【莆田年中讲】一个外地莆乡佬的视角:絮絮叨叨话房价

玛斯科 · 发表于 2017-6-24 09:43:29

先说人口的重要性。帝都和魔都等一二线大城市，还有环绕在这些大城市周边受其辐射的三线城市，都有吸引人口源源不断注入的能力。高房价当之无愧，因为大家对它们的发展预期长期见好，愿意以更高的溢价投资买入。注入的人口又进一步提升了当地经济活力，税收和卖地收入进一步改善城市配套，循环推高大家预期以及拍地价格。

其次是人口对法制环境也有巨大的影响，外来人口特别是高素质人口增多以后其实是在潜移默化中改变当地社会结构，如果一个地方比较封闭，那么呈现出来的只能是浓厚的地方保护主义以及盘根错节的关系。为吸引更多企业和人口，当地政府尝到甜头后也有动力改善法制环境，企业多税多，你要搞点什么也容易不至于把它一下搞死，大家一起和谐发展，羊大了羊毛多也不怕你拔。

当然根源还是在于经济发展，一个区域经济项目要么靠国家砸钱要么靠自己吸引投资。深圳，浦东发展哪个不是举了全国之力，现在雄安也是如此。福建海西经济群虽然有了这个概念而且炒作了很多年，但你对比珠三角，长三角甚至京津冀，离落地见效还有十万八千里路，国家也看不出有往上面投钱的意愿。那么只能依靠自己慢慢搞，等待时代机遇，向外界展示利好。

接下来说房价涨幅预测，其实没有谁能预测，只能大趋势去分析未来的利好。有的论坛上经常有人说哥十年前就预测了要涨多少多少，提前买入现在赚了多少倍，你大可以心里默默回他一句装％，因为中国这些年来发展，包括地区发展政策性非常明显，连政策制定者都未必想好下一步，你吧啦一大堆那不就是装％么。其实这些人不过是碰了运气罢了，深圳上海人更是撞了大运。同理以前的趋势没人真正看懂，后续有人信誓旦旦对你说，这个城市房价下一波要涨多少多少，你也可以同样的话回他，因为过去他没看懂未来同样看不懂，他只会人云亦云。其实在中国没有什么长期的和外届的经验可以借鉴，日本，美国，欧洲，香港，台湾的房地产市场经验统统失灵，为什么，因为中国大陆人口太多了，市场太庞大了，另外国家政策影响能力太大了，谁也不敢吹牛逼保证哪怕是中国过去五年的经验放在未来五年也行的通。另外，不能套现或者套现困难的房子不是真正的财富，不要想当然的拿时下价格去计算财富增值，那只是理论值。

话说回来，涨幅虽然不能准确预测，但趋势一定是可以看清的。未来中国将逐渐形成十个左右的特大型城市，没错，甚至要比东京巴黎纽约还大。人口和资金向一二线聚集的脚步不会停止，人多的地方才会创造无限可能，进而吸引更多的人口注入，城市像滚雪球一样越滚越大。

论坛里也有人说大中城市在往外赶人，你只看到了人，没有搞清楚是什么样的人。北京上海你要注意是把低收入人群往外赶，因为到了一定程度他要提升城市格局品味，用房价来筛选你，你住在价格比住宅低的商住里，不赶你赶谁。南京武汉这些二线大城市也在这个档口用各种政策吸引高学历人才落户，尽力和一线城市抗争，说明了什么，地方政府已经把人口看做决定城市发展的终极财富，现状也确实如此。

啰啰嗦嗦说了这么一大堆，最后其实还是想讲讲莆田，虽然常年在外但也是故乡，不吐不快。
莆田的GDP,人口，基本在垫底吧，上市公司目测也只有两家。最近一波涨幅让很多人下巴掉了一地。大呼不可能，要崩盘。其实前半句是错的，莆田民间购买力还是巨大的，很多人在外面做事，虽然本地经济确实不怎么样。后半句也不至于，大不了资金流动性锁死。要我说能涨价，能不断持续上涨是一座城市最大的福气，因为说明有人重视你，愿意来开发你，老百姓也愿意用更高溢价买一个未来，也会有更多的人接盘。像莆田这种地方赶上一轮好时机搞城市开发非常难得。

但是你要说接下来几年的房价，我看未必乐观。原因就是上面开头说的几点，没有本地长期经济支撑，光靠吃莆田人老本也是有期限的。接下来很可能保持价位横盘，没人接盘无法套现离场只能横盘，以低于市场均价的价格出售有感觉吃亏，就这么先僵持着。将来政策松动，一二线迎来更大发展机遇，手中持有多套的会更加难受。而且那个时候莆田房价很可能无法再迎来像现在这样的涨幅了，能够微涨就不错了。因为大家都是明白人，未来肯定奔着利好去，资金也是这样。

