最新：莆田安置房小区物业管理暂行规定出炉

大婊哥 · 发表于 2015-12-30 09:35:42

第一章主要是主体责任和行政工作划分规定，第二章、第三章的实质内容就会多一点，包括物业费用，停车位租凭费用等内容！具体看下暂行规定！

莆田市城厢区安置房小区物业管理暂行规定

第一章  总则

第一条  为进一步规范我区安置房物业管理活动，积极推进安置房物业管理专业化、社会化、规范化、市场化进程，建立健全物业管理体制，不断提高物业服务水平和安置区居住质量，为建设文明、和谐、宜居城厢打下坚定的基础。根据国家有关法律法规和政策规定，结合我区实际，制定本暂行规定。

第二条  本办法所称安置房，是指因城市规划和公共设施建设需要，由区政府及征收部门对被拆迁人进行安置所建的房屋。

第三条  区政府对辖区安置房及配套经营性用房的使用管理和物业管理活动负总责，区安置房建设与物业管理中心具体负责协调处理安置房在使用管理和物业管理活动中出现的问题。
区物价、民政、人社、财政、公安、城管执法等部门依据各自职责做好与安置房使用管理和物业管理有关工作。
安置房所在的镇人民政府、街道办事处和区住建局是安置房物业管理主体，相互配合。主要履行以下职责：
（一）区住建局职责
1.宣传贯彻和执行国家和地方物业管理法律、法规，接受市建设行政主管部门的指导，并执行有关工作任务，指导和协调镇（街道）、村（社区）加强安置房物业管理工作。
2.制定全区安置房物业管理制度，制定考评办法，对物业公司履行开展业务情况进行检查。
3.负责协调解决重大纠纷。
4.督促物业服务企业应全面履行合同约定，提供质价相符的服务，接受区、镇（街道）、村（社区）、业主委员会及业主的监督，协助社区积极开展活动，定期将小区住户信息反馈给村（社区），协助做好综治、安全等工作。
5.牵头做好区政府每年度组织相关部门对各镇（街道）物业管理情况的考核工作，对物业管理工作指导监督不力造成较大影响或失职、渎职的，追究相关单位和人员的责任，并在绩效考核时给予相应认定。
（二）镇人民政府、街道办事处职责
1.负责指导小区业主成立业主委员会，引导业主委员会自行聘请物业服务企业，实行自主管理，逐步提高物业服务水平。
2.协助物业服务企业对营业性用房、出租出让房屋等非优惠安置房，按招标确定的标准收取物业服务费用。
3.负责监督物业管理资金的使用及管理。
4.督促村（社区）应将物业管理纳入村（社区）公共管理服务范畴，参与小区秩序维护、物业费收取等物业管理日常工作，引导安置户接受物业有偿服务意识，参与对辖区内物业服务企业监管、考评工作。
业主委员会（小区管理委员会）负责监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主自觉遵守《临时管理规约》，履行义务，及时了解业主的意见和建议，协助社区做好相关工作。
（三）村（社区）委员会职责
1.村（社区）民委员会要具体做好物业服务的落实工作，明确1名村（社区）干部具体负责；
2.负责业主大会，业主委员会筹建的组织工作，建立“三位一体”服务协调机制；
3.负责调处物业服务中的矛盾纠纷，制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，并及时向有关行政执法部门反映。
第四条  安置房物业管理工作坚持“政策扶持、属地管理、专业服务”的原则。
安置房小区物业管理主要以市场化管理为主，村（社区）有偿服务管理相结合的模式，其中配备电梯或二次供水等设备的安置房必须委托有相关资质的物业公司进行管理。
市场化管理是指由项目业主或镇（街道）按照规定选聘物业服务企业进驻安置小区并开展专业物业管理。
村（社区）有偿服务管理是指由村（社区）负责收取物业服务费，委托专业公司或聘请保洁、安保等物业服务人员进行管理。

第五条  新建安置房交付前的前期物业管理服务由所在镇（街道）作为业主单位负责招标，确定物业企业管理或委托村（社区）有偿服务管理，安置房小区物业费用自回迁起5年内由区财政拨付给业主单位，即由业主单位按物业费用的一定比例分配，一部分用于支付给物业公司，另一部分划拨给所在的居（村）委会配合物业公司的管理费用。原拆迁合同有约定由区财政对安置房小区物业费按拆迁合同约定的补助。区住建局每年会同镇（街道）测算物业管理费用上报区财政核算。安置房交付后，经三分之二的业主同意后，由镇（街道）在区住建局指导下，牵头成立业主委员会选举筹备组并召开业主大会，依法选举产生业主委员会。

大婊哥 · 发表于 2015-12-30 09:38:01

第二章  物业管理区域划分与物业交付
第六条  安置房物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则。以回迁安置房为主的区域在地界四至明确的情况下，一般划分为一个独立的物业管理区域，视为安置房小区。棚户区改造项目开发建设的商品房区域内的少量回迁安置房，应与商品房划分为同一个物业管理区域，视为商品房小区。

