官方：莆田2016年一季度房市运行形势分析出炉，均价7485元/㎡

莆房小刀 · 发表于 2016-4-20 08:08:40

　　今年一季度，我市的房地产市场表现为“三降二升一稳”的特征。供给侧由于受市场处于调整周期和去年房地产用地出让大幅减少影响，出现了新开工面积下降、开发投资下降和批准预售下降的“三降”特征；需求侧在各县区采取购房补贴等一系列促进商品房消费措施下，出现了商品房销售上升、二手住房交易上升和商品住房均价平稳的“二升一稳”特征。具体运行特征如下：

一、房地产开发投资方面

　　1、商品房新开工面积同比下降。
　　由于上年度房地产开发用地出让大幅减少，以及富力尚悦、正荣玉湖等一些大项目还处于前期状态，一季度全市商品房新开工面积明显下降。1-3月份全市各类商品房施工面积为2021.56万m2，较去年同期比增5.93%，其中新开工面积71.16万m2，同比下降46.78%。
　　从各县区新开工房地产项目看，除了城厢、仙游上年度基数较低同比增长外，其他区域都有不同程度的比降，特别是荔城、秀屿和北岸，由于新开工项目的明显减少，新开工面积也呈现明显下降。其中荔城区17.70万m2，比降64.53%；城厢区11.62万m2，比增25.49%；涵江区19.64万m2，比降2.09%；秀屿区3.24万m2，比降92.41% ；北岸9.64万m2，比降56.65% ；仙游县9.32万m2，比增16.35%。

　　2、房地产开发投资出现比降。
　　受一季度商品房新开工面积下降影响，房地产开发投资也出现比降。今年前3个月，全市房地产完成开发投资60.29亿元，较去年同期（81.71亿元）比降26.21%。
　　从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），除了涵江区出现比增外，其他县区都有不同程度的下降。其中荔城区完成投资19.82亿元，比降39.71%；城厢区12.84亿元，比降32.68%；涵江区16.09亿元，比增25.70%；秀屿区1.56亿元，比降30.67%；北岸2.60亿元，比降31.40%；仙游县7.38亿元，比降29.24%。

二、商品房供求关系方面

　　1、商品房批准预售面积同比减少。
　　由于新开工面积的下降，批准预售面积也随之减少。一季度，全市商品房批准预售面积101.49万㎡，比降12.21%；其中商品住房批准预售面积79.70万㎡，比增40.81%。主要是去年一季度联创国际、中海国际、东庄一品、金海湾大酒店等一批非住宅商品房批准预售面积占约一半，今年与之同比总量下降但住宅商品房上升。
　　分区域看，设区市本级商品房批准预售面积68.59万㎡，比降25.01%（其中商品住房55.15万㎡，比增30.87%）；仙游县商品房批准预售面积32.90万㎡，比增36.34%（其中商品住房24.55万㎡，比增69.78%）。

　　2、商品房销售面积呈较大增幅。
　　在各县区出台购房补贴等政策的促进下，一季度，全市商品房销售面积出现大幅的上升。据商品房买卖合同网签系统统计，1-3月份，全市商品房销售面积87.91万㎡，比增56.42%；其中商品住房销售76.15万㎡，比增71.66%。从供销比看，商品房供销比为1:0.87；其中商品住房供销比为1:0.96，说明一季度商品住房供需关系基本平衡。从各月的销售面积看，1-3月份全市商品房销售面积分别为20.17万㎡,32.26万㎡,35.48万㎡，呈逐月上升态势。
　　从县区销售情况看，仙游、涵江由于购房补贴标准较高、补贴范围较广（包含住宅、商业、办公），销售量明显上升。其中仙游县销售面积24.59万㎡，比增69.47%；荔城区21.92万㎡，比增8.95%；涵江区21.30万㎡，比增146.53%；城厢区15.25万㎡，比增116.31%；秀屿区（含北岸）4.63万㎡，比增84.46%。
　　从商品房购买人群看，在市本级商品房销售总面积中，莆田市本地购房面积占80.15%，莆田地区（仙游）占7.16%，福建省内占5.58%，福建省外占6.68%，境外占0.43%。
　　从商品住房面积分段看，在市本级商品房销售总面积中，90㎡以下的占5.36%，90-120㎡的占30.78%，120-144㎡的占45.52%，144-180㎡的占9.67%，180㎡以上的占8.67%。

