仙游买房，你会关注土地年限的问题吗？

news360 · 发表于 2016-4-18 11:20:07

上周，网传温州部分二十年产权的房子明年将到期，而有关到期后房子如何处理，是政府收回还是续期，续期怎么收费等相关问题引发热议。而关于续期的收费问题，更是有传续期所交的土地出让金将达到总房价的三分之一，不少业主都表示收费太高！同时也让人感叹，不过近日官方出来澄清，有关温州土地年限到期如何处理的政策系媒体误读，具体的实施方案目前暂未出台。但是，不管如何影响已经产生了，即人们对于“土地年限”及到年限之后房屋该如何处理的问题再次关心起来。

对于咱们仙游的有房一族或即将成为“有房一族”的购房者，你们买房的时候是否曾关心过楼盘的土地年限问题？对于你们来说，土地年限的问题算是个大问题吗？

新闻背景：

　　房屋的土地使用权到期之后该怎么办？这个长期受社会关注的问题有了实例：浙江省温州市政府开始正式施行续费政策，也就是说要续缴土地出让金。

　　终于看到这一天，

　　住宅土地到期了，

　　续期再交三分之一！

　　温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限二十年到期。

　　很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗？怎么变成了二十年？的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。

　　法律真是这样规定？

　　物权法有相关规定，

　　但细节有待明确……

　　当然，对于七十年的产权房来说，现在离到期还有时间，但既然不是永久产权房，终究还是会面临同样的问题。土地使用权到期后该怎么办？2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（并非像很多人所认为的那样是无偿续期）。

　　从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

　　不交会怎样？

　　仍可继续居住

　　或不能转让、抵押

　　从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗？对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

　　所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

　　温州碰到的问题在国内属于先例。随着时间的流逝，未来全国各地碰到这种问题的情况肯定少不了。温州的做法会有示范意义吗？实际上，如果按照温州现在的做法，续费额度相当于房价的三分之一，在高房价的背景下，这会给购房者带来沉重负担，相当于房价一次性上涨了三分之一。因此，有学者认为在未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐会在社会上引发轩然大波。

　　为此，专家建议可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金，因为首次购房时实际上已经缴纳了比较高比例的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。不管将来政策如何，不能以此大幅拉升房价应该是社会的主流看法。

　　广州：暂无相应政策

　　据广州日报报道，面对温州的做法，广州市国规委相关负责人昨日（16日）向记者透露，广州近年来严格执行国家的相关政策，土地使用年限根据土地性质不同而有所不同，像商业地块的使用年限一般为40年，而住宅地块则为70年。在《物权法》、《土地管理法》等上位法没有变化的情况下，广州将继续按照现行的政策执行下去。而且，广州尚未有项目需要延续土地使用权期限，也暂时未有政策明确住宅用地满70年期后如何具体处理以及土地出让金如何交纳的标准。

　　而早前合富辉煌首席市场分析师黎文江接受南都记者采访时表示，其认为以广州而言，住宅都是1992年才开始出现，目前离50年和70年都还远着。即便是到期，按目前的规定，也不过是再交土地出让金就可以继续使用。“当然，届时以房地产税或其它税来代替土地出让金也是有可能的”。

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