“营改增”后仙游房地产将享受到这些政策红利

特仑苏 · 发表于 2016-4-2 10:19:33

本帖最后由特仑苏于 2016-4-2 10:21 编辑

将于5月1日全面推开的营业税改征增值税实施方案细则近日“揭开面纱”，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等最后4个行业也将与营业税作别，这一场已实施4年多的“营改增”收官战会给仙游带来什么变化？
　　一、最后4大行业将作别营业税

引导填写“营改增”纳税人确认表

　　这几天，县国税局的工作人员异常忙碌，周六周天都在加班加点赶进度。由于营业税改增值税，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等4个行业的税收管理权限从县地税局转移至县国税局，后者忙着进行“营改增”纳税人确认通知、备案管理、新税控设备发行等16项基础工作，确保新导入国税税收征管系统的数据在5月1日前能够使用。

详细的确认表

　　数据显示，去年我县建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等4个行业所缴纳的营业税为4.26亿元。5月1日后，营业税将正式告别历史舞台，这4个行业的3217户纳税人将新增加入到“营改增”带来的减税“大礼包“中。
　　“营业税改增值税的最大意义在于合理性，对有增值有盈利的企业征税，没有盈利就免征，这显然比单纯依据营业额进行征税来得合理，还可以避免重复收税。”县国税局局长黄文善表示，房地产业的“营改增”将提高纳税的合理性，帮助三四线房地产业去库存化，体现了供给侧改革去库存、降成本的意义所在。
　　“营改增”之后，建筑业和房地产业的税率将从营业税的5%调整为增值税的11%，金融业和生活服务业则适应增值税6%的税率。从原则上看，“营改增”之后税负只减不增，这是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”
　　正在县国税局填写“营改增”纳税人确认通知书的福建六雅建设公司财务总监刘建鑫表示，建筑业“营改增”有利于消除重复征税，在一定程度上减轻企业负担，“具体的测算结果还不好说，但是希望能够降低我们企业的成本，我们也会有更多的精力去实现转型升级、提高服务质量”。
　　二、建筑、房地产业影响最大

此次“营改增”对建筑业、房地产业影响最大

　　“营改增”对于购房者来说有什么影响？“营改增”之前，房地产适用的营业税税率为5%，而改革之后，增值税税率为11%。两者之间看似增加了税率，其实不然，增值税是指价外税，也就对产品增值部分进行征税。以房地产业的增值税为例，在纳税的时候可以减去的成本包括土地成本、建安成本等进项抵扣。所谓进项抵扣指的是取得合法抵扣凭证的成本，通俗意义上理解就是除了人工成本以外的成本，都是可以抵扣的。
　　“举个例子来说，如果一套房子的成交额是100万元，成本是80万元，那么‘营改增’前，纳税额为100万元×5%=5万元；‘营改增’之后，纳税额为（100-80）万元×11%=2.2万元。相比之下，有了较明显的减税效果。”黄文善为记者举例说明“营改增”前后税额的区别。不过，如果增值的幅度比较高，例如100万元的房子卖了200万元，按营业税纳税就10万元，按增值税计算的话就是11万元，这样税负就增加了。
　　因此，有人质疑，“营改增”是否会对房价产生抑制作用？对此，黄文善表示，“营改增”的税制改革理念中并没有这项意图。
　　中奥兰溪首府财务经理陈天生表示，“实行‘营改增’之后，房企可能税负会降一点，但不会降很多。因为房产开发的前期成本比较多，到了项目后期的话，可抵扣的进项不多，利润自然就上去了，缴纳的税可能就高了。”至于会不会影响房价，陈天生认为，因为楼盘采取何种计税方式，是以取得项目开发许可证的时间为节点，此前的按照营业税计收，此后的按照增值税计收，“如果房企进行测算后利润高的话，可能会适当调整房价，不过这要根据房地产商的具体情况来定”。
　　“营改增”的实施方案细则中，还有一个百姓十分关注的问题：二手房买卖税率变化。目前，我国二手房转让需要缴纳5%的营业税。根据新规定，营改增后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而且即便前后营业税和增值税的税率都是5%，但是因为增值税的计算方法不同，实际税负还会更低。
　　例如，市民出售购买2年内房子，如果销售总价为100万元，本来需要缴纳营业税5万元。现在按照增值税计算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100万元÷（1+0.05）=95.24万元，即4.76万元是应缴征税税额，相比营业税少了0.24万元。
　　
三、数十项免税项目保障公共服务
　　此外，此次加入营改增的4个行业中，与群众生活息息相关的还有生活服务业，具体包括教育、医疗、餐饮、旅游、娱乐、住宿等。
　　据县国税局副局长林国坤介绍，在“营改增”之前享受营业税优惠政策的，可以继续享受优惠政策，该方案明确了托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，残疾人员本人为社会提供的服务，医疗机构提供的医疗服务，个人销售自建自住用房，学生勤工俭学提供的服务等数十项免征增值税项目，保障百姓基本的公共服务。
　　而对于生活服务业从原来5%的营业税调整为6%的增值税，由于有进行抵扣，行业税负仍有可能下降。事实上，生活服务业中的小微企业数量偏大，这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税，低于原先的营业税税负。