官方：莆田市1-9月房地产市场，住宅去化周期9个月

QQ雨 · 发表于 2023-10-13 08:47:00

　　由于近年金融管控政策导致大批房企暴雷无力购地、疫情反复散发导致群众消费能力下降无力购房，自年初以来，该影响仍未完全消退。受土地供应先行指标连续下降影响，房地产市场供需两侧各项指标继续比降。同时市场区域分化明显，市中心城区表现供给侧方面商品房供应不够，其他城区表现需求侧方面消费能力不足。除了2-3月因去年积压的需求短暂释放外，整个市场延续去年趋势，复苏缓慢，呈现“五降一稳一升”态势，即土地出让、商品房新开工、房地产投资、批准预售、商品房销售同比下降，房价总体稳定，二手房交易同比上升。我市坚持“房住不炒”定位，出台《关于促进房地产业健康发展和良性循环的通知》，支持合理购房需求，促进市场消费信心恢复。土地拍卖市场逐步回暖，二手房成交量明显上升，整个市场呈现逐渐复苏态势。具体运行特征如下：

　　一、房地产用地供应情况

　　（一）经营性房地产用地供应仍然比降。今年以来，全市出让房地产用地较去年同期明显减少，但企业参拍热度较去年回升。市场区域分化明显，出让的6宗地块中，5宗位于中心城区（荔城及城厢），1宗位于秀屿，涵江流拍1宗，仙游及北岸无出让地块。已出让的每宗地块参加竞拍房企数量在5家左右，其中绶溪片区地块受到热捧，地块三-D竞价达到公证摇号，楼面地价每平方米超万元。1-9月全市通过拍卖供应可对外销售纯经营性房地产用地6宗17.66公顷（合264.91亩），与去年同期（剔除安置型商品房、批发市场后354.75亩）相比下降25.32%；出让总价款365400万元，同比增长6.66%。从季度看，一季度出让0宗；二季度出让3宗5.91公顷（合88.65亩）；三季度出让3宗11.75公顷（合176.25亩）。

　　二、房地产开发投资情况

　　（二）商品房新开工面积降幅收窄。由于上半年新出让的3宗地块在三季度已全面动工，商品房新开工面积降幅较上半年有所收窄。1-9月全市商品房施工面积1237.9万m2，其中新开工面积127.73万m2，较2022年同期下降11.76%，降幅较上半年缩小8.24个百分点。新开工面积中，安置型商品房27.99万m2，可对外销售商品房仅99.74万㎡。分季度看，一季度全市新开工面积40.09万m2，二季度42.82万m2，三季度44.82万m2。

　　从各县区新开工项目看，仙游县三个早期停工项目的复工建设和两个安置型商品房项目动工，带动全县新开工面积全市第一；秀屿区的大型住宅项目栖鹭雅居（19.2万m2）和柒号院新开工，增幅全市第一；城厢区的悦溪公馆、缦云轩和兰湾云悦项目动工也带动全区新开工面积大幅比增；荔城区第三季度新开工3个项目；北岸已连续三年半无新项目动工。各县区新开工面积分别为：仙游县51.66万m2，比增75.77%；荔城区24.80万m2，比降73.66%；城厢区25.17万m2，比增202.52%；涵江区1万m2，比降88.70%；秀屿区25.1万m2，比增519.75%；北岸0万㎡，与去年相同。

　　（三）房地产完成投资继续下降。受新开工面积持续下降影响，全市房地产完成投资继续比降。1-9月，全市房地产完成开发投资109.28亿元，较2022年同期（158.10亿元）比降30.88%。分季度看，一季度全市完成投资43.07亿元，二季度25.43亿元；三季度40.78亿元。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），荔城区今年新出让的地块土地购置费入库统计带动全区投资额居全市第一，但因去年基数较大，仍为比降；城厢区有3个位于中心城区的新开工项目入库部分土地购置费，而去年同期只有城区周边的1个新项目入库，因此同比增幅最大。其中：仙游县14.37亿元，比降30.24%；荔城区38.14亿元，比降51.91%；城厢区25.99亿元，比增51.28%；涵江区11.76亿元，比降53.85%；秀屿区18.31亿元，比增20.86%；北岸0.71亿元，比增86.84%。

