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[独家爆料] 土地测评:限价1.6万/㎡、限高54米 坂头地块十一12.24拍卖

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发表于 2019-12-10 11:30:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

坂头东地块十一——莆房网航拍全景

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PS拍-2019-36号坂头地块十一测评
  占地面积:22013.19㎡(约33亩)。
  (一)容积率>1.0且≤2.6(其中零售商业建筑面积>2000m2且≤2200m2)
  (二)建筑密度≤25%;
  (三)绿地率≥30%;
  (四)建筑高度控制:建筑限高54米,住宅建筑层数应≥5层。
  地块位置:坂头地块十一,融创兰溪大观二期9#地块东侧,融创兰溪大观西侧。
  用地年限:商业40年、住宅70年
  保证金:PS拍-2019-36号地块为人民币陆仟万元整(¥60000000元)。
  拍卖日期:12月24日11点 微信图片_20191213082135.jpg

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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:33:38 | 显示全部楼层
  特殊要求
  1、该宗地应无偿配建:物业管理用房(按有关规定设置);居家养老服务点(建筑面积≥100m2,且按每百户不小于20m2,不足百户按百户计);生活垃圾收集点(服务半径≤70m);社区终端共同配送站(可与物业或店铺合设,或设置自提柜);该宗地配建的居家养老服务点不动产产权归城厢区人民政府。
  2、该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让,即地价最高限制价格为54400万元。
  3、该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过16000元/平方米。

微信图片_20191213082332.jpg

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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:34:12 | 显示全部楼层
  坂头地块十一价值评估:
  莆田房价城南为贵,木兰溪更是得到中央的大力支持,滨溪公园以及夜景、滨溪北路2020年初投入使用,更是贵不可言。城南板块向来深受市区土著和秀屿、仙游等片区购房者青睐,人气日益浓厚,成为莆田最大贵族圈。继2万/㎡融创兰溪大观一期抢光之后、联发君领兰溪2个月售馨、1.9万/㎡融创兰溪大观二期抢疯,仅剩余2幢未开盘,就是对该片区价值最好的证明。

地块标注-10.jpg

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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:34:58 | 显示全部楼层
  地块整体规划评估:
  PS拍-2019- 36号占地33亩,地块方正,规划54米(18层左右)住宅、商业地块,溪景公园配套,十分宜居。地块容积率>1.0且≤2.6之间,适合规划成滨水楼盘。
  地块交通条件评估:
  地块有城港大道、学园路、荔园路、胜利路、滨溪北路、肖厝路等,通达到莆田市区各个角落。交通成熟,周边有7路、13路、15路、22路、23路、29路、387、362、392、501、551路和59路(夜班车)等公交车直达或者下车走一段即到。
地块标注-01.jpg

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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:36:07 | 显示全部楼层
  优势分析:
  ①坂头地块十一位于木兰溪一线溪景,滨溪公园及夜景春节投入使用,景观资源丰富,形成溪景房效果。城南已经是莆田商业、金融中心,房价最贵、销量较好、需求最大的片区。坂头还明确规划居住、商业、文化、旅游、教育等价值齐全配套,未来升值空间潜力大。
  ②教育相邻莆田一中、城厢区第二实验小学和幼儿园、南门中学等,下一步拆迁改造中,坂头中学、坂头小学幼儿园,即将开工建设。
  ③交通便利,紧邻城港大道、荔园路、荔城大道、学园路、滨溪路、肖厝路等城际主干道,规划城际轨道(轻轨)经过,交通优势明显。
  ④地块地势平坦,便于开发。而且地块周边无吵闹马路、无工厂、无遮挡,出则繁华,入则宁静,适合宜居。
  ⑤融创兰溪大观、正荣木兰紫阙、联发君领兰溪、融创兰溪大观二期近2万/㎡左右房价基本售馨,后期无竞争对手、人气大销售毫无压力。城南区域认可度更高,未来房价更有上涨空间。
  ⑥地块南侧规划有坂头中学、坂头小学、人气十足,地块底商未来或是一大利润增长点。
地块标注-03.jpg

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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:36:47 | 显示全部楼层
  劣势分析:
  ①坂头地块拍卖历来竞争压力大,楼面价走高,后期利润受限。
  ②坂头片区人口越来越多,车辆也多,堵车越来越严重。
  ③坂头中学、小学建设时间未定。划片存在未知因素。
  ④地块限高54米,毛坯销售均价不超过1.6万,还要无偿配建养老服务点等,利润受限。
  ⑤坂头地块还有一小部份未拆迁拍卖,影响后期居住噪音、灰尘等。
地块标注-05.jpg

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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:37:21 | 显示全部楼层
  机会评判:
  城南目前仅剩余融创兰溪大观二期一幢住宅、一幢SOHO未开盘,富邦学苑四期有可能销售,基本无竞争对手,后期销售毫无压力。配套一线溪景房,滨溪公园、坂头中学、坂头小学,住宅、底商升值一样潜力巨大。
  威胁评判:
  富邦学苑四期、周边大量二手房林立,划片不确定性因素,会给销售带来冲击。
地块标注-06.jpg

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发表于 2019-12-10 11:37:25 | 显示全部楼层
融创会下手么

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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:38:01 | 显示全部楼层
  PS拍-2019- 36号地块周边配套:
  教育配套:莆田一中、城厢区第二实验小学、城厢第二实验幼儿园、规划坂头中学、坂头小学等。
  医院配套:城厢区霞林街道医院、莆田市第一医院等
  生活配套:联创商圈、棠坡市场、正荣商圈、万达商圈、滨溪公园、木兰溪绿道等。
地块标注-07.jpg



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 楼主| 发表于 2019-12-10 11:38:24 | 显示全部楼层
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