楼市降价潮全国汹涌北上深寒风劲吹

独航 · 发表于 2011-10-25 07:20:47

楼市降价潮全国汹涌北上深寒风劲吹2011年10月25日 01:18第一财经日报

　　由商品房降价集中引发的几起业主集体“维权”事件，加强了人们对上海楼市下行的预期。一些业内人士认为，这波降价风潮会继续蔓延和加深。（点击进入>>>）
　　《第一财经日报》对上海、深圳、北京、广州四地的调查显示，住宅降价销售潮早已不是上海一处的现象，深圳自5月就揭开了降价大战的序幕，北京周边地区也“寒风”劲吹，广州则暂时稳定。

　　与此同时，浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米，也引发了业主“维权”。
　　SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”
　　仲量联行上海区董事周志锋告诉本报记者：“事实上，今年从5、6月份就已经开始降价，那时只是个别的，而且是从经验丰富的大开发商开始，他们对市场反应很灵敏，比如、华润。但当时大部分开发商还是很乐观的。”
　　上海中星集团昆山置业有限公司销售经理邹华程对记者表示，目前的降价促销在业内是很普通的做法。中星集团在上海的楼盘外滩印象花园也有促销活动，促销降价幅度在5%左右。
　　仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度，于是进入9月份，更多的开发商开始降价。“在上海虽然不普遍，但是在苏州、无锡、杭州等长三角城市，降价幅度在10%~15%的楼盘已经很多。”
　　事实上，在上海多个楼盘集中降价之前，一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价出货，引发中小房企跟进。
　　深圳某知名房地产上市企业向本报表示，该企业高管在此前7月份参加国务院有关房企座谈会时曾明确承诺，未来三个月会将销售价格降下来。当时，国内多家房地产龙头企业亦参加了这次内部座谈会。
　　早在5月，便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。
　　与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼镜。
　　更令开发商不寒而栗的是，对行业风向素来敏感的万科启动了“万团大战”行动，覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。而继7月份推出的“万团大战”降价促销行动之后，万科在深圳9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。
　　即将于10月下旬再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到每平方米5000元。该项目营销总监陈勇在接受本报采访时表示，为避免老业主情绪反弹，接下来将对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。
　　此前花半里项目在9月4日正式开盘，当时均价17800元/平方米，送约2000元/平方米精装修。当地媒体称，为进一步促销，开发商——深圳恒祥基房地产公司在10月加推新品，单价大多在12000~15000元/平方米之间。一个月前后，该项目价格直接降了约2800~5800元/平方米，降幅约33%。
　　“去年在北京通州买房子的人全亏了。”39岁的购房者李新(化名)这样感慨。2010年底他曾经动过在通州买房的念头，彼时，通州新建楼盘的房价已经集体攀升到每平方米2万以上。而此时，李新发现，北京通州新建商品房的价格已经集体回归到了每平方米1.5万元左右。
　　京贸国际城是北京“跳水”最快的一个项目，2010年底该楼盘的价格一度达到2.68万元/平方米的最高峰。随后，京贸国际城降到1.98万元/平方米，因为每平方米一次性降价7000元而成为著名的“北京第一降”。今年一次“特价房”促销中，该项目一度降至1.4万元/平方米。
　　虽然北京城区房价依旧坚挺，但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到了楼市寒流。7月份开始通州的房价开始大幅度下跌，从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在领跌项目中以当年涨幅最快的几个项目为主，如京贸国际城、珠江拉维小镇等。
　　暗降的项目也为数不少，通州天时名苑就是其中之一。10月23日该项目推出的5号楼均价14300元/平方米。这比此前几期楼盘的价格每平方米降了几千元。对此，业务人员的解释是“以前的带精装修，现在的是毛坯房”。
　　我爱我家副总裁胡景晖告诉本报，这些区域领跌的原因是此前涨得太快，过度透支了购房者预期的价格。据通州某楼盘的销售经理告诉记者，降价的主要原因是快到年底了开发商着急回款。
　　北京市房协副秘书长陈志表示，从近期情况看，近两成项目下调了推广价，主要集中在通州、大兴等地，以中小套型普通住房为主，多为前期定价过高、涨幅过快项目，普遍采取特价房形式促销，“降价换量”逐渐成为共识。