　　三、商品房供求关系情况

　　（四）商品房批准预售面积降幅增大。受新开工面积持续下降影响，商品房批准预售面积出现明显比降，降幅较上半年有所扩大。1-9月，全市商品房批准预售面积96.43万㎡，与去年同期相比下降28.20%，降幅较上半年扩大0.96个百分点；其中商品住房批准预售面积84.88万㎡，比去年同期下降19.25%，较上半年扩大4.45个百分点。按季度分，一季度商品房批准预售面积41.42万㎡（其中商品住房33.93万㎡）；二季度商品房批准预售面积20.86万㎡（其中商品住房19.85万㎡）；三季度商品房批准预售面积34.15万㎡（其中商品住房31.1万㎡）。

　　分县区看，荔城区因去年基数大，同比降幅最大；涵江区第三季度无项目申办预售许可，以致从上半年的比增转为比降；北岸去年基数为0，增幅最大。其中仙游县批准预售23.18万㎡，比降20.43%；荔城区20.89万㎡，比降52.33%；城厢区16.41万㎡，比增6.70%；涵江区18.80万㎡，比降38.64%；秀屿区14.50万㎡，比降5.48%；北岸2.65万㎡，比增100%。

　　（五）商品房网签面积降幅扩大。今年以来，随着支持合理购房消费一系列政策的实施，市场消费信心逐步恢复，市中心区新开的5个楼盘销售率在70%以上，其中有2个楼盘价位合理开盘即售罄。但因受新开工和批准预售面积持续减少，特别是6-8月全市无新开楼盘等影响，前三季度，全市商品房网签面积与去年同期相比降幅进一步扩大。据商品房合同网签系统统计，1-9月我市商品房网签面积共117.66万㎡(不含安置型商品房)，比降26.32%，降幅较上半年（-12.48%）扩大13.84个百分点，其中商品住房网签面积95.11万㎡，比降26.36%。1-9月全市商品房网签面积分别为（万㎡）：10.39、14.93、22.01、15.62、17.21、10.16、10.86、10.59、7.30，可见自6月份以来全市因无新开楼盘，销售面积明显下行，其中9月底新开的建发璞云和联发云悦约3万㎡暂未进入网签。

　　按季度分，一季度全市商品房网签面积47.33万㎡（其中商品住房销售39.88万㎡）；二季度商品房销售面积41.58万㎡（其中商品住房销售34.49万㎡）；三季度商品房销售面积28.75万㎡（其中商品住房销售20.74万㎡）。

　　从各县区网签数据看，销售面积在5万平方米以上的共4个，均为国企开发项目，分别是荔城区的棠颂和府9.96万㎡、城厢区的缦云轩6.32万㎡、悦溪公馆5.88万㎡、涵江区的保利堂悦5.5万㎡。各县区销售面积分别为：仙游县25.06万㎡，比降24.84%；荔城区26.47万㎡，比降27.54%；城厢区25.12万㎡，比降33.47%；涵江区24.20万㎡，比降14.09%；秀屿区14.03万㎡，比降24.77%；北岸2.78万㎡，比增31.13%。

　　（六）商品住房销售均价基本稳定。据商品房买卖合同网签系统统计，1-9月份全市商品住宅（不含安置型商品房）销售均价10581元/㎡，比降0.98%。从各楼盘实际销售情况看，新开楼盘定价较为理性，均低于最高限价；已开楼盘总体保持平稳，未出现大涨大降现象，个别楼盘开始降低优惠力度。

　　分县区看，仙游县以消化库存为主，价位基本稳定；荔城区自下半年以来书香府邸（二区）、悦湖公馆地块A和禧悦公馆等高价位楼盘销售进入尾盘，住宅销售均价持续小幅下降；涵江区仍以较低价位的旭辉美好花庭、文著、海伦堡·玖悦府（一期）等楼盘销售为主，降幅全市最大；秀屿区9月份在较高价位的柒号院、力高·仟喜荟广场(四区)楼盘销售带动下，9月份住宅销售均价比增13.75%。其中：仙游县6882元/㎡，比降0.15%；荔城区14634元/㎡，比降0.10%；城厢区13869元/㎡，比增0.54%；涵江区8926元/㎡，比降9.53%；秀屿区7561元/㎡，比增3.07%；北岸6456元/㎡，比增30.98%。

