莆田市2025年一季度：一手房23.47万㎡ 二手房30.53万㎡

QQ雨

　　莆田市2025年一季度房地产市场运行形势分析


　　我国房地产市场经过2022-2024年连续三年的深度调整，今年一季度，部分一线和二线城市已出现止跌回稳的现象。我市房地产市场在需求侧方面也呈现企稳迹象，表现为“一平三升”：即商品房销售面积基本持平，商品住房销售均价、二手房成交面积、一二手房交易总面积同比上升；供给侧方面受近年市中心区土地出让持续比降、新开工项目连续减少影响，中心城区总体供应不足，表现为“三降”：即土地出让面积、商品房新开工面积、房地产开发投资同比均降。从各县区的各项具体指标看，表现为“三分化”，即区域分化、产品分化、政策分化明显。具体运行形势分析如下：

　　一、房地产用地供应情况


　　1.房地产用地供应大幅比降。一季度全市通过拍卖供应经营性房地产用地1宗60.9亩，较去年同期（115.99亩）比降47.50%；出让总价款32700万元，较去年同期（28150万元）比增16.16%。价款比增原因是出让的紫霄片区一期地块四位于中心城区大学城周边，容积率为1.6，由荔城区属国企竞得。


　　二、房地产开发投资情况


　　2.商品房新开工面积降幅扩大。由于2024年经营性房地产用地主要集中在9月份后供应，且大部分由属地国企兜底竞得并尚未明确开发计划，因此今年一季度全市仅3个新开工房地产项目，其中民企开发项目2个、秀屿区属国企开发1个，新开工面积持续下降，降幅有所扩大。1-3月全市商品房施工面积445.84万㎡，不到最高峰时期2020年的五分之一，仅接近2007年的建设规模；其中新开工面积22.31万m2，同比下降22.4%，降幅较2024年（-11.92%）扩大10.48个百分点。


　　从各县区新开工项目看，仙游县的兰溪官田里项目全面动工，带动该区新开工面积大幅增长；涵江区新开工的项目天禧公馆规模较小仅2.6万m2，而去年同期新开工的学仕府有17.24万m2，因此同比降幅较大；秀屿区新开工的凤屿观澜为分期开发的项目；荔城区、城厢区、北岸暂无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县16.71万m2，比增1798.86%；荔城区0万m2；城厢区0万m2；涵江区2.6万m2，比降84.92%；秀屿区3万m2，比增156.85%；北岸0万㎡。

　　3．商品房竣工面积继续下降。随着前几年房地产高峰期开发的项目在近几年陆续大面积竣工，自2024年下半年起，全市商品房竣工面积进入比降趋势，将对下游的装修、家具等行业产生影响。一季度全市商品房竣工面积56.95万m2，同比下降54.97%，降幅较2024年（-25.51%）扩大29.46个百分点。


　　分县区看，仙游县有2个项目竣工面积20.91万m2，比降43.90%；荔城区1个项目竣工面积5.8万m2，比降85.87%；城厢区3个项目竣工面积21.87万m2，去年同期为0；涵江区1个项目竣工面积8.37万m2，去年同期为0；秀屿区0个，比降100%；北岸0个，比降100%。


　　4.房地产完成投资继续下降。受商品房施工面积大幅萎缩及新开工面积持续比降影响，全市房地产完成投资持续下降。一季度，全市房地产完成开发投资8.29亿元，较2024年同期（17.90亿元）比降53.69%，降幅较2024年（-37.03%）扩大16.66个百分点。


　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），秀屿区在建项目共9个，且有7个在建规模在10万m2以上，因此是唯一一个完成投资额比增的县区；仙游县虽然在建项目15个，是全市最多的县区，但工程基本处于收尾阶段；荔城、城厢、涵江、北岸的在建项目分别为4个、3个、5个、1个，完成投资均下降明显。其中：仙游县完成投资2.31亿元，比降19.51%；荔城区完成投资1.47亿元，比降79.06%；城厢区完成投资0.73亿元，比降77.04%；涵江区完成投资1.13亿元，比降53.50%；秀屿区完成投资2.66亿元，比增22.58%；北岸完成投资0.003亿元，比降98.64%。

