官方：莆田上半年房地产市场均价10727元/㎡

QQ雨 · 发表于 2023-7-14 08:59:29

　　由于近年金融管控政策导致大批房企暴雷无力购地、疫情反复散发导致群众消费能力下降无力购房，自今年初以来，该影响仍未完全消退。受土地供应连续下降影响，商品房新开工、房地产投资、批准预售等先行指标降幅有所扩大。市场区域分化明显，市中心城区表现供给侧方面商品房供应不够，其他城区表现需求侧方面消费能力不足。除了2-3月因去年积压的需求短暂释放外，整个市场尚仍延续去年趋势，复苏缓慢，呈现“五降一稳一升”态势，即土地出让、商品房新开工、房地产投资、批准预售、商品房销售同比继续下降，房价总体稳定，二手房交易同比上升。我市坚持“房住不炒”定位，贯彻落实房地产长效机制，调整房地产相关调控政策，规范商品房预售资金监管，全力推进保交楼稳民生工作，指导举办春季房展会，支持刚性和改善住房需求，促进市场消费信心恢复，一、二手房成交量逐步回升、需求侧先行出现复苏态势。具体运行特征分析如下：

　　一、房地产用地供应情况

　　1、房地产用地供应大幅比降。自2021年以来，我市房地产用地供应持续比降；今年上半年，全市出让房地产用地宗数和面积都较去年同期大幅减少，但企业参拍热情较去年有所回升。上半年出让的3宗地都位于莆田市中心城区，每宗地参加竞拍的房企数量在5家左右，其中绶溪片区地块三-D竞价达到公证摇号，楼面地价每平方米超万元。1-6月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地3宗5.91公顷（合88.65亩），与去年同期（785.85亩）下降达88.72%；出让总价款182500万元，同比下降44.3%。从季度看，一季度出让0宗；二季度出让3宗5.91公顷（合88.65亩）。

　　二、房地产开发投资情况

　　2、商品房新开工面积持续减少。由于房地产供地持续减少，上半年商品房新开工面积继续下降。1-6月全市商品房施工面积1183.47万m2，其中新开工面积仅82.91万m2，较2022年同期下降20.00%，降幅较一季度扩大1.32个百分点。新开工面积中，安置型商品房22.1万m2、占比26.66%；可对外销售的纯商品房面积仅60.81万㎡。分季度看，一季度全市新开工面积40.09万m2，二季度42.82万m2。

　　从各县区新开工项目看，仙游县保交楼项目木兰溪国际广场的复工建设和两个安置型商品房项目的动工，带动全县新开工面积全市第一；秀屿区的大型住宅项目栖鹭雅居和柒号院新开工，带动新开工面积全市第二；城厢区的悦溪公馆和缦云轩项目动工也带动全区新开工面积大幅比增；荔城区去年6-11月未出让房地产用地，故无新项目开工；北岸已连续三年半无新项目动工。各县区新开工面积分别为：仙游县37.85万m2，比增229.70%；荔城区0万m2，比降100%；城厢区18.96万m2，比增127.88%；涵江区1万m2，比降88.70%；秀屿区25.1万m2，去年为0；北岸0万㎡，与去年相同。

　　3、房地产完成投资降幅扩大。受新开工面积持续下降和一季度无房地产用地出让的影响，上半年全市房地产完成投资降幅扩大。1-6月，全市房地产完成开发投资68.50亿元，较2022年同期（99.18亿元）比降30.93%，降幅较一季度扩大4.98个百分点。

　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），城厢区的悦溪公馆和缦云轩项目新动工，入库部分土地购置费，投资总额全市第一；荔城区无新开工项目，同比降幅最大。其中：仙游县10.51亿元，比降25.41%；荔城区14.98亿元，比降65.59%；城厢区17.28亿元，比增19.25%；涵江区9.05亿元，比降50.08%；秀屿区16.01亿元，比增85.52%；北岸0.66亿元，比增106.25%。

　　三、商品房供求关系情况

　　4、商品房批准预售面积降幅拉大。自去年以来全市商品房新开工面积持续减少，导致今年上半年全市商品房批准预售面积同样出现大幅减少。1-6月，全市商品房批准预售面积62.28万㎡，与去年同期相比下降27.24%，降幅较第一季度扩大21.81个百分点；其中商品住房批准预售面积53.78万㎡，比去年同期下降14.80%，较第一季度扩大9.31个百分点。按季度分，一季度商品房批准预售面积41.42万㎡（其中商品住房33.93万㎡）；二季度商品房批准预售面积20.86万㎡（其中商品住房19.85万㎡）。

　　分县区来看，仙游县近二年房地产用地出让明显减少，以消化前几年开发的项目为主，降幅最大；涵江区的国投新涵首府本期一次性办理预售面积14.67万㎡，推动该区办理预售面积最多；北岸去年基数为0，增幅最大。其中仙游县批准预售8.33万㎡，比降59.25%；荔城区10.32万㎡，比降50.24%；城厢区13.95万㎡，比增2.42%；涵江区18.80万㎡，比增2.51%；秀屿区9.30万㎡，比降5.87%；北岸1.58万㎡，比增100%。

　　5、商品房销售面积降幅收窄。受批准预售面积比降以及1月份疫情高峰期影响，上半年商品房销售面积与去年同期相比仍然下降，但降幅逐季收窄。从对在售楼盘跟踪情况看，自元宵节过后，到售楼部的客户数量开始增多，成交量也逐渐回升，特别是建发缦云项目、联发悦溪公馆开盘重现“日光盘”，显现需求开始释放，市场逐步复苏。据商品房买卖合同网签系统统计，1-6月份，全市商品房网签面积89.94万㎡，与2022年同期相比下降12.48%,降幅较一季度收窄1.62个百分点；其中商品住房74.37万㎡，与2022年同期相比下降14.41%，降幅较一季度收窄5.04个百分点。