这个结论其实很多网友不用分析，凭感觉就能感受到。挤破脑袋把资金都投入本地市场感觉不太明智，向一二线周边配置有更好预期，因为这些城市会不断扩大，没竞争力的三四线城市会不断萎缩。家里下一代年轻人一定要往外发展，家里也要支持他在外面买房，福建叫闽，窝在家里像条虫，勤劳能吃苦出去了发展往往更好。

所以莆田这么小的城市，如果未来能吸引人口注入包括人口回流，那房价再涨也不是问题。莆田像大多数城市规划发展一样，在老城周边这里摊块饼，那里摊快饼，这些饼和老城中间的地带需要人口和时间来慢慢填满，莆田城建对卖地依赖大，未来房价增长上不去，需要多长时间来完善这里的配套还真不好说。只能说这部分人给莆田做了贡献，还需要慢慢耐心等待吧。

另外，有人说这几年拍地挣了这么多钱，先修路也行啊。但政府运做城市很多人只看到表面，还有很多你看不到的成本都需要大量资金注入，花钱地方很多。我没太仔细分析，但整体上政府缺钱是肯定的，这些年拍地的钱可能有部分想优先用于莆田东部发展的基础设施建设，像政府推进城涵一体化主修白塘路，把大学城移到涵江未来和高新企业形成新格局，发展兴化湾港口和贸易工业园区等等可能有往这方面突破的考虑，在国家没有关注的情况下只能依靠自身努力突破，说不定未来会有好的局面，引起各方兴趣，那才是迎来一个划时代的发展机遇，房价，那个时候还可以理直气壮的高上去。

罗里吧嗦感觉废话很多，也手机上码了很久，也不知道有没人耐心看完。许多人观点可能更加一针见血，作为局外人，外地莆田人发表对家乡一点看法吧，欢迎理性讨论。

玛斯科 · 发表于 2017-6-24 13:07:51

我知道论坛里估计有很多年轻人在关注房价，最近时间宝贵，挤点出来写了很多主要跟大家探讨下，少花时间刷论坛磨嘴皮子，多花时间增长个人能力和见识才是正事，房地产这个东西是这个时代的财富没错，但并不是万世不移的财富，千万不要轻易否定自己，下一阶段代表财富的很可能被重新定义和创造，未来无限可能 ...

秋风落月 · 发表于 2017-6-24 09:55:19

楼主辛苦了，见解不错，顶一个

凌汐驿站 · 发表于 2017-6-24 12:05:46

写这么多

凌汐驿站 · 发表于 2017-6-24 12:05:46

写这么多

三木成林 · 发表于 2017-6-24 12:17:25

窝在家里像条虫，房价也是这个道理

玛斯科 · 发表于 2017-6-24 12:24:42

秋风落月发表于 2017-6-24 09:55
楼主辛苦了，见解不错，顶一个

感谢！
另外还有有个错误观点需要纠正，很多人说是房地产搞垮了实业，其实不对，首先房地产也是实业的一部分，实业破产传统零售衰弱，有其自身的原因，时代和社会要求它们升级换代了，不能怪房地产和互联网。你能继续忍受低劣的服务还有效率严重低下能耗高污染重的传统企业吗，事实上大家都没办法接受，都追求健康和品质，这是时代进步的必然，那些活不下去的让它们死掉好了留着浪费社会资源干嘛。
那大家担心实业垮了怎么办，其实您多虑了，再困难的时候仍然有赚钱的人，有赚钱的行业，看你观念能不能跟的上时代发展。很多人用一成不变的眼光和过去的经验想继续混下去，当然要吃大亏了。

其实一二线现在有很多新型企业创新企业正在无声息的壮大中，只不过你没看到而已，中国人这么多这么有创造力怎么会崩盘呢。共享经济，微信这类东西，也只有在中国这片伟大土地上能够诞生和发展。
况且国家在经济方面态度绝对是开放的，只要你不是过去那种假冒伪劣行业，那是任何人都不欢迎的。迟早要被社会和时代淘汰。人和企业一样，发展都是遵循市场规律，你不要怕竞争，有竞争你才会变得更优秀，你才会脱颖而出，以后存活和发展起来的实业一定是符合这个时代需要的实业，创新能力强，社会效益好的实业，为什么，市场选择它们，这样不是很好吗？！
所以尤其是年轻人一定要走出去，到一二线人多的地方去，你才会变的更加优秀，莆田人本身就很优秀，竞争是好事，但千万不要窝在一个地方相互内斗，埋头关注纠结房价，走出去，到外面更广阔的天地去，思路眼界一扩宽，将来房子这个一定只是个人生路上的小问题。