实景图：PS拍-2016-02号国际商贸城地块，配建幼儿园

QQ雨 · 发表于 2016-1-28 09:03:57

　　地块基本信息
　　地块编号：PS拍-2016-02号地块
　　地块位置：涵江区国际商贸城片区

　　占地面积：总用地面积为156088.48平方米。其中地块Ａ用地面积24213平方米，规划总建筑面积为91461.25平方米，其中回购安置房建筑面积中住宅建筑面积44623.17平方米，零售商业建筑面积20584.4平方米，剩余出让部份的建筑面积中住宅建筑面积4668.32平方米，零售商业建筑面积21585.36平方米；地块Ｂ用地面积为103081.31平方米；地块Ｃ用块面积为28794.17平方米，规划总建筑面积为30233.88平方米，其中回购安置房中住宅建筑面积12319.58平方米，零售商业建筑面积2251.08平方米，剩余出让部份的住宅建筑面积15663.22平方米（具体位置范围见用地红线图）

　　容积率：地块Ａ详见规划文件附件２；地块Ｂ容积率>1.0且≤1.05，地块Ｃ：容积率>1.0且≤1.05（其中零售商业建筑面积≤3000平方米，其余为住宅及服务设施建筑面积）
　　土地用途和出让年限：地块Ａ为商服用地-批发零售用地（零售商业）40年、住宅及服务设施用地70年，地块Ｂ为住宅及服务设施用地70年，地块Ｃ为商服用地-批发零售用地(零售商业）40年、住宅及服务设施用地70年；

　　绿地率：地块Ａ详见规划文件附件２；地块Ｂ绿地率≥30%；地块Ｃ：绿地率≥30%；
　　建筑密度：地块Ａ详见规划文件附件２；地块Ｂ建筑密度≤35%；地块Ｃ：建筑密度≤35%
　　特殊要求：该地块涉及安置房回购按照PS拍-2016-02号地块关于《涵江区国际商贸城片区新港地块安置房回购协议书》、《涵江区国际商贸城片区新港地块无偿配建幼儿园协议书》上规定执行，土地竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》的同时，须与莆田市涵江区地产开发有限公司签订《涵江区国际商贸城片区新港地块安置房回购协议书》、《涵江区国际商贸城片区新港地块无偿配建幼儿园协议书》，该协议书见本地块《拍卖须知》附件。
　　竞买保证金：捌仟万元整（￥80000000元）
　　出让时间：2016年2月16日（正月初九）上午10时
　　PS拍-2016-02号地块地块综合评估
　　地块区位价值评估：PS拍-2016-02号地块依托涵江天然优良的水系资源，把涵江区国际商贸城片区打造成为融合居住、现代商业服务及休闲娱乐、幼儿园、城市配套于一体的高端亲水主题城市新区。同时，依托主要道路在东南侧布局大型商业，沿福厦路、涵港大道布局商业等公共服务设施，依托未来轻轨一号线的站点，在南侧布局小型商业综合设施，同时，将利用片区内发达的河网水系，在具体的实施中，将会营造出独具特色的休闲商业水街。本地块不比北面的保利城目前均价6000多元/平米差，预计楼面地价继续走高，未来该区域房价依然坚挺。
　　地块整体规划评估：PS拍-2016-02号地块水系资源丰富，湖水玉带揽腰，颇为吉利。水是山家血脉精，流水旺地财自来。国际商贸城片区风水非常和谐，是一个幸福品质的理想居住之地。四周边马路宽敞，综合素质好，并且是该片区第一块地，拿地成本比较低，降低了对房企的投资风险。湖水把该地块分割成三块，商业住宅动静分离，适合居住，在规划开发时还可充分利用。并且额外赠送了中间巨大的水系资源，可充分开发。
　　地块交通条件评估：该地块位于保利城324国道南侧，涵港大道向莆铁路北侧，涵江批发城3期西侧，明珠国际酒店东侧，交通完善畅通无阻。周边有3路、206路、208路、251路、252路公交车直达。
　　PS拍-2016-02号地块地块SWOT评估
　　优势分析：
　　①水溪资源丰富，湖水玉带揽腰，动静分离，是一个幸福品质的理想居住之地。
　　②自身配套幼儿园、隔僻保利城规划中学、几个小学和几个幼儿园、旁边的一个小学，还有隔僻的涵江医院新址，加上自身的商业，各方面配套齐全。
　　③国际商贸片区第一块地，政策力度大，拿地成本比较低。
　　④交通发达，配套成熟，地段半成熟，升值潜力巨大。
　　⑤赠送大面积湖水资源，可以打造旅游或者其它增值产品。
　　劣势分析：
　　①在湖水上开发，对环保、排污、排洪和维护等有一定的要求，增加投资成本。
　　②分割成三块地，连通三块地需要投入桥梁等成本。
　　机会评判：
　　稀缺的甚至是涵江最好水系资源、政策对国际商贸城片区支持，自身幼儿园和周边大量的中小学资源、旁边涵江医院新址资源、324国道涵港大道和向莆铁路以及未来的转轨资源，升值潜力较大。
　　威胁评判：
　　周边拥有兴涵水都地块，以及未来还有更多的国际商贸地块，这些项目都将对项目人气产生冲击。
　　PS拍-2016-02号地块地块周边配套：
　　教育配套：自身的幼儿园、兴涵水都片区中小学和幼儿园、隔僻小学等。
　　医院配套：涵江医院新址