重磅！2018年后莆田将尽量不建安置房，推广棚改货币化安置模式

涵江人在泉州 · 发表于 2016-12-7 20:22:27

重磅！2018年后莆田将尽量不建安置房，推广棚改货币化安置模式

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”道出了千百年来群众对“居者有其屋”的盼望。去年以来，我市贯彻国家和省保障性安居工程建设总体部署，在棚户区改造中，开始实施货币化安置政策，打通了一条棚改安置房和商品房转换的通道。如今，政策实行一年，收获怎样的成效？对此，记者进行了调查。

多方受益叫好声不断
□ 涵江居民的“安居速度”
　　涵江区人民街，新建的“飞旋塘宁湾”小区在这一带格外显眼，座座外观时尚的高楼耸立，与周围的民房形成鲜明的对比。小区入口处，设立的“欢迎回家”红色大字，让人倍感温馨。

　　涵江人民公园涵碧路及景观带项目征迁户大多以货币化安置在“飞旋塘宁湾”小区。　　

　　乘着电梯，来到16楼，卓坡社区居民陈流春满面春风地踏入她的新房。客厅搭着临时架子，木工正叮叮当当敲打着木器。环顾四周，装修日益成型，她的笑容更深了。陈流春是涵江人民公园涵碧路及景观带项目的征迁户，老宅面积500多平方米。征迁时，她选择了货币化安置，并在今年2月签订协议。购买的“飞旋塘宁湾”小区商品房与征迁的老宅邻近，购房时小区已临近交房。陈流春说，过去拆迁安置，没有三五年，搬不进安置房。但货币安置，购买的是建成的商品房。她年初签约，年末就住进新房，而且新房就在原地，仍是熟悉的环境，小区环境优美，居住更舒适。眼见购买的两套127平方米的商品房，装修逐渐完善，她已看好了过厝的日子，打算今年就在新房过年了。

　　在拆迁户选择入住的小区里，居民正在装修新房。　　

　　与陈流春一样是涵江人民公园涵碧路及景观带项目征迁户的陈兰芳也选择货币化补偿安置，就近购买“飞旋塘宁湾”小区的商品房。原在卓坡社区的几处老宅共1000多平方米，用货币安置购买商品房补偿总额，与商品房单价差不了多少，相当于用老房置换了5套新房。身为油画师的陈兰芳亲自为新房做了设计，还把一套房子设计成画室。她说，卓坡有200多征迁户，都选择货币化安置，80%购买同一个小区的商品房。大家与原来一样，仍然住在一起。小区有绿化，有物业，周边有公园、有绿道，生活品质提高了。

拆迁户选择入住的小区一角。

　　而位于涵江塘北路的“皇家庭院”小区，新建的楼房已经落架。当天，国欢镇南林村村民喻金森和儿子、孙女一起来看新房。喻金森是莆田高新技术面板项目（一期）的征迁户。去年，我市以该项目作为试点，实践政府搭桥居民选购商品房的货币化安置模式。在了解了政策后，喻金森选择货币化安置。他说，他家10口人，长期租房等待安置不现实。货币化安置，可以自由选择现成的商品房，让他们快速住上新房。漫步小区，看着花木繁茂、清新静雅的环境，喻金森很满意。他说，商品房比安置房高大上，不但设施完善，还有物业管理。他为两个儿子各买一套商品房，有政府的征迁补偿、购房补贴等，购买无需补过多的差价。在农村，亲戚朋友喜欢聚居。此次征迁，他的4个兄弟也一起选择货币化安置，还一起把商品房买在同一小区，将来仍住在一起，相互可以照应。

　拆迁户即将入住的小区绿化。

□ 补偿与购房价差价小
　　在涵江区住建局，分管房地产和住房保障的副主任科员游丽香介绍说，去年以来，该区以高新技术面板项目房屋征迁为试点，在全市率先实行货币化补偿购买商品房安置模式。

　　对此，她算了一笔账。选择货币安置方式的征迁户，其货币安置补偿款除征迁房屋重置价折合成新评估价（每平方米1500元左右）进行补偿外，另由征迁人给予每平方米450元的交房奖励金和合法建筑每平方米1300元作价补偿金，购买商品房的，还根据征迁户购买商品房（住宅、商业用房、办公用房）的建筑面积（补贴面积不得超过被征迁房屋合法建筑总面积）给予每平方米1300元的购房补贴，购房补贴一并计入货币安置补偿款，直接作为购买商品房的成交价款。选择货币安置购买商品房的征迁户，货币安置购买商品房补偿款总额约每平方米4550元。而目前涵江城区一般地段商品房销售价约每平方米5500元。征迁户购买商品房差价少、工期短、配套好、管理优，还能出让地。一般情况下，涵东街道等城区征迁户购买商品房约80%，国欢镇等城乡结合部征迁户购买商品房约50%，梧塘镇等平原其他偏远城区镇征迁户购买商品房约30%。居住品质好，回迁快。梧塘、三江口等郊区安置到中心城区涵西、涵东，解决就学，居民自然乐意。

