该地块限价8500元/㎡有利于刚需、年轻人置业。大部份人都能买得起的楼盘，市场大。仅隔1公里建发磐龙府1.4万/㎡均价，3个月3次开盘热销，就是对该片区价值最好的证明。
　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2020-02号占地83922.51㎡（约125.9亩），无偿配建幼儿园、社区综合服务站、社区卫生站、体育设施、居家养老服务站等，公共配套服务设施，建筑面积10000平方米（大约1幢）的住宅自持5年。地块方正，主要规划容积率＞1.0且≤2.0，其中：零售商业建筑面积＞2000㎡，且≤3000㎡；幼儿园建筑面积≥3150㎡，住宅限高35-50米，可打造依山傍水高端宜居高层住宅。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块在莆田大学城旁，F2轻轨大学城站旁边，坐拥紫霄大道、南少林路、荔涵大道等交通主干道，距离城北、绶溪公园仅8公里，距离市政府市中心仅10几分钟车程。有201、301路等公交车下车即到。

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　　PS拍-2020-02号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①块位于莆田大学城旁，莆田学院已经搬迁，周边规划莆田学院附属中学、莆田学院附属小学等，加上自建幼儿园，麟峰小学磐龙分校落架，一站式解决教育配套。
　　②大学城地块位于山脚下，森林绿氧旁，山水泉溪旁，静谧与超脱的山居情调，可打造依山傍水高端宜居住宅。
　　③周边建发磐龙府大型商场、大学城商圈规划中，项目自带体育设施等公共配套服务设施、配套齐全。
　　④大学城自带上万学生和教师，潜在客户众多，大学城人气不断攀升，区域认可度更高，项目自建商业，或将是另一处利润增长点。
　　⑤地块平坦，无需增加挖地、平整成本，便于开发。地块方正，易开发。

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　　劣势分析：
　　①地块自持10000平米5年，约1幢住宅，影响开发商利润。
　　②地块限价8500元/㎡，多家房企意向竞争压力大。又要无偿配建幼儿园、养老、社区服务中心等公共配套服务，需要投入一定的资金等，影响开发商利润。
　　③地块除了交通配套比较完善之外，其它配套比较落后，教育、商业、生活配套还在规划中，影响购房者购买心理。
　　④该地块到达最高限价（楼面价约2609元/㎡）需要竞配建人才房，还是无偿的，影响开发商利润。
　　⑤地块周边有一个工厂，高压电，多少影响居住环境和购房心理。

　　⑥地块限高35~50米，影响开发商利润。地块临溪，需要投入一定的环保资金。

　　

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　　机会评判：
　　该地块是莆田市重点片区大学城地块，规划莆田学院附属小学、中学等配套，周边麟峰小学磐龙校区落架，9月开学，教育配套齐全，限价8500/㎡，相对刚需价格。大学城片区人气十足，该地块商业或许成为另一个增长点。

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　　威胁评判：
　　建发磐龙府等楼盘，以及西天尾二手房，将会给销售带来冲击。竞争大，拿地成本高、并且限价，利润也是地块一大威胁。
　　PS拍-2020-02号莆田西公交南站西侧地块周边配套：
　　教育配套：自建幼儿园、莆田学院附属小学、莆田学院附属中学、莆田学院等。
　　生活配套：建发磐龙府大型商场、大学城商圈、西天尾城镇商圈、体育公园、绶溪公园、大学城、南少林旅游区等。
　　医院配套：西天尾卫生医院等。

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土地测评：限价8500+1万㎡自持5年+竞配建+限高 大学城地块7.2拍卖

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区位图