土地测评：酒店+办公+商业 50亩火车站站前3#地块10.29拍卖

QQ雨 · 发表于 2019-10-17 11:36:10

------莆田火车站站前片区地块三——莆房网航拍全景------

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PS拍-2019-34号火车站站前3#地块测评
　　占地面积：33244.17㎡（约50亩）。
　　地块位置：地块属于火车站站前片区3#地块，莆田会展中心西侧。
　　用地年限：旅馆、办公、商业40年
　　(一)容积率>1.0且≤3.0。（其中：旅馆建筑面积>65000㎡且≤77000㎡；商务建筑面积>18000㎡且≤19900㎡；其他为零售商业建筑面积。)
　　(二)建筑密度≤40%；
　　(三)绿地率≥15%；
　　(四)建筑高度控制：按建、构筑物的最高点计算建筑高度，建筑限高≤52米（建、构筑物的黄海高程≤77.3米）；
　　保证金：PS拍-2019-34号地块为人民币叁仟万元整（￥30000000元）。
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QQ雨 · 发表于 2019-10-17 11:36:39

　　特殊要求
　　1、公共服务设施规划要求：母婴设施建筑面积≥10平方米，配建标准按《莆田市卫生计生委等八个部门关于印发莆田市加快推进母婴设施建设的实施办法的通知》（莆卫指导[2017]206号要求执行）；物业管理用房按有关规定配置；垃圾收集点服务半径≤70米；公共厕所应设于建筑地面一层，应有明显便捷入口，建筑面积不小于30平方米；上述配套设施面积均为净面积不含公摊。
　　2、道路交通设施规划要求中机动车出入口设置在北侧、南侧，出入口设置，应充分考虑横二路及公交路地下交通的影响;
　　3、地下空间开发应考虑与会展中心及站前广场下沉广场的空间衔接,应统筹考虑地下轨道空间的建设需要。地下建筑面积不计入容积率，其中地下旅馆建筑面积 8000-11000平方米，零售商业建筑面积5000-9000平方米。

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QQ雨 · 发表于 2019-10-17 11:37:25

　　PS拍-2019-34号火车站站前片区3#地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　地块属于火车站站前片区3#地块，莆田会展中心、莆田公交总站西侧，莆田面对世界的窗口。莆田作为福建省沿海战略节点城市的地位，莆田高铁片区就是城市未来发展的中心，酒店、企业总部办公楼、火车站商业于一体，是莆田高铁地标，提升综合运营能力和品牌价值，共同打造莆田新名片，推动莆田城市发展新潮流。
　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2019-34号占地33244.17㎡（约50亩），容积率>1.0且≤3.0，规划地上、地下酒店、办公、商业地块。
　　地块交通条件评估：
　　地块位于高铁片区火车站站前，有高铁、轻轨、公交总站、莆兴路等配套、又规划轻轨、八二一街南伸，就在家门口，交通四通八达，有23、29、36、51、201、301、302、303、352、353、363、382、501、551、558、559、K01路等18条公交站直达。

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QQ雨 · 发表于 2019-10-17 11:38:06

　　PS拍-2019-34号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①地块位于莆田高铁站前，公交总站、会展中心配套齐全，规划轻轨直达家门口，交通配套齐全。
　　②莆田面对世界的窗口----高铁，人气十足，该地块酒店、办公、商业客户群体充分有保障。
　　③高铁片区已经发展到一定规模，非常需要酒店、办公、商业配套，助力莆田城市第三产业发展。
　　劣势分析：
　　①旁边国投住宅地块，交房入住率非常差，投资客较多，人气不足。
　　②酒店、写字楼、商业，大部份都是需要长久自持，对资金要求比较高，需要有一定的操盘实力。
　　③地块限高，面积、产品受限，开发利润受到一定的影响。
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QQ雨 · 发表于 2019-10-17 11:38:45

　　机会评判：
　　高铁片区出入口，目前唯一的酒店、办公、商业地块。暂时无竞争对手的生意，升值潜力，不可估量。高铁本身带来的人流量，加上稀缺产品，以及规划的轻轨等人气配套，机会多多。
　　威胁评判：
　　未来火车站站前其它地块，如4#地块、7#地块，8~2#地块拍卖，政策的不稳定性，将会给带来人气、价格冲击。

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