居民在安置小区里参观。

　　提及经验做法，游丽香说，该区国有全资企业、开发商、区政府签订三方协议。由区住建局牵头，组织辖区内房地产开发企业报名，确定参与促销的已取得预售许可证的商品房房源，包括楼盘名称、具体位置、套房面积及销售价格。为让征迁户尽快入住，选择的楼盘均为竣工或封顶，且对房源严格把关，已公开的房源，不能不卖，避免开发商提供差房源及捂盘等行为。征迁户在签订房屋征迁货币补偿协议书后，在区住建局已审定的商品房房源中自行选购，签订商品房认购协议书，约定所购商品房的具体房号、面积、成交单价和总价。在核定补贴方面，由征迁人（镇办及项目指挥部）负责对房屋征迁货币安置协议书和商品房认购协议书进行审核，核定被征迁人可享受购房补贴的面积及金额，出具被征迁人享受购房补贴核准单。网签合同方面，被征迁人依据房屋征迁货币补偿协议书、商品房认购协议书及购房补贴核准单，与房地产开发企业网签《商品房买卖合同》。征迁户与房地产开发企业签订《房屋征迁货币安置补偿款购买商品房付款协议书》后，按照约定向房地产开发企业支付第一期房屋征迁货币安置补偿款，备案后一年内支付第二期，备案后二年内支付第三期，若取得银行贷款，则提前支付第二期、第三期房屋征迁货币安置补偿款，提前还款的利息由房地产开发企业承担。待被征迁人付清商品房成交价款与房屋征迁货币安置补偿款对抵后的差价款，所购商品房交付被征迁人使用。

□ 利好效应不断显现
　　为鼓励征迁户选择货币化安置，该区出台优惠政策，实行货币补偿安置方式的被征迁人，按照相关政策规定给予免征契税优惠；被征迁人以货币安置补偿款购买商品房后，可凭《商品房买卖合同》办理户口迁入手续，享受商品房所在片区公办学校、幼儿园入学入托待遇。去年至今，该区已在高新技术面板征迁安置和湄渝高速公路涵江段建设项目及涵江人民公园涵碧路及景观带项目共实现货币化安置购买商品房821套，建筑面积10.56万平方米，发放购房补贴1.34亿元，房屋征迁货币安置补偿款总额为4.72亿元。

　　游丽香说，涵江区将进一步加大货币化安置去库存力度，拟启动国药物流、东港路、城涵河道、国欢田中央和湄职院迁建等5个项目货币化安置工作，目前相关手续正在启动办理中。

拆迁户选择入住的楼房已经落架。

　　据悉，我市各县（区）政府均出台了货币化安置购房鼓励措施，仙游县对选择货币化安置的，被征收房屋重置价按不同情形给予1.2-2倍的标准计算，购买城区商品房的给予1000元/平方米的购房补贴。除此以外，荔城、城厢对选择货币化安置对象购房的给予2000元/平方米的补贴，涵江区1300元/平方米，秀屿部分货币化的一次性补贴2万元，完全货币化的一次性补贴5万元。

搭好三方平台扩大选择
　　如何通过平台促进政府、居民和企业三方的良性互动、如何引导推动货币补偿“拿钱走人”向“买房安置”、“拿钱买房”升级，达到既能加快回迁安置速度，也能实现分散化、多元化、市场化安置，消除存量商品房。调查中，居民、住建部门相关人员纷纷提出意见和建议。

□ 信息公开是
搭建平台居民选购的关键要素

　　在采访中，涵江区高新技术面板征迁项目被征收人纷纷向记者提出自己的看法。对于群众来说，最关心的还是补偿款有多少，商品房价格能多优惠。如何建立信息对等的公开机制，做好货币安置补偿和购房安置公平公正，实现政府、企业、居民三方的良性互动，是政府组织居民选购的重要保障因素。他们建议，政府组织居民选购需要搭建平台，这就要求对开发商入驻房源的筛选、房源的条件，包括房源公开、每个被征收人补偿的情况等整个流程都要做到信息公开。政府是群众和开发商之间的纽带，要引进信誉好、重品质的房企，所有的流程都要事先制定好，要求公开、透明，充分征求群众意见。开发商事先与政府签订协议，承诺让利条件、房源要保障、不能捂盘，不能提供户型、朝向、楼层差的房源，要把房源信息录入采集，由征收实施单位及房地产监管单位对信息进行把关，最后向被征收人公开。开发商如违约要承担相应的法律责任。约定的结算方式，以分期或进度结算，避免收款不建房或烂尾楼，这样群众才不会有后顾之忧。