　　三、商品房供求关系情况


　　5.商品房批准预售面积继续回升。受去年第四季度新开工面积大幅增加影响，今年一季度商品房批准预售面积继续回升。1-3月，全市商品房批准预售面积16.11万㎡，同比增长6.34%；其中商品住房批准预售面积12.52万㎡，较去年同期下降7.19%，降幅较2024年（-48.82%）收窄41.63个百分点。


　　从商品住房批准预售户型面积看，144㎡以上改善户型面积占21.46%，套数145套占16.24%；120-144㎡户型面积占61.82%，套数561套占62.82%；90-120㎡户型面积占16.72%，套数187套占20.94%；90㎡以下户型套数0。改善型户型供给比例在增多。


　　分县区看，仙游县兰溪官田里和财富里二期（A）2个项目共办理预售许可面积10.36万㎡，占全市批准预售面积的三分之二，其去年同期为0；荔城区2.6万㎡，比降55.63%；城厢区1.19万㎡，比降34.25%；涵江区0万㎡，比降100%；秀屿区1.96万㎡，比降32.18%；北岸0万㎡，与去年同期相同。一季度全市无首开楼盘。


　　6.商品房销售面积基本持平。一季度商品房销售基本回稳。据商品房买卖合同网签系统统计，1-3月份，全市商品房网签面积23.47万㎡，同比下降0.93%,降幅较2024年（-39.53%）收窄38.6个百分点；其中商品住房网签面积17.66万㎡，比降0.34%，降幅较2024年（-42.79%）收窄42.45个百分点。1-3月份全市商品房网签面积分别为5.05万㎡、11.31万㎡、7.11万㎡，波动明显，其中2月份春节各类促销活动和3月份仙游购房补贴截止促进商品房销售。


　　从各县区网签数据看，“三分化”现象明显。仙游县延长购房补贴至3月31日，刺激购房热情，销售面积大幅比增，特别是位于鲤南片区的兰溪官田里项目，由于在2024年时拿地成本较低，定价合理（6500元/㎡）且户型设计新颖，产品热销3.36万㎡，居全市项目首位；城厢区在售热销项目星耀嘉和公馆位于市中心繁华地段，产品设计受改善型客户欢迎，带动全区销售面积增长；秀屿区销量持续萎缩，须关注。其中：仙游县9.24万㎡，比增72.39%；荔城区5.66万㎡，比降3.58%；城厢区4.61万㎡，比增35.99%；涵江区2.15万㎡，比降58.65%；秀屿区1.54万㎡，比降56.37%；北岸0.27万㎡，比降20.59%。


　　从商品住房销售户型分析，144㎡以上改善户型面积占21.07%，套数192套占14.78%，较2024年（11.95%）上升2.83个百分点；120-144㎡户型面积占53.56%，套数691套占53.19%，较2024年（52.71%）上升0.48个百分点；90-120㎡户型面积占23.12%，套数368套占28.33%，较2024年（31.95%）下降3.62个百分点；90㎡以下户型面积占2.25%，套数48套占3.70%，较2024年（3.42%）上升1.99个百分点。可见，近年来随着生育政策的放开，购房者对120㎡以上户型面积的选择比例在上升。

　　7.商品住房销售均价小幅增长。由于市中心区楼盘销售价格坚挺，带动全市商品住房销售均价继续保持小幅增长。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品住房销售均价10329元/㎡，同比增长1.47%。1-3月全市商品住房销售均价分别为11310元/㎡、11571元/㎡、10126元/㎡，其中3月份仙游购房补贴刺激大量商品住房销售而拉低全市均价。