　　按季度分，一季度全市商品房网签面积48.54万㎡（其中商品住房销售39.88万㎡）；二季度商品房销售面积41.4万㎡（其中商品住房销售34.49万㎡）。1-6月份全市商品房销售面积分别为10.39万㎡、14.93万㎡、22.01万㎡、15.62万㎡、17.21万㎡、10.16万㎡，其中6月份因无新盘销售数据明显回落。

　　从各县（区）网签数据看，网签面积在5万平方米以上的共3个，均为国企开发项目，分别是荔城区的棠颂和府6.66万㎡、城厢区的缦云轩6.23万㎡、悦溪公馆5.76万㎡。城厢在2个新开楼盘支撑下销量全市第一。各县区销售面积分别为：仙游县19.03万㎡，比降2.14%；荔城区19.06万㎡，比降11.10%；城厢区22.51万㎡，比降10.77%；涵江区17.03万㎡，比降10.89%；秀屿区10.11万㎡，比降25.55%；北岸2.20万㎡，比增18.96%。

　　6、商品住房销售均价基本稳定。上半年，中心城区商品住房销售回暖带动全市商品住房销售均价小幅上升。但从各楼盘当前销售价位情况看，总体还是保持平稳，尚未出现明显提价现象，个别楼盘开始降低优惠力度。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品住房销售均价10727元/㎡，较去年同期增长1.16%。1-6月全市商品住房销售均价分别为10275元/㎡、9798元/㎡、11600元/㎡、9972元/㎡、11161元/㎡、10842元/㎡。

　　按县区分析，荔城区以去年已开盘的书香府、棠颂和府、霞梧磐龙小区（E区）等项目销售为主，价位总体稳定；城厢区虽有悦溪公馆和缦云轩二个新盘热销，但其定价实惠，未引起全区均价波动；涵江区以位于城区周边的楼盘销售为主，均价同比下降明显。其中：仙游县6954元/㎡，比增3.25%；荔城区14488元/㎡，比增1.01%；城厢区13861元/㎡，比增0.77%；涵江区9028元/㎡，比降9.84%；秀屿区7508元/㎡，比增0.76%；北岸5202元/㎡，比增5.58%。

　　7、商品房库存面积持续减少。从批准预售面积和网签销售面积看，上半年全市商品房供销比为0.69:1，其中商品住房供销比为0.72:1，供销比差距较一季度明显拉大。1-6月全市共减少商品房库存面积18.77万㎡，其中商品住房减少16万㎡、办公减少1.8万㎡、商业减少0.97万㎡。

　　截止6月末，全市商品房库存面积329.24万㎡，去化周期13个月，其中，住宅222.71万㎡、去化周期10个月；商业68.09万㎡、去化周期64个月；办公38.44万㎡、去化周期45个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中仙游县15个月、城厢区8个月、荔城区4个月、涵江区16个月、秀屿区6个月、北岸29个月。荔城、秀屿、城厢库存去化周期都已低于合理期间，应加大土地供应力度，以保证市场后续商品住宅供需基本平衡。

　　四、二手房交易情况

　　8、二手住房交易面积明显增长。因中心城区新建商品房供应减少，而在公积金、金融信贷对包括二手房在内的住房消费大力支持下，再加上去年同期基数较低，今年上半年，我市二手房交易面积增长明显。1-6月全市二手房成交面积64.11万㎡、同比增15.82%，增幅较一季度收窄2.42个百分点；其中二手住房成交面积55.5万㎡、同比增长27.26%，增幅较一季度扩大1.84个百分点。

　　按区域分，市本级二手房交易面积48.95万㎡、比增11.48%（其中二手住房成交面积41.07万㎡、比增22.85%）；仙游县二手房成交面积15.16万㎡、比增32.52%（其中二手住房成交面积14.43万㎡、比增41.75%）。

　　五、房地产金融信贷情况

　　9、房地产贷款同比增速下降明显。截至5月末，全市房地产各项贷款余额953.49亿元，同比下降1.21%；比年初减少24.39亿元，同比多减37.89亿元。房地产贷款余额占全市人民币贷款余额的比重为32.98%，较上年末低2.94个百分点。其中：

　　房地产开发贷款同比增幅明显。截至5月末，全市房地产开发贷款余额101.67亿元，同比增长13.84%，比年初减少2.12亿元，同比少减7.28亿元。住房开发贷款余额84.65亿元，同比增长12.71%，其中：保障性住房开发贷款余额23.06亿元，同比下降11.63%。

　　个人住房贷款负增长明显，增速逐季下降。截至5月末，全市个人住房贷款余额828.04亿元，同比下降2.00%，较年初减少19.24亿元，同比多减45.01亿元。其中，新建房贷款余额707.02亿元，同比下降2.62%；再交易房贷款余额121.01亿元，同比增长1.79%。

　　10、公积金贷款下行逾期率上升。疫情影响群众收入下降导致贷款需求下行、还贷逾期率上浮；金融管控民企暴雷导致楼盘减少、关注类楼盘上升。1-6月，全市办理公积金贷款的楼盘数量（含逐栋单独报备）新增24个，与去年同比减少17个，下降41.46%。个人住房贷款发放1543笔、同比下降12.03%，发放金额7.36亿元、同比下降2.17%。其中一手住房贷款笔数及金额同比分别下降21.96%、13.92%；二手住房贷款笔数及金额同比分别增长121.88%、156.72%。风险防控方面，逾期率0.46%，同比上浮0.031%；关注类楼盘从去年20个增加至25个，目前涉及的房地产企业均为城镇私营公司。（莆田市住房和城乡建设局陈志强陈建玫）