荔城区绶溪公园片区儿童公园改造项目国有土地上房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
为有效提升绶溪公园片区儿童公园高质量发展和城市品位，完善绶溪片区功能配套，优化荔城片区人居环境，根据荔城片区改造项目公共利益的需要，莆田市荔城区人民政府决定征收位于绶溪片区儿童公园改造范围内的国有土地上房屋及其附属物，作为该项目建设用地。现依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、《关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（闽建〔2012〕13号）、《莆田市荔城区人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿意见》（荔政综〔2018〕56号）等法律法规规定，结合改造项目实际，制定如下征收补偿方案：
一、组织实施机构
（一）房屋征收部门：荔城区住房和城乡建设局，地址：荔城区镇海街道县巷63号，联系电话：0594-2292038。
（二）征收实施单位：莆田市荔城区拱辰街道办事处，地址：莆田市荔城区下店路398号，电话：0594-2792371。征收实施单位受征收部门委托，具体负责本项目的征收补偿安置事宜。
二、征收地块基本情况
（一）征收范围：莆田市绶溪公园片区儿童公园改造项目范围内的所有房屋及附属物，具体范围：东至畅林小学，西至赤溪路、延寿溪路，南至福厦路，北至畅山自然村，详见征收范围红线图。
（二）征收范围内的宗地总面积约18亩，征收房屋建筑面积约26000㎡。
三、征收补偿条件
被征收人符合以下条件之一的，应给予认定补偿：
（一）持有合法的土地使用权证、房屋所有权证或有权机关批准的建房用地手续等有效证件。
（二）虽无产权原证件，但确系建国前建造的旧房或能确认为1982年4月30日前建造的房屋。
（三）《土地管理法》、《城市规划法》实施前，批准建房手续虽不健全的，但经历次清房（1982、1986、1991、1997年）或两权发证处理并补办有关手续和补交款项的房地产。
（四）历经国土、建设等部门行政处罚到位（含提供相应票据等），一直做住房使用的。
（五）2006年航摄影像图（2008年修正版）上有建筑图斑，但不符合上述四款规定条件的居住房屋，三层以下的（含三层），可按实际丈量面积的50%给予计算补偿安置面积；三层以下（含三层）另外50%部分及三层以上的部分按房屋重置价结合成新评估后，给予货币补偿。
（六）2006年航摄影像图（2008年修正版）上没有建筑图斑，且无法提供合法权属证件的房屋，原则上不予补偿安置。但对于能够积极支持项目征迁工作，按时丈量评估、签约并交房的被征迁人，可以给予认定适当的建筑面积作为奖励。被征迁人必须在规定期限内签约交房，如未按时签约交房的，则所奖励的面积一律取消。若没有按时丈量评估、签约并交房的一律不予补偿安置，且不予补偿材料费。
对未经登记且不符合以上补偿条件的房屋，由房屋征收、自然资源等部门组成认定小组，进行调查，认定处理。
四、房地产价格评估
（一）评估机构选定
1.按照《绶溪公园片区儿童公园项目国有土地房屋征收征收评估机构抽取方案》于2022年12月21日抽取了5家房地产价格评估机构。
2.确定分户评估机构。房屋征收决定公告后，被征收人在房屋征收部门公布的规定期限内协商选定房地产价格评估机构，被征收人在规定的期限内无法协商一致的，由房屋征收部门组织邀请被征收人代表、拱辰街道办事处代表、畅林居委会代表参加，从以上5家评估机构中选定1家评估机构，作为被征收房屋（含装修）的分户评估机构。
（二）评估原则
1.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2.被征收房屋补偿价值，可以用标准房结合指导公式计算的方式确定，也可采用分户评估的方式确定。
（1）指导公式：被征收房屋的价值=被征收房屋合法建筑面积×（区位房屋补偿价＋被征收房屋重置价结合成新率），区位房屋补偿价为设置于征收范围的标准房屋的市场评估价。
（2）选择分户评估的，根据被征收房屋的区位、用途、新旧程度，建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
