土地测评：PS拍-2017-26号秀屿地块9.29日拍卖

QQ雨 · 发表于 2017-9-22 11:15:07

PS拍-2017-26号笏石旧城地块（原云顶二期）测评

　　地块基本信息
　　占地面积：14472.83㎡（约21亩）
　　地块位置：笏石旧城片区（公园湾1号与万和新城首府之间，土海湿地公园头排）
　　（一）建筑密度≤25%；
　　（二）容积率≥1.0且≤2.6（其中商业建筑应集中布置在地块的东南角，商业建筑面积≥3400㎡且≤3770㎡，其余为住宅及服务设施建筑面积）；
　　（三）绿地率≥30%；
　　（四）主要出入口：清塘大道、后井街。
　　出让时间：2017年9月29日上午11：30时。
　　保证金：PS拍-2017-26号地块为人民币人民币捌百万元整（￥8000000元）。

　　PS拍-2017-26号秀屿地块综合评估
　　区位价值评估：
　　该地块位于3000亩土海湿地公园头排，坐拥一线湖景风光，是一个理想的宜居之地。清塘大道与后井街交叉处，秀屿区市政公园、莆田十中、秀屿区医院、凤凰百货、假日酒店就在附近，配套齐全。周边有荔港大道、城港大道、动车站、高速路、未来北高飞机场等，设施配套持续加码区域价值。

　　整体规划评估：
　　秀屿地块占地14472.83㎡（约21亩），容积率≥1.0且≤2.6，可做成面向刚需的高层项目。该地块土海湿地公园和南侧小溪玉带揽腰，风景优美，视墅宽阔，打造稀缺的一线溪景房、湖景房。地块方正，面积不大，总价不高，有利于开发商的资金周转。

　　交通条件评估：
　　清塘大道、后井街、毓秀路、秀山街、荔城大道为该地块的主要出入口，城港大道、火车站、高速路、未来飞机场就在附近，路网发达，十分方便，20、29、301、302、352、331（夜景车）公交下车走几百米即到。

QQ雨 · 发表于 2017-9-22 11:16:33

本帖最后由 QQ雨于 2017-9-22 11:36 编辑

　　SWOT评估
　　优势分析：
　　①3000亩土海湿地公园玉带揽腰，风水和谐，聚财之地，适合开发宜居住宅项目。
　　②秀屿多年未拍地，经过多年去化房源较少，物以稀为贵，未来地块竞争项目少。
　　③拍卖地块位于土海湿地公园出入口正前方，拥有稀缺的自然景观，人气、关注度持续攀升。多家房企已经盯上该地块，焦点十足。
　　④秀屿城区配套逐步完善，周边凤凰百货、影城、KTV等生活娱乐设施齐全。
　　⑤莆田市区房价逼近2万，黄石房价即将破万，将倒逼部分刚需回秀屿置业。

　　劣势分析：
　　①达公交还在几百米之外，商业圈、生活圈有待有提高。
　　②块南侧靠溪，需要投入一定的环保资金。
　　③秀屿去库存慢，置业氛围不高，当地人偏向跑到黄石、玉湖新城、市区置业。

　　机会评判：
　　秀屿库存严重不足，大多数楼盘处于尾盘状态。多年未拍地，暂时无新盘入市竞争，中短期机遇大。地块面积小，房源少，打造高端产品，必定疯抢。秀屿民间资本雄厚，缺得不是钱，而是高端产品。

　　威胁评判：
　　秀屿很多楼盘卖了7、8年，甚至更长，去化库存慢，整体置业氛围不强。该地块周边二手房房源较多，会给人气带来冲击。周边沿街商业招商差，对该地块商业规划是一个负担。

　　PS拍-2017-26号秀屿地块周边配套：
　　周边学校：莆田十中等。
　　医院配套：秀屿医院等。
　　生活配套：土海湿地公园、秀屿区市政公园、秀屿区医院、凤凰百货、假日酒店等。