　　3、商品住房销售均价基本平稳。

　　从对商品房买卖合同网签价格统计，今年一季度，全市商品房销售均价为7485元/㎡，比降13.38%；其中商品住房销售均价为7244元/㎡，比降2.75%，基本保持平稳。销售均价下降主要是仙游、涵江二地一季度价低量大的商品住房销售拉低了全市商品房（含商品住房）的均价。

　　商品住房销售均价按区域分，城厢和秀屿分别受恒大御景半岛、富邦学苑、骏欧龙盘和碧桂园浪琴湾、东庄一品、鼎秀苑等价位较高楼盘拉升均价显现比增，仙游基本持平，荔城、涵江出现比降。其中荔城区为8044元/M2，比降7.17％；城厢区为10077元/M2，比增9.74％；涵江区为6071元/M2，比降7.07％；秀屿区（含北岸）为5728元/M2，比增12.29％；仙游县为6062元/M2，比降0.79％。

　　4、二手住房交易面积同比上升。

　　1-3月份全市二手房成交面积16.88万M2，比降12.40%；其中二手住房成交面积14.67万M2，比增26.90%。从各月份交易数据看，一月份成交面积4.73万M2（其中二手住房4.29万M2）；二月份成交面积4.78万M2（其中二手住房4.15万M2）；三月份成交面积增到7.37万M2（其中二手住房6.23万M2）。可以看出，自2月底财政部国家税务总局调整房地产交易环节契税和营业税优惠政策后，3月份二手住房交易量明显上升，从而带动了一季度二手住房交易面积的比增。

三、土地及金融信贷方面

　　1、房地产用地供应成倍增加。
　　受房地产销售回升影响，土地出让市场也呈回暖态势。一季度，全市通过招拍挂供应房地产经营性用地4宗48.75公顷（合731.25亩），与去年同期（270.60亩）比增170.23%；总价款292800万元，同比上升91.00%。
　　其中莆田供地3宗44.23公顷（合663.45亩），比增154.34%，总价款284200万元，平均每亩428万元，比降23.30%；仙游供地1宗4.52公顷（合67.8亩），比增595.39%，总价款8600万元，平均每亩127万元，下降83.92%。地价降幅较大主要是所出让的地块大都位于郊区一带。

　　2、房地产各项贷款增速回落。
　　截至2月末，全市房地产各项贷款余额425.03亿元，同比增长13.10%，增速比去年同期下降22.1个百分点；今年新增11.65亿元，同比少增2.57亿元；房地产各项贷款余额占全市贷款余额的比重为28.01%，比上年同期提高0.85个百分点。主要是今年经济持续下行，其他贷款增速下滑的更明显，截至2月末，全市房地产贷款增速比全市各项贷款增速高3.43个百分点。
　　房地产开发贷款有所下降。截至2月末，全市房地产开发贷款余额95.59亿元，同比下降9.68%。其中，地产开发贷款余额32.01亿元，同比下降29.7%；房产开发贷款余额63.58亿元，同比增长5.45%。主要是目前房地产市场仍较低迷，开发贷风险系数较高，导致信贷资源更加倾斜于风险系数较小的其他项目。
　　个人购房贷款增速持续回落。截至2月末，全市个人购房贷款余额329.44亿元，同比增长22.03%，增速比去年同期下降8.8个百分点；今年新增11.56亿元，同比多增2.63亿元。今年个人购房贷款增速继续回落主要是受前一段商品房销售市场疲软因素影响。（莆田市住房和城乡建设局陈志强）