3.凡是声明要求分户评估、或协商不成的、或需作征收补偿决定的，一律实行分户评估。实行分户评估的结果作为补偿依据，不再按标准房评估后用指导公式计算补偿。
4.住宅标准房屋的确定：土地使用权性质为国有划拨,框架结构7层楼梯房，以第二层为标准层，层高3米,面积100平方米,成新率8成,水、电、卫生设施齐全,外墙为涂料或条砖贴面,普通门窗,四周为相邻民房,采光通风良好,坐落于被征收项目绶溪公园片区儿童公园片区的中等位置。
商业标准房屋的确定：土地使用权性质为国有划拨,框架结构首层,层高4米,成新率8成,水、电齐全,进户门为卷帘门或折叠门,临街宽度按4米、临街进深按12米评估,面积设定为48平方米。设定的被征收房屋商业不分主街侧街,坐落于被征收项目绶溪公园片区儿童公园片区的中等位置。
（三）对评估成果有异议的处理办法
当事人可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向莆田市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。
五、房屋征收补偿项目
（一）房屋主体补偿
根据选定的5家评估机构对该地块房屋市场评估价的评估结果，在去掉评估价的最高价、最低价后，另3个评估价的平均值作为区位房屋补偿价，具体详见下表:
住宅用房补偿标准 |
| 补偿价 |
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备注： 1.房屋等级特征等相关标准按照《莆田市征地拆迁补偿安置标准》（莆政综〔2013〕10号）文附件7、8执行； 2.被征收房屋主屋为一层楼房的，按建筑面积增加补偿300元/㎡,为二层的,按建筑面积增加补偿100元/㎡； |
商业用房补偿标准 |
| 店面部分 | 附属用房部分 |
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1.房屋等级特征等相关标准按照《莆田市征地拆迁补偿安置标准》（莆政综〔2013〕10号）文附件7、8执行； |
（二）征收地上附着物、构筑物和埕空地土地使用权补偿
1.征收土地上的果树、果苗的补偿标准参照《莆田市人民政府关于印发莆田市征地拆迁补偿安置标准的通知》（莆政综〔2013〕10号）中的附件2、附件3的标准执行。
2.征迁其他地上附着物和构筑物的补偿标准参照莆政综〔2013〕10号文中的的附件5、6的标准执行
3.有合法用地手续的埕空地给予土地使用权补偿200元/㎡。无合法用地手续的埕地按48.7元/㎡予以补偿。
（三）房屋装修补偿费
房屋装修装饰按现行装修装饰项目补偿标准结合成新参照莆政综〔2013〕10号文中的的附件6及本细则附件1的标准执行。
（四）搬迁补助费
依据《莆田市人民政府关于调整莆田市城市房屋拆迁搬迁补助费和临时安置补助费标准的通知》（莆政综〔2013〕10号）精神，房屋搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积计算，住宅每次6元/㎡，办公、仓储用房每次7元/㎡，生产、营业用房每次8元/㎡，搬迁补助费少于200元/次的，按200元/次计算。选择货币补偿的，支付一次搬迁补助费；实行产权调换安置的，支付两次搬迁补助费。
（五）临时安置补助费
实行房屋产权调换的，原则上由被征收人自行过渡。依据莆政综〔2013〕10号文的精神，临时安置补助费按照以下标准执行：
1.过渡期限：临时过渡期限为36个月。因征收人的责任造成逾期安置的，对自行过渡的被征收人从逾期之日起支付双倍的临时安置补助费。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，应自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。
2.临时安置费标准:按被征收房屋合法建筑面积计算，每月6元/㎡，被征收房屋合法建筑面积少于30㎡的，按30㎡计算。
3.临时安置补助费起算时点和停发时点。（1）起算时点：从被征收人签署被征收房屋移交单，并将被征收房屋及附属物完整移交给征收实施单位之日起，计发临时安置补助费。（2）停发时点：安置房竣工验收，且具备交房条件的，从征收实施单位通知交房时间的下月起，停发临时安置补助费。
4.被征收人选择货币补偿或现房进行产权调换的，征收人给予支付6个月临时安置补助费。