□ 实行“三放开”模式来推动

　　市住建局房地产市场监管科负责人陈志强说，货币化安置推行不理想，主要原因除了安置房与商品房差价较大外，还有一个原因是可供选择的商品房量限面窄，一些地方对可选的商品房限制项目、限制用途、限制区域，影响了群众的选择范围。因此应实行“三放开”模式，推动货币化安置方式的施行。放开项目限制，只要是已取得预售许可证的商品房，都可以让群众自主挑选。政府应公示开发该项目房地产企业的资质等级、信用等级等企业基本情况，引导群众选择品牌好实力强的企业开发的项目作为安置。放开用途限制，允许选择与征迁房用途不同的商品房作为安置房。特别对于选择商业、办公类型商品房作为安置房的，各地可根据实际情况适当予以提高补偿标准，鼓励群众选择商业、办公商品房安置，加快各地商业、办公房地产库存化解。放开区域限制，允许被征迁户跨县区选择商品房安置。对于跨县区选择商品房安置的，其补偿标准与在本地选择安置的标准可实行差别化对待，也可以对选择商品房安置予以奖励的部分由商品房购买地政府承担。
　　陈志强建议，各地对货币征迁安置可采取购房券的做法，让征迁户在全市范围内自主选择安置房源，开发商凭购房券与政府结账，不同县区之间也可以通过购房券进行奖励部分结账。这样，群众就可以选择到更为满意的商品房安置，房地产库存化解速度就更快，政府推进旧城改造、库区移民等工作就更顺利，实现群众、企业、政府“三赢”的局面。

□ 2018年后将尽量不建安置房

　　市住建局住房保障科科长蔡春煌说，市委市政府重视货币化安置的推动，提出“十三五”期间，要提高货币安置的比例。按照要求，2016-2018年，我市结合3年棚改安排一定数量的货币化安置项目，在2016年末已实施项目的基础上，制定试行方案，选择1-2个县（区）棚改项目试点开展。2017年总结试点经验，在各县（区、管委会）分别开展1-2个主城区货币化安置棚改项目，让棚改货币化模式逐步推广；2018年原则上不再建设安置房（已立项的除外），棚改货币化安置比例力争达到50%以上。目前，市里也在研究制定具体的指导意见，预计明年年初出台实施。

突破瓶颈才能全面推进
□ 推进不平衡有原因
　　记者从市住建局了解到，从我市货币化安置工作初步试水情况来看，实施货币化安置补偿的棚改数量少、占比低，离国家和省要求仍有一定差距。

　　目前，我市除北岸和湄洲岛外，各县区都已出台房屋征收货币化补偿及群众自行购买商品房的相关鼓励政策，而且政策在逐渐完善，但令人尴尬的是，实施面小。只有涵江区真正实现政府搭建平台，居民自由选购，其他区出台了货币化补偿群众购房鼓励政策，未真正形成政府、居民和企业之间的信息联通和互动。

　　涵江区之所以推行顺利，根本原因在于补偿、补贴总额和当地的房价差别不大。而莆田市区的荔城、城厢区，货币化安置难推动，也在于群众购买中心城区商品房差价成本较大。以城厢区一级地段为例，若按照城厢区均价（每平方米10179元）下浮10%的团购优惠价计算，则仍需要被征收人补足差价成本每平方米近3600元。为此，中心城区的城厢区、荔城区实施以地块综合开发、政府集中采购商品房作安置房为主的货币安置方式。该方式基于中心城区具备可经营性开发的条件，即对棚改片区用地实施挂牌出让，将商品房回购价格、回购数量直接列入土地出让方案中，由房屋征收部门或国有公司直接向中标单位定向回购商品房就地安置棚改居民，剩余房源统筹用于安置库区移民或周边其他零星片区、危房改造对象。当前，我市每个区的发展水平不一样，财政收入也不一样，目前补偿标准也无法达成一致。各个区提供购房补贴，只能限制在各自区域内购房。征迁户无法用该区的补贴跨区购房，这也导致了城厢、荔城两区货币化安置实施少。

□ 群众置业观念是一大制约
　　群众根深蒂固的置业观念是货币化安置难推动的另一因素。按照传统观念，聚居改为散居，同村不住一起，离开祖居地，打破集体村居，思想观念不能接受，大部分棚改片区居民仍选择产权置换的安置方式，不愿意采取货币化安置移居异地。目前，我市棚改货币化安置比例较低，离国家既定70%的目标差距较大。

　　事实上，实行货币化安置补偿款购买商品房的补偿单价与建设（统购）安置房的成本单价基本持平，但建设回迁房一般要两到三年时间，通过货币化安置可以马上让动迁居民住新房，免受过渡之苦。每一户棚改居民还可以按照工作、就学就近选择安家位置。可以更加公开透明，避免出现选房的不公环节。这也有利于当前房地产市场去库存。

拆迁户选择入住的小区里干净整洁。

　　当前，部分棚改片区安置需求和实际矛盾大，例如位于中心城区的龙德井片区，群众改造意愿强烈，但片区人口密度、居住容积率较高，安置需求量大，传统安置房居住条件和后续管理已不能满足群众日益增长的居住和消费需求。如实施货币化安置，转移集中安置的压力，既能满足多样化的居住需求，也能顺利实现片区改造，提升市容市貌。