年末巨献：全方位解读莆田万科

东海快帆 · 发表于 2011-12-21 09:33:21

今年的运营落下帷幕，明年的规划也已敲定，而离岁末给ZF相关部门“烧香”还有一些天，这几天闲的蛋疼，外面又是湿冷湿冷的，只好一边吹着暖气，一边泡着莆房网闲扯。。

年末巨献开始 {2-6}

不管万科有多“大条”，作为一家企业，他就离不开企业运营的几个要素，离不开战略规划、品牌定位，离不开产品组合、营销策略，今天我们全方位、多角度地来“扒一扒”莆田万科。
1、从万科的全局战略讲，其在一二线城市的运作受调控及竞争、市场成熟度影响，利润呈萎缩状态，下沉或切入莆田这种级别的发展中城市，其战略目的是开辟新的利润增长点，来弥补一二线城市利润的流失。莆田万科就承载着这样的责任，所以从一开始，莆田万科就是有着具体利润目标的，房价也就不可能定的偏低。
2、从产品组合讲，需要部分产品走“平价”路线，聚焦人气，部分产品切割高端，创造足够利润空间，莆田万科的诉求主轴为6999的所谓精装房，但也同步推出12999的花园洋房，这是典型的“母鸡带小鸡跑”策略。需要说明的是，花园洋房并非别墅，只是另一种意义上的套房。
3、所谓的“精装修”，以莆田万科目前区位来说，精装修的附加值基本被目前的“偏远”位置和多年完成的等待所抵消，这笔账或这种“性价比”俺想大家都会算吧。

东海快帆 · 发表于 2011-12-21 09:34:00

喝杯咖啡先，待续。。

SAMPRAS · 发表于 2011-12-21 09:35:34

莆田万科会跌至5000以下

makin · 发表于 2011-12-21 09:39:03

静待万科3000起价

zhenkoko · 发表于 2011-12-21 09:44:42

洗耳恭听。。。

东海快帆 · 发表于 2011-12-21 10:02:12

4、莆田万科未来的房价和莆田楼市是微妙互动的，万科能够影响莆田房价的主要是他的供应量，他的供应量如果一定幅度超过同期需求，莆田整体房价会滞涨或相应下跌，而这对莆田万科未来的定价也会带来负面影响（定价上不去，利润空间萎缩），前面说了，万科来莆田是有着具体利润目标的，所以莆田万科的出发点和希望值是莆田整体房价既不出现大的震荡，又能从市场获的足够份额，这一点，从他一期的定价和均价就能看出一二。
5、再来解读一下莆田万科的供应量，从规划总平面图看，刨去安置房、人工湖、科技馆等公共设施，万科商品房的建设面积大约在2300亩左右（附图），而据报道，万科一期用地是222亩，一期总套数是2000套左右。那么以此估算，2300亩大约能释出20000-30000套左右的数量。一期有超高层，也有花园洋房，而沙盘总模型里也是一部分超高层，一部分花园洋房。当然，这个估算是以主流面积估算（95-140），如果是40平米左右的单身户型，那套数还要多些。
莆田万科的计划是用6-8年的时间完成玉湖新城的建设，也就是说，平均下来每年上市的套数在3000套--4000套。

y.sm_123 · 发表于 2011-12-21 10:07:55

POLO · 发表于 2011-12-21 10:16:57

{2-75}占位，继续更新

旧酒新瓶 · 发表于 2011-12-21 10:23:28

一期劲销7个亿了，老本回来了，
不过万科不小心就会深陷高房价的泥潭，后期会不会快速消化是个问题了，关键还是明年走势！！

东海快帆 · 发表于 2011-12-21 10:25:46

6、莆田万科这样的一个供应量，每年3000-4000套分批上市，想要促成莆田楼市的结构性改变任重而道远，而从内心来讲，莆田万科他也不希望见到莆田楼市产生结构性变化和动荡不安，因为覆巢之下，焉有完卵，所以莆田万科会朝“定位上宜居、建设上品质、价格上适当随大流（或比主流区间稍低）”的策略定位来走，并相应做些区隔动作（区隔于本土开发商）。
7、莆田万科首期开出这样的价位，自然也是希望为未来的“万科城”奠定一些人气，二期的价格可能也会差不多，但接下来就很难说了。