　　北京联达四方房地产经纪有限公司杨少锋对记者表示，目前北京降价阶段的楼盘占市场的1/4，随着春节临近，开发商资金回笼压力加大，降价范围和降价幅度都会大幅扩大，楼盘降价接下来会成为一个普遍现象。
　　杨少锋分析称，目前开发商分为三类，一是可降可不降。这类开发商之前积累了大量资金，又没有拿地，所以没有资金压力；二是想降不敢降。开发商有些资金压力，但又不是特别大，同时考虑到降价后由于限购，成交量不一定能上去，销售达不到预期，反而赔偿得更多；三是不得不降。这部分开发商资金链非常紧张，如果不加快销售，会有资金链断裂的风险。“目前北京市场上不得不降的开发商占全部开发商的两成左右。”
　　来广州工作近3年的张女士现租住在广州中心城区海珠区赤岗附近，前段时间看上了附近的新楼盘纵横公寓，一个多月前去询问，售价是2.3万。“最近听说房价在跌，昨天又去售楼处问，结果价格一点都没下降。”期待落空的张女士表示将继续观望。
　　记者走访广州越秀区东川路的房产中介发现，目前广州老城区的房价并没有受成交量下滑影响而出现松动。一房产中介人员告诉记者，目前越秀等中心城区的一手房越来越少，由于房源稀缺，教育、医疗等资源较好，所以不论是新房还是旧房，价格都比较平稳，没有出现下跌。
　　她告诉记者，目前广州一手房除了花都的一些楼盘外，其他地方价格都没有下跌，南沙因为新一轮开发的缘故，还连涨了好多。记者致电位于番禺区清河东路的尚东尚筑楼盘询问，该楼盘新一期于10月5日开盘，售楼小姐告诉记者，现在连样板房都卖完了，只剩下顶层，且不打折。
　　当地房地产网站的统计数据显示，以“十一”为分界点，广州一手住宅均价在“十一”之前连涨三周，在“十一”之后连跌三周，从12303元/平方米的高位稳步下跌至11617元/平方米。在销售面积方面，最新一周(10月17日至23日)，广州十区二县市网签共1742套一手住宅，环比上升16.76%。
　　龙斌认为，广州楼市历来比较理性，自用需求占比较大，投资以长线投资为主。而且广州的房价甚至比一些二线城市还低，泡沫相对较小。
　　“广州的房价没有北京、上海、深圳那么高，广州中心区的房价仅相当于北京的五环以外，上海等地出现的降价潮和退房潮，在广州还没有出现。”前述房产中介人员说。
　　龙斌分析，广州的房地产企业的资金情况都还可以，但如果信贷继续趋紧的话，广州楼市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新楼盘为了迅速回笼资金，采取打折优惠等形式促销，但打折幅度有限。”

独航 · 发表于 2011-10-25 07:21:13

　上海楼市引领全国降价潮房企巨头加入“七折”军团

　　知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据本报记者近日调查，继龙湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

　　沪上成交量跌至7年最低

　　从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。

　　上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8%至10%的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。

　　另据本报调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/平方米。“开发商称这些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此拿出部分降价房源促销回款，才是真实的原因。”上述中介人士表示。

　　而之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格僵局，争取成交主动权，抢占市场份额。开发商将其称为“抢收行动”。

　　在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数据显示，上周上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈来形容。”薛建雄称。

　　这种降价只是开始

　　不过，这种降价还只是开始。根据记者调查，上海部分开发商正私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30%。“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。

　　除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。

　　“北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大。”中原地产张大伟说。而据记者了解，上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已经超过40%。

　　另据统计，北京二手房积压房源已经达到13.5万套，去化周期高达15个月之久。业内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。(上海证券报)