　　分区域看，仙游县销量前二名的兰溪官田里和外滩玉玺项目价格较低且各尾盘项目均有打折促销，全县均价降幅较大；荔城区继续以位于中心地段的揽湖轩、棠颂和府、臻悦公馆项目销售为主，价格坚挺；城厢区在售的星耀嘉和公馆是目前全市销售价格最高的一个项目，带动全区均价大幅比增；北岸在售项目体量小且是现房，价格波动较大；其他各区比降。其中：仙游县6446元/㎡，比降9.10%；荔城区14506元/㎡，比增4.56%；城厢区15756元/㎡，比增23.60%；涵江区8603元/㎡，比降2.12%；秀屿区7001元/㎡，比降2.82%；北岸6547元/㎡，比增6.08%。


　　8.商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和销售面积看，一季度全市商品房供销比为1:1.46，其中商品住房供销比为1:1.41。由于新开工项目大幅减少，市场上商品房供应明显少于需求，商品房库存面积持续下降。一季度全市商品房库存面积较2024年末减少4.69万㎡，其中商品住宅减少5.34万㎡、办公减少1.16万㎡、商业增加1.81万㎡。


　　截止3月末，全市商品房库存面积191.01万㎡，去化周期27个月。其中住宅152.16万㎡、去化周期25个月；商业21.93万㎡、去化周期52个月；办公16.92万㎡、去化周期50个月。从各县区商品住宅去化周期情况看，仙游县24个月、城厢区26个月、荔城区11个月、涵江区33个月、秀屿区79个月、北岸12个月。秀屿区的住宅库存面积为27.58万㎡，因该区近12个月月均销售面积仅0.35万㎡，故其去化周期明显高于其他县区；另外该区部分项目推迟办理预售许可，潜在库存量近50万㎡，须控制好供地节奏。

　　四、二手房交易情况


　　9.二手房交易面积保持增长。受市中心区新建商品房供应持续减少等影响，近年来我市二手房市场保持相对平稳发展态势。1-3月全市二手房成交面积30.53万㎡、比增4.77%；其中二手住房成交面积24.93万㎡、比增6.63%。二手房交易面积继续超过一手房销售面积。按区域分，市本级二手房交易面积23.31万㎡、比增4.20%（其中二手住房成交面积18.43万㎡、比增7.34%）；仙游县二手房成交面积7.23万㎡、比增6.95%（其中二手住房成交面积6.50万㎡、比增4.50%）。


　　10.一二手房屋总交易量实现转正。今年一季度全市一手商品房网签面积23.47万㎡，二手存量房成交面积30.53万㎡，一、二手房屋总交易面积54万㎡，较去年同期（52.83万㎡，其中商品房23.69万㎡、二手房29.14万㎡）增长2.21%，自2022年开始持续三年比降后首次实现转负为正。

　　五、房地产金融信贷情况


　　11.住房公积金贷款大幅下降。一季度全市办理住房公积金贷款的楼盘数量（含逐栋单独报备）新增1个，与去年同比减少8个。个人住房贷款发放329笔、同比下降87.62%；发放金额1.89亿元、同比下降85.40%。其中一手住房贷款笔数及金额同比下降，分别为-91.59%、-89.94%；二手住房贷款业务同比也下降，贷款笔数及金额同比分别-78.34%、-73.97%。


　　12.房地产贷款余额、新增同比双降。截至2月末，全市房地产各项贷款余额853.36亿元，同比下降7.75%，增速比上年末多减0.34个百分点；今年新增-1.08亿元，同比少增3.40亿元。房地产贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为27.58%，较上年末低0.66个百分点。其中：


　　房地产开发贷款同比大幅下降。截至2月末，全市房地产开发贷款余额82.91亿元，同比下降19.49%，比年初增加6.15亿元，同比少增0.74亿元。住房开发贷款余额69.10亿元，同比下降21.31%，其中：保障性住房开发贷款余额18.57亿元，同比下降22.13%。


　　个人住房贷款余额仍在下降。截至2月末，全市个人住房贷款余额753.13亿元，同比下降5.74%，今年累计新增-6.41亿元，同比多减2.56亿元。其中，新建房贷款余额614.43亿元，同比下降8.64%；二手房贷款余额138.70亿元，同比增长9.64%。（莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫）

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