揽金15.52亿！保利拿下绶溪地块十一A、B两幅地块！

莆房小话痨 · 发表于 2023-9-19 10:49:10

　　土拍结果：
　　据悉，PS拍-2023-07号绶溪片区地块十一A共有5家房企报名竞拍，1号联发，2号汇森，5号建发，8号鼎銮，9号保利。起拍价为11.8亿，加价幅度为800万元。最终，9号保利以13.24亿竞得该地块，楼面价8804.12元/㎡，每亩均价1937万，溢价率12.20%。
　　另外，PS拍-2023-08号绶溪片区地块十一B共有4家房企报名竞拍，1号联发，6号鼎銮，8号保利，9号汇森。起拍价为2.28亿，加价幅度为200万元。最终，8号保利以2.28亿竞得该地块，楼面价8045.04元/㎡，每亩均价1180万，溢价率0%。

　　地段点评：
　　PS拍-2022-07号/08号，绶溪地块十一衔接城东成熟区，周边已有保利香槟、保利金香槟、陶源小区等，生活层面配套充足，下店路商业街区、南郊菜市场、新天地广场等。
　　未来地块四周规划莆田实小绶溪校区、莆田第二实小绶溪校区，对于地块后期价值显然更有利，不过绶溪一带开发成熟至少还需要3-4年。
　　其中，PS拍-2023-07号绶溪片区地块十一A土地用途为住宅用地-城镇住宅及服务设施用地70年、商服用地-零售商业用地40年，自《国有建设用地使用权出让合同》约定的日期起算。
　　PS拍-2023-08号绶溪片区地块十一B土地用途为住宅用地-城镇住宅及服务设施用地70年，自《国有建设用地使用权出让合同》约定的日期起算。

　　▲地块航拍图

　　PS拍-2023-07号绶溪片区地块十一A，该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为17亿元，拍卖起始价11.8亿元，加价幅度800万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。
　　PS拍-2023-08号绶溪片区地块十一B，该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为32000万元，拍卖起始价22800万元，加价幅度200万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为公证摇号。凡接受最高限制地价的竞买人均可继续参与竞买，采取公证摇号方式确定竞得人。
　　两幅地块商品住宅（毛坯）的最高销售均价不超过17800元/平方米。

　　▲地块航拍图

　　地块格局：
　　该地块目前已净地，地块A总占地68.3亩，格局方正，比较好布局。地块B体量较小19.3亩，呈三角形状，四周环学校或道路。

　　▲地块航拍图

　　规划评估：
　　绶溪地块十一A规划容积率＞2.8且≤3.3，总性质为城镇住宅（70年）、商业(40年)用地。应在地块设置不小于4050㎡建面的零售商业，总体限高120米，可建造约40层高层住宅。
　　绶溪地块十一B规划容积率＞2.0且≤2.22，总性质为城镇住宅（70年）、教育设施用地。总体限高60米，可建造约20层小高层住宅。
　　根据限价条件、起拍价、地价最高限制价，地块A最高约11304.39元/㎡成交楼面价，地块B最高约11291.29元/㎡成交楼面价。

　　▲地块航拍图

　　交通评估：
　　该地块位于城东西洪街、海丰北路沿侧，主要交通围绕下店路、延寿街、荔园路、东圳路等，交通路网比较发达，整体出行方便。

　　▲地块区位图

　　PS拍-2022-07/08号地块
　　SWOT评估
　　优势评估：
　　01
　　地块坐落绶溪片区与城东城熟区衔接处，南面接纳现有繁华配套，南郊市场、新天地、附属医院等，北面掌握发展潜力。
　　02
　　地块四周规划莆田实小绶溪校区、莆田第二实小绶溪校区，根据荔城区教育局文件，地块划片中山中学新校区，在教育配套层面具有一定优势。
　　03
　　当前地块毛坯限价17800元/㎡，对标周边挂牌2万左右的二手房，具有一定价格空间，但主要还要看拿地成本。
　　04
　　作为城东北部开发的尾声，这两块地的体量和位置都是足够稀缺的，地块A超高层+地块B小高层的规划也是比较少见的。