5.个别被征收人临时过渡有困难，由征收人提供过渡房，由征收人提供过渡房的不支付临时安置补助费。
（六）按时签约、搬迁奖励
在征收实施单位规定的丈量评估、签约和交房期限内丈量评估、签约和交房的，给予奖励：
1.丈量评估奖励：在公布的丈量评估期限内，被征收人按时配合完成丈量评估工作，签约时按被征收房屋合法建筑面积，奖励50元/㎡。
2.签约奖励：
（1）在第一期限内或提前签约的，并在规定的时间内交房的，按被征迁房屋的合法建筑面积计，住宅用房奖励300元/㎡。
（2）在第二期限内签约并在规定的时间内交房的，按被征迁房屋的合法建筑面积计，住宅用房奖励200元/㎡。
（3）在第三期限内签约并在规定的时间内交房的，按被征迁房屋的合法建筑面积计，住宅用房奖励100元/㎡。
（4）上述各期限的具体日期以征迁人另行通知的时间为准。
（5）超过上述三个期限签约的及不按时交房的不享受奖励金。
（6）选择货币补偿安置方式的，凡在上述三个期限内签约并按时交房的，同样享受上述奖励。
（七）其他项目补偿
1.电话移机：按电信局现行标准58元/部·次计，实行货币补偿的按一次计算，实行产权调换的按两次计。
2.有线电视移机：按200元/户·次计（以有线电视收视证为凭），实行货币补偿的按一次计算，实行产权调换的按两次计算。
六、房屋用途的认定
被征收房屋的用途以土地使用权证和房屋所有权证登记的用途为准。登记房屋用途以城市规划部门提供的文件为依据。
七、商业用房安置条件及补偿标准
1.房屋所有权证登记为商业用房或土地使用证登记为商业用地的。
2.现状为临街店面，但房屋所有权证、土地使用证上载明为住宅或没有办理权属证书的，符合以下条例之一的：
（1）1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施前以来一直作为店面经商，并领有工商营业执照和纳税凭证的；
（2）1984年1月5日后至1990年4月1日前未经规划部门批准临街住宅改为商业店面并延续使用的，且同时领有工商营业执照和纳税凭证的；未经规划部门批准擅自拆卸自然间隔的，仍按原自然间隔分别计算店面和其它用房面积。
（3）1990年4月1日以后经规划管理部门批准临街住宅改为商业店面，并领有工商营业执照和纳税凭证的；
（4）批准用地文件规定为商业用地的临街建筑物。
3.店面建筑面积原则上按原房设计的第一自然间隔计算，店面进深超过8米的按8米计算，超过8米的部分按住宅计算。
4.商业用房的补偿标准：13910元/㎡+1500元/㎡*成新率。
5.商业用房的安置补助费（含租金补助及停产停业损失）给予一次性支付6个月，标准为：50元/㎡*月。
6.商业用房安置办法：（1）被征迁房屋符合商业用房安置标准的，被征迁人可以选择在安置区内指定的商业综合体内进行等面积安置，也可以等价值置换住宅用房，商业综合体具体位置待规划方案明确后另行公布。（2）商业综合体安置价格：一层14446元/㎡，二层7223元/㎡，三层以上（含三层）5760元/㎡。
八、住宅安置方式和安置房位置
1.安置方式：被征收人可以选择产权调换安置，也可选择货币补偿。
2.安置房位置及规格：安置房分别位于荔城区拱辰街道拱辰社区、畅林社区、南郊社区辖区内，具体位置参考安置区规划总平面图，实际用地范围以依法批准的用地红线为准。选房户型结构、面积以市园林局（市园林集团）提供的户型图为准（实际户型结构以最后批准的建筑设计方案及施工图为准，户型面积以资质部门最终实测面积为准）。
九、安置房建设与产权证办理
单套套房建筑面积原则上不超过150平方米。安置房建筑主体为高层钢筋混凝土框架或框剪结构，高层配置电梯，工程质量以验收合格为准，外墙装修以经批准的规划设计为准，内墙面和天棚为砂浆打底，楼面为钢筋混凝土楼板，入室外门安装符合标准的防火门，外窗铝合金或塑钢窗，不安装内门窗。安置房自来水、照明线路送到户外并予以立户，增容、民用改商用及室内费用由被征迁人自行承担。
安置房的不动产权证书由征迁人负责统一申报办理，被征迁人应予以协助办理；原被征迁房屋的“两证”在签订征迁协议时统一收回交相关部门注销，免收不动产登记费用；没有“两证”的，**费用由被征迁人自行承担。
十、安置房选房规则和计价标准
