突然！最高降了六七成！莆田楼市又一轮洗牌！

这人间烟火 · 发表于 2025-11-1 08:27:45

　　莆田正在悄悄消灭高层住宅，“低容积率”时代正在来临。
　　PART.01
　　市场反差背后的产品升级
　　楼市进入调整期后，新房供应整体收紧，但令人意外的是，改善型新房和高端豪宅的成交量却不降反升，呈现出一波独立行情。这一现象背后，反映出新房产品正迎来一轮明显的迭代升级。

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　　关注莆田楼市的读者可能已发现，近期市场上出现不少新变化：独梯独户，得房率普遍提升，部分项目还推出挑高客厅设计，居住体验持续优化。而另一个不容忽视的趋势，是容积率的悄然走低。
　　产品端的变化并非孤立现象，其根源正来自土地供应端的战略性转变。
　　PART.02
　　土地供应开启“低密时代”
　　近两三年，莆田楼市供求关系迎来深度变革，从产品内卷延伸至土地供应逻辑的转变——低密化、核心化趋势日益清晰。莆田城区出让的住宅用地容积率普遍较低，多数控制在3.0以下，不少项目甚至低于2.0，显示城区住宅正步入“低密时代”。
　　举例来看，2020年前后楼市正值高速发展期，城市更新以大拆大建为主要模式——为平衡庞大的拆迁改造成本，规划上往往需通过较高的容积率来释放价值，因而地块容积率普遍偏高，所以那一年市区不少地块容积率达4.5甚至4.65。

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　　不过，随着市场从增量扩张转向存量提质，加上自2021年下半年楼市进入深度调整期，开发商的拿地积极性出现明显下降，更偏好拿一些核心地段、低容积率的好地块，容积率过高的地块往往无人问津，随着市场供需关系的变化，相关部门只能开始调低容积率，来吸引开发商拿地，不少地块容积率甚至只有2.0，相比高峰时期降幅约57%。
　　像去年亮相的联发嘉和府容积率已降至2.3，今年新推的月塘南地块四（联发嘉禾御府），容积率进一步压降至2.0，目前项目户型图已流出，想要提前锁定好房源的可私信我们。

　　更不用说11月12日即将出让的PS拍-2025-36号城厢区洋西六期地块，容积率仅1.2，这意味着项目未来很可能规划为纯粹的洋房或别墅等低密高端产品，将把莆田的居住舒适度推向一个新高度。
　　当然，这股“低密化”之风，更是与国家层面的政策定调紧密相关。
　　PART.03
　　政策定调“好房子”新标准
　　回溯今年政策脉络，“好房子”已成为建筑领域的主基调，与“低密”紧密相关。
　　2025年3月5日，《政府工作报告》首次提出“好房子”概念；随后在3月13日，住建部发布新版国家标准《住宅项目规范》，明确规定高层住宅容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米，该标准已于5月1日正式实施。

　　值得注意的是，此前废止的《GB 50368-2005住宅建筑规范》中并未对容积率作硬性限制，而以往城市规划中，19层以上住宅的容积率多在2.4-4.5之间。此次新规不仅将容积率写入国家建筑标准，且上限较以往收紧，预示未来住宅的建筑密度将降低，居住舒适度有望整体提升。
　　从政策定调到土地出让，从产品迭代到市场反馈，“高舒适度+低容积率”正成为莆田楼市新主线。在这一趋势下，住宅品质将迈上新台阶，对购房者而言，无疑是一大利好。