第七条  建设单位在安置房交付使用或商品房销售前，应持有关资料向区住建局申请划分物业管理区域。区住建局应当自受理申请之日起20个工作日内，会同镇人民政府（街道办事处）在充分征求市土地储备中心、项目改造指挥部等相关部门意见后进行物业管理区域划分，并告知建设单位。建设单位应当将确定的物业管理区域向被拆迁人明示。

第八条  物业管理区域确定后，确需调整的，由区住建局会同街道办事处按上条相关规定重新划分，划分意见应征得该物业管理区域内已入住面积及入住户数均占50%以上业主的同意。

第九条  建设单位应按该片区房屋总建筑面积3‰-5‰的比例无偿提供安置房小区物业服务用房，且提供的物业服务用房应不低于100平方米，该产权属全体业主所有。

第十条  经营性用房出租收入扣除出租经营成本及税费后的收益作为安置房管理服务专项资金，由区政府综合平衡使用，定向用于补贴减免的安置房物业服务费及安置房维护。

第十一条  建设单位要在安置房达到交付条件后与镇人民政府、街道办事处、物业服务单位按照住建部《物业承接查验办法》及相关规定完成物业承接查验，并办理相关用房及资料移交手续，向镇人民政府、街道办事处移交小区政务管理及社区居委会用房，向物业服务单位移交按规定配置的物业服务用房及相关资料。

移交工作由区旧城改造指挥部、区住建局及镇人民政府、街道办事处监督、协调下完成。
第十二条  建设单位交付安置房时，须向住户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》等资料。拆迁安置单位负责按相关规定做好居民安置工作。

大婊哥 · 发表于 2015-12-30 09:40:26

第三章  安置房小区物业服务

第十三条  安置房小区在召开业主大会、选举产生首届业主委员会前，由镇人民政府、街道办事处负责牵头组织村（社区）民委员会和业主代表成立小区管理委员会。小区管理委员会履行下列职责：（一）根据业主大会表决代表安置房小区业主选聘物业服务单位，签订物业服务合同；（二）及时了解业主、物业使用人关于物业服务的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督物业服务单位履行物业服务合同；（三）对违反《安置房临时管理规约》的业主、物业使用人进行告诫，并在小区内公示告诫内容；（四）协助所在地镇人民政府、街道办事处做好物业服务费减免有关工作；（五）协助做好小区内人口管理和户籍迁移、登记工作。
第十四条  建立安置房小区物业管理联席会议制度，联席会议由安置房小区所在镇人民政府、街道办事处负责召集，区住建局、城管执法分局、公安派出所、安置房小区业主委员会、物业服务企业等单位参加。

联席会议主要协调解决下列事项：（一）安置房小区管理委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（二）物业服务单位在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（三）物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）需要协调的其他物业管理事项。

第十五条  安置房物业服务企业应向物业管理区域内全体业主提供以下服务：（一）房屋共用部位的维护与管理；（二）房屋共用设施设备及其运行的维护与管理；（三）共用部位、场所的环境卫生、绿化管理服务；（四）安置房小区内公共秩序、消防、交通等协助管理事项服务；（五）房屋装饰装修管理服务；（六）专项维修资金账务代管服务；（七）房屋档案资料管理。

第十六条  小区物业服务中心所需管理的服务人员，在同等条件下优先从安置房住户无固定职业人员中招聘。专业岗位人员须按有关规定持证上岗。

物业服务中心聘用人员数量及岗位配置，由街道办事处会（镇政府）同区住建部门根据安置房的实际情况核定并报区政府批准。
第十七条  安置房小区业主委员会负责拟定安置房管理规约，依法约定业主的共同利益和应当履行的义务及违反规约应当承担的责任等事项。负责组织业主签订临时管理规约和前期物业服务合同。

第十八条  安置房小区内地面车位等共有部分的经营净收入属全体业主所有，该收入不分配，存入专户管理，主要用于物业共有部分的维修支出。物业服务单位要每年公示1次经营收入，接受镇人民政府、街道办事处、业主管理委员会和全体业主监督。
安置房小区内的地面车位场地使用费，由小区管理委员会综合考虑小区地下车库车位租赁的价格等因素，在临时管理规约中约定。业主对车辆有看管要求的，另行签订看管协议。

