土地测评：有沟必火 限价1.79万沟头地块一9.29拍卖

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------沟头地块地块——莆房网航拍全景 --------

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PS拍-2020-21号沟头地块一基本信息

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　　PS拍-2020-21号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①市区稀缺地段！万达地段！城厢区政府地段！莆田一中地段！南湖公园地段！周末、节假日10万人流量、拍地受到了莆田百万人关注。
　　②市区教育配套丰富，周边有沟头小学、规划学校、霞林学校、莆田理工学校、莆田一中等，一站式解决教育问题。
　　③地块周边有荔城大道、延寿路南伸、天妃路、学园路、立交桥、荔园路、城港大道等，交通四通八达。市一医院仅隔1公里，医疗资源充足。
　　④配套万达商圈、沟头商圈、建材城、50米路商圈等，楼下繁华，商业成熟，享受都市生活。
　　⑤家门口规划F2轻轨沟头站（福厦西路站）、绕城高速，周边还有莆田西高速等，未来升值空间巨大。
　　⑥周边新盘、二手房普遍接近2万，加上市区拍地极少，该地块价值更将得到凸显，深受购房者的喜爱。

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沟头片区效果图

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　　特殊要求：
　　1、该宗地应无偿配建：一所6班幼儿园（用地采用虚位控制，用地面积≥2880m2，计容建筑面积≥1600m2）、社区卫生室（计容建筑面积≥30m2）、居家养老服务点（计容建筑面积≥100m2，且按每百户不小于20m2，不足百户按百户的标准配置）。应配建：文体活动室（计容建筑面积≥200m2）、文体活动场地（用地面积≥300m2）、10KV开闭所（计容建筑面积≥200m2，应设于地面一层，至少一面墙为建筑外墙且临道路）、物业管理用房（按《福建省物业管理条例》（2019版）规定配置）、通信接入机房（建筑面积≥100m2）、生活垃圾收集点（服务半径≤70米）、社区终端共同配送站(可与物业合设，或设置自提柜)。社区卫生室、文体活动室、居家养老服务点等应集中设置；以上公共服务设施建筑面积均为净面积不含公摊。
　　2、该宗地配建的幼儿园无偿交付给莆田市城厢区人民政府作为公办幼儿园，所涉及幼儿园的不动产产权一并办理给城厢区教育主管部门，配建居家养老服务点、社区卫生室无偿交付莆田市城厢区人民政府，所涉及不动产产权一并办理给城厢区人民政府。
　　3、该宗地配建的公共配套服务设施应与住宅首期建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。该宗地内规划公共道路、公共绿地今后应腾退给城厢区政府，并由城厢区政府负责建设，地块内其他规划建设应与公共道路、公共绿地有效衔接。
　　4、该宗地采取“限房价+竞地价”方式出让，该宗地商品住房（毛坯）最高销售均价不超过17900元/平方米，商品住房（毛坯）最高销售单价不超过19200元/平方米。

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　　地块区位价值评估：
　　该地块位于莆田万达对面，莆田一中旁边，荔城大道与延寿路南伸交叉处。市区配套资源丰富，周边还有沟头小学、规划小学、霞林学校、莆田理工学校、莆田一中、万达商场、南湖公园、城厢区政府、莆田市一医院等配套十分方便，周边二手房三年前已经接近2万，升值潜力巨大。

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　　地块整体规划评估：
　　该地块占地43645.95㎡（约65.47亩），分为两块地，中间公共道路，规划商业计容建筑面积>3000m2且≤5000m2、幼儿园计容建筑面积≥1600m2、住宅地块容积率>1.0且≤4.5，限高100米，可打造市中心豪宅。

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　　地块交通条件评估：
　　该地块在荔城大道与延寿路南伸交叉处，周边还有荔园路、天妃路、荔华东大道、城港大道、学园路、立交桥等交通主干道，有5、7、56、K01、501、551、392、59路等公交车。

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　　劣势分析：
　　①近期精装热，沟头地块精装概率大，房价轻松2万，适合改需、土豪。
　　②地块面积大，总价高，门槛高，需要开发商有一定的操盘实力。
　　③地块中间预留公共道路，不利于后期规划和利润，而且影响后期居住。而且无偿配建幼儿园等公共服务设施，影响后期利润。
　　④该地块4.5的容积率，相对普遍2.6住宅偏高了，加上底商，荔城大道、延寿路主干道，噪音、舒适度等居住环境略有影响。
　　⑤该地块采取“竞地价”方式，即无限总价，无限楼面价，加上多家房企势在必得，楼面价分分钟破万，又限高100米，影响开发商后期利润。

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　　机会评判：
　　该地块地段好，难得好新盘。万达、城厢区政府、南湖公园、莆田一中旁、商业、教育、环境、交通等配套齐全成熟。加上该地块后期升值空间巨大。
　　威胁评判：
　　凤达南湖佳园、融创兰溪壹号、玖玺正荣府3期、三盛中梁璞悦风华，凤达凤翔城等商品房，改善楼盘多，未来销售压力大。周边大量的二手房等也会给该地块带来一定的人气、价格冲击。

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　　PS拍-2020-21号沟头地块一周边配套：
　　教育配套：沟头小学、霞林学校、莆田理工学校、莆田一中，以及地块内自身的规划学校等。
　　医院配套：莆田市一医院等。
　　生活配套：万达商圈、沟头商圈、建材城、50米路商圈、学园路商圈等。

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