　　（七）商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和网签销售面积看，前三季度全市商品房供销比为0.82:1，其中商品住房供销比为0.89:1，供销比差距较上半年有所收窄。1-9月全市共减少商品房库存面积59.13万㎡，其中商品住房减少22.01万㎡、办公减少12.82万㎡、商业减少24.3万㎡。

　　截止9月底，全市商品房库存面积288.88万㎡，去化周期11个月。其中：商品住宅216.7万㎡、去化周期9个月（具体为：荔城4个月、城厢8个月、涵江14个月、秀屿6个月、北岸30个月、仙游13个月）；商业44.76万㎡、去化周期39个月；办公27.42万㎡、去化周期29个月。荔城区、秀屿区和城厢区商品住宅去化周期已低于合理周期，需加快土地供应，以保证市场后续商品住宅供需基本平衡；北岸偏多，建议加大招商引资力度，通过产城融合、以产促城方式促进商品房消费；商业库存量较多主要集中在秀屿区和北岸。

　　四、二手房交易情况

　　（八）二手房交易面积增长明显。因新建商品房供应减少，在公积金、金融信贷等对包括二手房在内的住房消费大力支持下，我市二手房交易面积接近一手房网签面积，特别是仙游县，已超过一手房网签面积。1-9月全市二手房成交面积102.17万㎡、同比增长17.14%；其中二手住房成交面积82.99万㎡、同比增长17.48%。

　　按区域分，市本级二手房交易面积76.95万㎡、比增13.63%（其中二手住房成交面积61.48万㎡、比增13.98%）；仙游县二手房成交面积25.22万㎡、比增29.33%（其中二手住房成交面积21.52万㎡、比增28.86%）。

　　五、房地产金融信贷情况

　　（九）房地产贷款同比增速下降明显。受去年以来整个房地产市场明显下行、新增房地产项目和商品房销售面积持续下降影响，房地产各类贷款同比增速连续下滑。截至8月末，全市房地产各项贷款余额935.20亿元，同比下降0.62%；比年初减少42.69亿元，同比多减61.02亿元。房地产贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为32.14%，较上年末低3.78个百分点。其中：

　　房地产开发贷款同比降幅明显。截至8月末，全市房地产开发贷款余额92.35亿元，同比下降4.93%，比年初减少11.44亿元，同比多减9.87亿元。住房开发贷款余额75.97亿元，同比下降8.09%，其中：保障性住房开发贷款余额23.18亿元，同比下降10.24%。

　　个人住房贷款负增长明显。截至8月末，全市个人住房贷款余额820.44亿元，同比下降2.78%，较年初减少26.84亿元，同比多减51.62亿元。其中，新建房贷款余额698.04亿元，同比下降3.63%；再交易房贷款余额122.40亿元，同比增长2.33%，说明二手房交易呈现回升态势。

　　（十）个人住房公积金贷款转降为升。在二手住房公积金贷款快速增长下，到9月末，个人住房公积金贷款扭转上半年比降趋势转为上升。1-9月，全市办理公积金贷款的楼盘数量（含逐栋单独报备）新增36个，与去年同比减少19个，下降34.5%。个人住房贷款发放3331笔、同比增长36.29%，发放金额15.99亿元、同比增长51.03%。其中一手住房贷款笔数及金额同比分别下降13.84%、5.01%；二手住房贷款笔数及金额同比分别增长101.58%、112.20%。风险防控方面，逾期率同比小幅上浮，关注类楼盘同比持平，资金流动性风险可控。逾期率0.386%，同比上浮0.109%；关注类楼盘从去年20个增加至25个，目前涉及的房地产企业均为城镇私营公司。（莆田市住房和城乡建设局陈志强、陈建玫）