第十九条  安置房小区内的地下车库车位租赁价格按照物价主管部门公布的标准执行。

大婊哥 · 发表于 2015-12-30 09:43:21

第四章  加强管理
第二十条  通过公开，公平的市场竞争，实现双向选择，优胜劣汰，加强对物业公司日常行为监管，提高物业行为整体素质。
（一）建立日常巡查制度，开展定期、不定期巡查工作，督促物业公司履行合同约定，提供质价相符的物业服务，为居民营造良好的生活环境。根据《城厢区物业管理住宅小区评分标准》，每年对物业小区进行评比，对评为一等奖（2名）的小区，给予物业企业5万元奖励，对评为二等奖（3名）的小区，给予物业企业3万元奖励，对评为三等奖（5名）的小区，给予物业企业2万元建立，并对评比结果在网上公示。
（二）根据《莆田市物业服务企业资质动态监督管理暂行规定》对企业进行动态监管。建立物业服务企业信用管理档案，开展物业诚信企业考评。对违法企业给予积分处罚，并进行公示，对记分周期内积分低于-12分的企业上报市住建局给予吊销或降低企业资质，并限制评先评优。
（三）加强对物业管理安全监管，物业服务企业要把安全生产作为企业的生命线，主要负责人要履行“一岗双责”的职责，加强对物业管理区域内消防，防汛，公共部位，电梯等位置的安全管理，各相关部门按照各自的职责定期对物业小区开展安全督查，落实安全生产责任，消除安全隐患，给群众营造一个安全的生活环境。
第五章  资金管理

第二十一条  业主交存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

第二十二条  物业管理费包括开办费和物业服务费，按照以下标准收取：
（一）开办费标准。成立国有投资物业公司的开标标准，根据安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，总建筑面积在2万平方米以下的（含2万平方米），开办费为2万元；总建筑面积在2-5万平方米的（含5万平方米），开办费为3万元；总建筑面积在5-10万平方米的（含10万平方米），开办费为4万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米增加0.5万元，开办费用最高不超过10万元。开办费由区财政支付，使用开办费购置的资产属国有资产，不得非法占有，未经批准不得转移、转让。

（二）物业服务费标准。按照《莆田市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》来核定费用。由镇（街）与物业服务企业按照价格主管部门制定的指导价在物业服务合同中核定费用。若有新收费标准，参照新收费标准来核实费用。

（三）物业服务费补助。区财政对新建实施物业管理安置房小区物业费按五年进行补贴，五年后由回迁群众自行全额负担物业服务费用，区政府不再拨付费用，原有约定也按原约定执行。

群众需支付物业服务（使用）费用：1.财政补贴期内不足部分；2.电梯维保费及年检费；3.公摊水电费；4.其它物业管理中发生的费用须由产权人和居住人共同承担。物业服务企业须在公示栏对各种公摊费用按季度进行公示。

第二十三条物业管理资金按照以下范围确定使用：
（一）开办费主要用于购置物业管理机构必备的办公用品和设施，所购买的办公用品纳入政府采购，资产属于国有，由物业服务单位代管，接受镇（街道）、村（社区）监督。
（二）物业服务费主要用于以下方面：
1.服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等；
2.物业公共部位、公用设施的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
4.物业服务企业办公费用；
5.物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
6.物业公共部位、公用设施设备及公共责任保险费用；
7.法定税费和物业服务的利润等。

第六章  维修管理

第二十四条  保修期限内，建设单位应督促施工单位组建安置房小区维修队伍，及时对保修期内出现的质量问题进行处置。保修期满后，由物业公司负责维修，建设单位负责跟踪整改到位。
第二十五条  无物业服务企业的安置小区由村（社区）负责物业公共部位、公用设施设备的日常维护以及公共绿地、景观和花草树木的完善提升等。户内部分因违规装修或使用不当造成损坏的，由村（社区）协调维修，费用由业主自理。
第二十六条  供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第二十七条  物业保修期满的物业共用部位、设施、设备的大修、更新、改造等工程，由业主申请、村（社区）申报，经区住建部门审核认可后，委托施工单位负责建设，所需资金从物业专项维修资金中列支。
第二十八条  物业专项维修资金的使用范围包括物业公共部分维修工程和物业共用设施设备维修、更新、改造工程。

物业公共部分维修工程包括：
（一）屋顶防水、隔热层破损或渗漏；
（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿
（三）地下室出现渗漏、积水的；
（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
（五）建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
（七）公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
（九）除《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十三条规定情形之外，其他住宅共用部位需要维修和更新、改造的。

物业共用设施设备维修、更新、改造工程包括：
（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；
（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
（三）避雷设施不满足安全要求的；
（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
（五）消防系统、安防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；
（七）除《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十三条规定情形之外，其他住宅共用设施设备需要维修和更新、改造的。

第二十九条  下列费用不得从维修资金中列支：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由村（社区）负责。
（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担。
（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。
（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第三十条  本规定适用于城厢区安置房小区的物业管理，未尽事宜按照《物权法》、《物业管理条例》、《莆田市普通住宅物业服务管理办法》执行。各相关单位和责任人应各尽其职，各负其责，齐心协力，齐抓共管，互相监督，共同做好本区安置房的物业管理工作。
第七章  附则
第三十一条  本暂行规定自2016年1月1日起施行。