土地测评：PS拍-2017-03、04、07号溪白地块航拍 4.28拍卖

QQ雨 · 发表于 2017-4-10 15:52:36

　　PS拍-2017-03号地块竞买保证金：人民币伍仟伍佰万元整（55000000元）
　　PS拍-2017-04号地块竞买保证金：人民币伍仟万元整（50000000元）
　　PS拍-2017-07号地块竞买保证金：人民币柒仟捌佰万元整（78000000元）
　　出让时间：2017年4月28日上午10时
　　主要出入口：
　　PS拍-2017-03号"西侧溪白路，南侧同心西路"
　　PS拍-2017-04号"东侧溪白路，南侧同心西路"
　　PS拍-2017-07号"北侧同心西路，南侧霞兰路"

　　PS拍-2017-03、04、07号溪白三幅地块综合评估
　　地块区位价值评估：
　　该地块位于城北溪白地块一、四、五（2014年莆田首创退地地块），依九华山，伴延寿溪，难得风水宝地。附近基础配套完备，商业（联发商场）、医疗、教育（荔城区第二实验小学、莆田二中等）、交通等一应俱全。按照2016年划片原则，该地块未来可能划片荔城区第二实验小学、莆田二中，价值潜力巨大。经过多年的发展之后，城北已成为莆田的生态宜居版块，均价在1万~1.7万之间。而在城北目前只有两个在售楼盘的情况下，拍卖地块的价值更将得到凸显，去年联发以6717元/㎡拿下城北澳门广场地块，就是对该片区价值最好的证明。

　　地块整体规划评估：
　　PS拍-2017-03号地块占地41598.62㎡（约62.4亩），幼儿园用地不少于4800平方米，必须18个月内交付政府。地块北侧比较弯曲，不利于规划，且规划西侧幼儿园把该地块又切割成无规则地块，规划设计难度大。不过该地块拥有城北双公园（绶溪公园、莆田市体育公园）、景观资源优越，有利于品质宜居项目打造。地块没有规划商业，又有自己的幼儿园，适合宜居。
　　PS拍-2017-04号地块占地37289.36㎡（约55.9亩），地块北侧比较弯曲，不利于规划。地块规划纯住宅，拥有城北双公园（绶溪公园、莆田市体育公园）、景观资源优越，而且西侧规划有溪水支流，有利于品质宜居项目打造。
　　PS拍-2017-07号地块51558.82㎡（约77.3亩），地块方正，宜规划。项目与荔城区第二实验小学相邻，环保安全规划需慎重。该地块拥有城北双公园（绶溪公园、莆田市体育公园）、景观资源优越，有利于品质宜居项目打造。地块附近有荔园路，同心路、荔城区第二实验小学等，四通八达，还配套公共停车场，容易形成人气聚齐中心之地，沿街商业人气可以得到保证。
　　地块交通条件评估：
　　该地块紧邻荔园路、荔城大道、九华大道，未来将修建中的溪白路、同心路、霞兰路等多条道路，路网发达，交通十分便利。公交有：1、
7、23、55、98、202、205、303、K02、60路（夜班车）等公交车下车即到。

　　PS拍-2017-03、04、07号溪白三幅地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①该地块位于双公园中心溪白版块，景观资源丰富，形成宜居房效果。城北已经是莆田居住、商务中心，溪白还明确规划居住、商业、文化、教育
等价值齐全，未来升值空间潜力大。
　　②教育相邻莆田二中、荔城区第二实验小学、城厢区第一实验小学和幼儿园，明确将建设一流的莆田大学城等。
　　③交通便利，紧邻荔园路、荔城大道、九华大道、溪白路、同心路等城际主干道，交通优势明显。
　　④地块净地，无需增加另外成本，便于开发。
　　⑤城北住宅和别墅领涨莆田，区域认可度更高，未来房价更有上涨空间。
　　劣势分析：
　　①3块地相邻的溪白路、同心路、霞兰路、周边绿化还未开工，这需要开发商有一定的实力。
　　②南有溪白安置房，北有三迪云顶枫丹青，视野受阻，采光等各方面差。
　　③该地块公交、商业配套还未成熟，影响开发商后期销售，而且配套莆田肿瘤医院多少都对购房者购买心理产生一定的影响。
　　④3块地分开同时拍卖，且同时入市，未来竞争压力大，对房价带来一定冲击。而且去年联发澳门广场地块楼面价达到6717元/平米，同片区内的拍卖地块拿地成本高，资金压力大。 ⑤地块净空限高，以及容积1.5至2.5之间偏小，不太方正，后期规划有一定难度，影响销售利润。
　　机会评判：
　　三块地划片荔城区第二实验小学和莆田二中初中部的可能性大，稀缺的教育划片会让该地块房价升值空间巨大。城北可拍卖土地资源越来越少，未来住宅新盘少，又有二大公园环境、教育中心、成熟商业等优质配套，房价有一定的上涨空间。
　　威胁评判：
　　该地块曾经被退过地，所以需要给购房者恢复信心，开工宜早宜不晚。评估价高，去年成交楼面价也高，预计楼面价将会走高，将会给开发商带来资金和利润的压力。地块所属片区部份道路通车时间未定，公交未至，人气不足等因素，将来给开发商带来后期销售压力。

　　PS拍-2017-03、04、07号溪白三幅地块地块周边配套：
　　教育配套：荔城区第二实验小学、莆田二中、城厢区第一实验小学、幼儿园等。
　　医院配套：莆田肿瘤医院等。
　　生活配套：联创商圈、云顶枫丹商圈、城北商圈、PS拍-2017-07号商业等。

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