土地测评：PS拍-2017-08号莆田学院地块2月12日拍卖

QQ雨 · 发表于 2018-2-9 08:12:54

　　PS拍-2017-08号莆田学院北区二期征迁剩余地块测评
　　地块基本信息
　　地块位置：莆田学院医学院南侧（中央城市广场西北侧）
　　建筑密度≤20%；
　　容积率≥1.5且≤2.2；
　　绿地率≥30%；

　　住宅70年，配建的科教用地（幼儿园）50年。
　　主要出入口：东侧规划路，北侧规划路，南侧规划路，西侧规划路。
　　出让时间：2018年2月12日上午10时
　　保证金：PS拍-2017-08号地块为人民币贰亿肆仟伍佰万元整（￥245000000元）

QQ雨 · 发表于 2018-2-9 08:14:31

　　PS拍-2017-08号莆田学院北区二期征迁剩余地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于莆田学院北区和中区之间，紧邻市政南广场，距离莆田市政府也只有一步之遥。地块位于莆田市中心核心地段，区位优势明显，周边各项配套成熟、居住氛围浓厚，商业、医疗、教育、交通等一应俱全。地块一侧为莆田政务中心，一侧为莆田安福。未来产品保值增值潜力巨大，堪称市区近几年出让地块中位置最好的。目前莆田市中心可售楼盘日益稀缺，该地块区域认可度高，价值更将得到凸显。该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为145000万元，该宗地商品住宅（毛坯）最高销售均价不超过18500元/平方米，适合打造一座标杆性的项目。

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2017-08号地块占地62184.6㎡（约93.3亩），地块较方正且为净地，可以有效减少开发成本。无偿配建至少5040㎡幼儿园、配建至少110套人才周转房，36月内交付于政府。地块没有规划商业，又有自己的幼儿园，有利于打造高端改善产品。地块远离主干道，能够有效减少噪音污染，提升地块宜居属性。
　　地块交通条件评估：
　　该地块紧邻东园路、荔城大道、学园路、东圳路，四至都有规划路，路网发达，公交有：1、5、7、9、11、12、16、23、28、29、59、60、96、98、202、210、303、K03路、60路夜班车等公交车下车即到。
　　PS拍-2017-08号地块SWOT评估
　　优势分析：
　　① 地块位于市中心稀缺地段，距离吵闹主干道有一定的距离，进可繁华退可闲适，而且是个纯住宅小区，是一个理想的改善居住之地。
　　②教育相邻或可能划片莆田市第二实验小学，自建配套幼儿园，可打周边教育资源丰富。
　　③市中心配套交通便利，东园路、荔城大道、学园路、东圳路等城际主干道，交通优势明显。
　　④地块净地，北侧莆田学院基本上无采光遮挡，便于开发和居住。
　　⑤世全城玺已全部开盘完，市中心无住宅新盘、少量尾盘竞争，房价又领涨莆田，区域认可度最高，后期销售压力不大。
　　劣势分析：
　　①该地块相邻的四条规划路需要政府配合动工，通往主干道学园路和东园路小路偏窄，目前又被其它楼盘占用，这需要开发商有一定的实力。
　　②南有莆田规划第一高180米京都国际金融中心挡住采光，东侧有医学院噪音环境保护，对于后期施工和销售，有一定的压力。
　　③该地块高低不平，还需要36个月内无偿配建幼儿园、人才周转房，开发商需要一定的实力。
　　④该地块房价被限，最高只能卖毛坯价1.85万，影响后期销售利润。
　　⑤地块容积率1.5至2.2之间偏小，高度受限，后期规划有一定难度，影响销售利润。
　　机会评判：
　　该地块属于莆田市区核心地段，在区位优势上具有无可比拟的优势，周边各项配套齐全，未拍先火，已经吸引大多数莆田人的注意，可做成高端改善产品。
　　威胁评判：
　　等到该地块产品正式入市之后，周边世全城玺、中央城市广场、凯丰城市广场等小区已经较为成熟，且性价比较高，对于地块人气将产生分流效应。
　　PS拍-2017-08号莆田学院北区地块周边配套：
　　教育配套：莆田市第二实验小学及幼儿园，自建配套幼儿园、莆田三中、文献中学等。
　　医院配套：莆田中医院、莆田学院附属医院等。
　　生活配套：莆田市政配套、安福商圈、莆田学院商圈、莆田医学院商圈等。

QQ雨 · 发表于 2018-2-9 08:16:30

　　特殊要求：1、该宗地配建幼儿园一所，班数为12班，配建幼儿园用地面积不少于5040平方米、建筑面积不小于4320平方米，配建幼儿园的土地使用权和房屋所有权归教育主管部门。2、该宗地配建人才周转房面积不少于11000平方米（不含车位）且不少于110套，配建人才周转房(含车位)的土地使用权和房屋所有权归莆田市机关事务管理处；同时土地竞得人无偿移交该人才周转房梯位就近的标准地下停车位110个（有独立产权不少于50个）。莆田学院北区通往中区的道路保留至校区搬迁。

　　该宗地涉及的《PS拍－2017－08号地块（莆田学院北区二期征迁剩余地块）出让特别规定》、《PS拍－2017－08号地块（莆田学院北区二期征迁剩余地块）无偿移交资产协议书》、《PS拍－2017－08号地块（莆田学院北区二期征迁剩余地块）无偿配建幼儿园协议书》详见该宗地《拍卖须知》附件。土地竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》的同时，与莆田市机关事务管理处签订《PS拍－2017－08号地块（莆田学院北区二期征迁剩余地块）无偿移交资产协议书》，与城厢区人民政府签订《PS拍－2017－08号地块（莆田学院北区二期征迁剩余地块）无偿配建幼儿园协议书》，该宗地中配建幼儿园和人才周转房的开工时间为自第一次签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起9个月内，配建的幼儿园、人才周转房在开工后36个月内竣工交付使用。竞得人应按《国有建设用地使用权出让合同》约定的时间开、竣工建设，因企业原因未按期开、竣工建设的，须缴清相关违约金后方可办理竣工验收备案。
　　该宗地采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让，即地价最高限制价格为145000万元，竞买人报价不超过最高限制地价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，不再接受更高报价，且有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为采取公证摇号方式确定竞得人。凡接受最高限制地价的竞买人均可申请继续参与摇号，并将最终摇中者确定为竞得人。具体摇号方式见该宗地《拍卖须知》中说明。
　　该地块土地出让金缴纳时间为第一期自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内支付土地出让金价款70%，第二期自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内支付土地出让金价款30%。
　　该宗地商品住宅（毛坯）最高销售均价不超过18500元/平方米。