1.安置房选房规则：征迁签约分两个阶段，第一阶段，以抽签方式确定选房签约顺序。选房签约的顺序分两轮确定：第一轮以报名先后顺序抽取“抽签号”确定第二轮抽签先后顺序；第二轮以“抽签号”先后顺序抽取“签约号”确定选房签约的先后顺序。第二阶段，在具体选房条件具备后，以第一阶段抽取的“签约号”先后顺序进行选房签约。在选择安置房时，应选择最接近于被征迁人可安置面积的安置房进行产权调换；单户被征迁房屋合法的建筑面积少于30㎡的，原则上不予安置，按货币补偿方式进行补偿。
2.产权置换套房计价标准：
（1）安置价：被征迁人（以户为单位）所选安置房面积与可安置面积相等部分，按安置价9391元/㎡计价。
（2）优惠价：个别受户型影响，被征迁人（以户为单位）所选安置房面积超过可安置面积15㎡以内的（含15㎡），按优惠价9891元/㎡计价。
（3）市场参考价：被征迁人（以户为单位）所选安置房面积超过可安置面积15㎡以上的，按市场评估价10491元/㎡计价。
（4）层次差：高层安置房以第7层为基准层（不含裙楼），7层以下（含7层）不计层次差，7层以上层次差按每层30元/㎡递增。
十一、签约及履行
1.签约期限：（区政府发布征收公告之日起六个月内完成签约。）
2.协议签订：房屋征收部门与被征收人依照相关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
3.协议履行：补偿协议订立后，被征收人应当在七天内完成搬迁，将房屋及其附属物完整交付给房屋征收部门。一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
十二、补偿决定
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可在补偿决定送达之日起60日内向市政府申请行政复议，或在六个月内向区法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定确定的搬迁期限内又不搬迁的，由区政府依法申请区法院强制执行。
十三、结算办法
1.选择货币补偿安置方式：被征迁人在签订房屋征迁补偿安置协议并办理交房后3个月内，由征迁人一次性支付给被征迁人房屋征迁补偿款。
2.选择产权调换安置方式：被征迁房屋的补偿款（不含临时安置补助费）与安置房价款对抵后仍的剩余款的，在签订房屋征迁补偿安置协议并办理交房后3个月内，由征迁人一次性支付给被征迁人；不足款项（差价款）由被征迁人在安置房回迁结算后一次性支付给征迁人。如被征迁人未付清差价款，则征迁人有权暂缓交房，并不再支付临时安置补助费给被征迁人。如被征迁人强行占用安置房的，征迁人有权收回安置房并可依法依规严厉追究被征迁人的法律责任，由此造成损失的由被征迁人自行承担。被征迁人除承担违约金责任外，还应承担占用期间安置房每月每套3000元的占用费。
十四、附则
1.本补偿方案未涉及的有关问题，参照我市现行征收的相关规定及有关条款执行。
2.项目改造指挥部可根据项目征收补偿实际情况，依照本补偿方案规定制定《荔城区绶溪公园片区儿童公园改造项目国有土地上房屋征收补偿方案实施细则》。
3.被征迁人有选择参照执行《绶溪公园片区（荔城区）征迁补偿安置方案实施细则》规定的补偿标准确定被征迁房屋价值和享受相应的货币补偿或产权调换安置待遇。
附件1装饰项目补偿标准
附件2房屋成新程度评定标准表
附件3房屋耐用年限
说明：房屋成新与建筑质量、使用年限、平时维修等有关。能住人的房屋成新评估不得低于五成。
附件4征地拆迁搬迁补助费标准
| 搬迁补助费(元/㎡·次) |
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注：搬迁补助费≤200元/次的，按200元/次计。 |
附件5征地拆迁临时安置补助费标准
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荔城区：四级、黄石镇， 城厢区：四级， 涵江区：二、三级、江口镇 | |
荔城区、城厢区：五、六级， 涵江区：四、五级，华亭、西天尾、新度、梧塘等镇 | |
荔城、城厢、涵江三区其余乡镇和秀屿区、湄洲岛管委会、北岸管委会 | |
注：荔城、城厢、涵江、秀屿区房屋征迁地段等级划分按莆田市城市基准地价图划分。原房建筑面积低于30平方米的，临时安置补助费按30平方米计算。 |
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发表于 2023-8-5 09:33:01
